מרכז הנדל"ן
הנכס שמתחת לביתו של אליעזר בן-יהודה נמכר ב-12 מיליון שקל - מעל הערכת השמאים
נכס היסטורי ברחוב אתיופיה בירושלים, הכולל חמש יחידות דיור וחצר פנימית על מגרש של כ-517 מ"ר, נמכר לתושב חוץ לאחר משא ומתן שנמשך כשנה. המחיר גבוה בעשרות אחוזים מהערכות השווי השמאיות. מעל הנכס נמצאת הדירה שבה התגורר מחיה השפה העברית, המוצעת אף היא למכירה
עסקת נדל"ן יוצאת דופן הושלמה לאחרונה ברחוב אתיופיה שבמרכז ירושלים: נכס מגורים ברחוב אתיופיה 13, בשכונת החבשים ההיסטורית, נמכר לתושב חוץ תמורת 12 מיליון שקל, מחיר הגבוה בעשרות אחוזים מהערכות השווי השמאיות שנערכו לו, כך נודע למרכז הנדל"ן. הנכס הוצע תחילה למכירה תמורת 13 מיליון שקל, ולאחר משא ומתן שנמשך כשנה הושלמה העסקה במחיר הנמוך במיליון שקל מהמחיר המבוקש, אך גבוה משמעותית מהשווי שהעריכו השמאים.
הנכס משתרע על מגרש בשטח של כ-517 מ"ר, וכולל שטח בנוי של כ-188 מ"ר המחולק לחמש יחידות דיור המקיפות חצר פנימית רחבת ידיים. בנוסף, הוא כולל מרתף ששימש בעבר כבור מים, ומיוחסות לו זכויות בנייה נוספות בהיקף של כ-120 מ"ר. המבנה מתאפיין בסגנון הבנייה הירושלמי המסורתי, עם קירות אבן עבים ופתחים מקושתים.
מעבר למיקומו ולאופיו האדריכלי, לנכס גם זיקה היסטורית יוצאת דופן. הוא מהווה חלק ממתחם מגורים שבו נמצאת דירה נוספת, הממוקמת מעל המבנה שנמכר, ובה התגורר בעבר אליעזר בן-יהודה, מחיה השפה העברית, שפעל בירושלים בשלהי המאה ה-19 ובראשית המאה ה-20.
חזית הבניין ברחוב אתיופיה
(יח"צ)
למרכז הנדל"ן נודע כי גם הדירה שבה התגורר בן-יהודה מוצעת כיום למכירה, וכי מתנהלים מגעים לרכישתה. מדובר בדירת 5 חדרים בשטח בנוי של 137 מ"ר, שאליה צמודות מרפסות בשטח כולל של 60 מ"ר. עוד נודע כי הכנסייה האתיופית, הפועלת באזור זה שנים רבות, הביעה אף היא עניין ברכישת הנכסים ברחוב אתיופיה 13, במטרה להרחיב את שטחה ולהסב את המבנים לשימוש משרדי.
רחוב אתיופיה, הסמוך לרחוב הנביאים, הוא אחד הרחובות ההיסטוריים במרכז ירושלים. הרחוב, המהווה חלק משכונת החבשים, מאופיין במבני אבן ותיקים, חצרות פנימיות ובניינים בעלי ערך היסטורי ואדריכלי. האזור מזוהה עם הקהילה האתיופית בירושלים, ובתחומו נמצאת גם הכנסייה האתיופית.
הכלכלן ושמאי המקרקעין חזקיה העצני מסביר כי בנכסי יוקרה בעלי מאפיינים ייחודיים עשויים להיווצר פערים ניכרים בין הערכות שמאיות לבין המחיר שרוכשים מוכנים לשלם בפועל. לדבריו, "מדובר באזור מבוקש מאוד, שבו רוכשים מוכנים לשלם מחירים הגבוהים מהשווי ששמאי שמרן היה מעריך. כשמאים, אנחנו נזהרים שלא לרדוף אחרי השוק, אבל בנכסי יוקרה לטעם האישי ולהעדפות של הרוכש יש משקל משמעותי מאוד בקביעת המחיר. לעיתים מדובר בנכס שאין לו תחליף מבחינת הקונה, ולכן הוא מוכן לשלם הרבה מעבר לשווי הכלכלי שלו. לכן אני לא נופל מהכיסא כשאני שומע שהנכס נמכר ב-12 מיליון שקל, אף שלדעתי השווי השמאי שלו צריך להיות נמוך יותר".
לדברי העצני, גורם נוסף שעשוי להסביר תשלום מחיר הגבוה מהשווי המוערך הוא מה שמכונה "פרמיית שליטה", כלומר נכונות לשלם סכום נוסף כדי להבטיח שליטה בנכס ובזכויות הנלוות אליו. "לעיתים יש היגיון כלכלי בתשלום מחיר גבוה יותר כבר היום, כדי להבטיח שליטה בנכס, במיוחד כשמדובר במיקום ייחודי ובהזדמנות רכישה שלא תחזור על עצמה".
עוד נודע למרכז הנדל"ן כי הרוכש, תושב חוץ, מתכנן לשפץ את הנכס באופן מקיף ולהתאים אותו לצרכיו. העסקה נעשתה בתיווכו של שמעיה פיין מסוכנות Fine Real Estate, המתמחה בשיווק נכסים ייחודיים בירושלים והסביבה. את הרוכש ייצגה המתווכת קרן הירשפלד מסוכנות KH.
