פרדס חנה כרכור: מחסום ההתחדשות העירונית נפרץ – וזה קרה בבת אחת
אחרי יותר מעשור של תכנונים ועיכובים, שבהם לא נבנו בפרדס חנה כרכור פרויקטים של התחדשות עירונית, בתוך שבוע ייהרסו שני מתחמים של מבני שיכון ישנים בדרך להקמת פרויקט חדש, ושניים נוספים צפויים להגיע לכדי מימוש בהמשך; הרשות המקומית יחד עם המדינה הקימו מנהלת להתחדשות עירונית, וגם לעליות המחירים ולביקושים הייתה תרומה - רוב המתחמים הפוטנציאליים כבר סגורים עם יזמים
את השלטים המבשרים על פרויקטים של התחדשות עירונית, כל תושב בפרדס חנה כרכור מכיר כבר שנים. עם ההתפשטות של פרויקטים מסוג זה, אל מחוץ לגוש דן, היזמים הגיעו גם לכאן, החתימו דיירים, והחלו במו"מ מול המועצה המקומית, אך עד כה, כעשור לאחר שהוצבו השלטים הראשונים, דבר לא קרה. השבוע, החלה חברת שי חי בהריסתו של מתחם ראשון ברחוב הצפירה, ובשבוע הבא, צפויה הריסתו של מתחם נוסף על ידי חברת גרופית, ברחוב דרך למרחב. לצד זאת, לאחרונה הוקמה מנהלת התחדשות עירונית, יחד עם הרשות להתחדשות עירונית.
במסגרת המתחם שנהרס השבוע שממוקם ברחוב הצפירה 15-17 נהרסו שלושה בניינים הכוללים 36 דירות, וייבנו 80 דירות ב-4 בניינים. היחס הנמוך בין הדירות שנהרסו לדירות החדשות נחשב לנמוך מאד, וזה לא מקרי, יזם הפרויקט - שי חי, החזיק בפרויקט בשכונת עומרים ובו הוא קיבל זכויות ל-70 דירות נוספות שכבר נבנו ואוכלסו. כלומר, בסך הכל היזם קיבל 150 דירות בשני שלבים. מהלכים של קרקע משלימה נחשבים עדיין לנדירים בישראל, במיוחד כאשר המהלך ממומש עוד בטרם החל הפרויקט, כפי שקרה במקרה זה. המתחם שצפוי להיהרס בשבוע הבא, ברחוב דרך למרחב 290-291, הוא פרויקט של חברת גרופית שתהרוס 28 דירות ובמקומן ייבנו 124 דירות חדשות בשני בניינים בני 16 קומות מעל שטחי מסחר. מדובר בפרויקט שהחל לפני כעשור והתב"ע שלו אושרה ב-2019.
בדומה לישובים אחרים, היעדר המימוש עד כה, לא נבע בהכרח מחוסר הרצון של הרשות המקומית, אך הבירוקרטיה הארוכה של קידום ואישור תוכניות מהסוג הזה, הכוללים גם שיקולים של תשתיות, שמירה על ציביון, שטחי ציבור ועוד, האטו את קצב המימוש. לצד זאת, גם לביקושים ולעליית המחירים יש משקל ברצון של היזמים לממש כעת את הבנייה.
ההכרה בפוטנציאל ההתחדשות העירונית בפרדס חנה כרכור הגיעה גם מהמדינה, ולפני מספר חודשים הוקמה במושבה מנהלת התחדשות עירונית במימון משותף של המועצה והרשות. האדריכלית מיכל מודעי שעומדת בראש הרשות, מספרת, כי מלבד מספר תוכניות במסלול היזמי, יש כיום שתי תוכניות בקידום הרשות להתחדשות בשיתוף עם המועצה המקומית בחלק המערבי של היישוב. מתחם יחזקאל- גאולה - 256 יח"ד קיימות שבמקומן צפויות להיבנות 1,073 יח"ד. חלק המתחם מקודם על ידי היזמים צמח המרמן וחברת רם ארדיטי מוגרבי (כ-770 יח"ד) והפרויקט נמצא אחרי דיון בוועדה המקומית. הפרויקט השני, מתחם עציון כולל 228 יח"ד קיימות, וצפויות להיבנות כ-838 דירות. סטטוס - דיוק חלופות בשיתוף עם היזם – חברת אאורה.
לצד זאת, יש תוכניות נוספות במסלול היזמי שמקודמות במקביל, חברת שי חי, היא החברה שמחזיקה כיום במספר הגדול ביותר של פרויקטים במושבה. שי חי בונה כיום ברחבי הארץ, אך החלה את פעילותה בפרדס חנה כרכור. בין הפרויקטים של החברה - מתחם קנדי בכרכור, מתחם עם תב"ע מאושרת במסגרתו יהרסו 100 יח"ד ויבנו כ-400 יח"ד, מתחם אגד בסמוך לרחוב הנדיב שבו יהרסו 168 יח"ד ויבנו כ-670 יח"ד, מתחם בדרך למרחב עם 100 יח"ד שיהרסו ו-450 דירות חדשות. לחברת אלקטרה פרויקט ברחוב הצפירה הכולל כיום 175 יח"ד קיימות ובעתיד ייבנו כ-679 יח"ד. בטווח הבינוני, של 5-10 שנים, מודעי מעריכה כי בפרדס חנה כרכור תמומש בניה של כ-2,000 יח"ד מתוקף תוכניות התחדשות עירונית (כולל הדירות שימסרו לבעלי הדירות).
"המצב בארץ לא מזהיר – כאן אנחנו עדיין רואים ביקושים"
מבחינת היקף התושבים, פרדס חנה כרכור היא כבר מזמן לא מושבה, בישוב מתגוררים כיום כ-50 אלף תושבים יותר מכמה ערים בישראל, אך יש בכל זאת הבדל אחד, רוב שטחה של פרדס חנה כרכור, עדיין בנוי במבנים נמוכים ובצמודי קרקע, יש עדיין משקים, ומשקי עזר והבנייה הרוויה עדיין לא השתלטה. יחד עם שטחים פתוחים וחקלאיים נרחבים מסביב, נוצר עם השנים יצור כלאיים, זה לא ישוב חקלאי, אבל גם לא עיר.
נושא הצביון הכפרי הוא אחד הנושאים הכי רגישים במושבה, והמועצה מנסה למצוא את האיזון שבין הרצון לבנות ולחדש, לבין בנייה לגובה והגדלת היקף היח"ד. "פרדס חנה כרכור כבר לא באמת מושבה כמו שרוצים לראות אותה, יש כאן מספר שכונות מוזנחות ואין ברירה וחייבים לעלות לגובה", אמרה מודעי, והוסיפה, "יש כאן צביון מסוים מאד של בתים פרטיים מול בנייה רוויה, אין לנו שום כוונה להפוך את פרדס חנה לנתניה, יש כאן ייחוד, אבל יש כאן מבנים מתפרקים ולכן עלייה לגובה מסוים נדרשת, אבל תלוי איפה. בצד הקרוב לרכבת למשל זה פחות יפריע, אבל בשכונות שיש בתים פרטיים וברקמה כפרית זה בולט יותר. אנחנו משתדלים לא לעבור בנייה של 17 קומות".
אופייה של פרדס חנה כרכור, כמו גם העובדה שיש בה תחנת רכבת והיא יושבת על צומת דרכים מרכזית, הפנו אליה בשנים האחרונות ביקושים רבים, וגם מחירי הדירות עלו בהתאם. עובדה זו לא חמקה מעיני היזמים שזיהו את הפוטנציאל. בשל המיעוט היחסי של מתחמי שיכונים, רובם כבר חתומים עם יזמים, וזוהי דוגמה חריגה של ישוב שיכול, בתכנון נכון בטווח 10-15 שנים, לעבור התחדשות עירונית מלאה.
מאיר חרש, סמנכ"ל התחדשות עירונית ופיתוח עסקי בחברת גרופית אומר, כי הם מרגישים שמחסום ההתחדשות העירונית נפרץ, "אנחנו מאד אוהבים את האזור, יש ביקוש נדלני לפרדס חנה שהפכה לאבן שואבת לאוכלוסיות רבות, זה לא בדיוק פריפריה ולא בדיוק מרכז, אבל בהשוואה למקומות אחרים, ואנחנו בונים בכל הארץ מעל 1,000 דירות בשנה, המצב בארץ לא מזהיר, ודווקא כאן יש ביקוש".
לגבי המגבלות אומר חרש, "יש כאן את הנושא של שמירה על הצביון, אנחנו רכשנו את הפרויקט אחרי שהתב"ע כבר אושרה, וכשהתחלנו להתקדם, באמת עלו עניינים של גובה המבנים והיו קשיים, בגלל שהפרויקט לא נמצא במרכז המושבה, המשיכו לקדם אותו".
עו"ד שי נאור סמנכ"ל התחדשות עירונית בחברת שי חי, אומר כי הם מנסים לתת מענה להיבטי הצביון באמצעות קרקעות אחרות שהם מחזיקים בישוב. לדבריו, אחרי ההסכם שמומש בין הצפירה לשכונת עומרים, הם בוחנים בימים אלה יחד עם המועצה פתרון קרקע משלימה גם למתחם אגד.
ראש המועצה המקומית פרדס חנה כרכור, יוני חכימי, אמר כי ההתחדשות העירונית צפויה לשפר את תנאי המגורים של בעלי הדירות, בין היתר באמצעות תוספת של ממ"דים ומעליות, על רקע המצב הביטחוני. לדבריו, המועצה הקימה מנהלת ייעודית להתחדשות עירונית, שמקדמת כיום ארבעה מתחמים נוספים, במטרה להסדיר את התהליך ולשפר את התיאום בין התושבים, היזמים והמועצה. חכימי הוסיף כי המועצה מבקשת מהמדינה ומהיזמים לבחון גם פתרונות של דיור להשכרה לטווח ארוך ודיור בר־השגה, לרבות עבור תושבים המתגוררים כיום בשכירות.
