הולכים על קטן: זינוק בהתחלות הבנייה של דירות 3-2 חדרים
הולכים על קטן: זינוק בהתחלות הבנייה של דירות 3-2 חדרים
ניתוח שבוצע על ידי לשכת שמאי המקרקעין מצא כי חל זינוק בשיעור הדירות הקטנות שבנייתן החלה בשנת 2023. על אף שתל אביב ממשיכה להוביל את התחלות הבנייה, דווקא ירושלים הובילה בבניית המיקרו-דירות. "קהלי היעד הבינו שדירות 4 חדרים ויותר אינן בהישג ידן, והחליטו על דירות צנועות וקטנות יותר", מסרה יו"ר הלשכה
מגמות הביקוש והתכנון בישראל משתנות, והיזמים מגיבים: ניתוח שביצעה לשכת שמאי המקרקעין לנתוני התחלות הבנייה של הלמ"ס, מעלה כי בשלושת הרבעונים הראשונים של שנת 2023, עמד חלקן של הדירות הקטנות של עד 3 חדרים על כ-26% מסך התחלות הבנייה. מדובר בזינוק בחלקן של הדירות הקטנות מתוך כלל התחלות הבנייה, לעומת רמה של 22%-23% מסך התחלות הבנייה שתפסו אלה בשנים האחרונות.
הקטגוריה המובילה בהתחלות הבנייה ממשיכה להיות של דירות 4 חדרים, עם כ-31% מסך התחלות הבנייה. לאחריה דירות 5 חדרים, עם כ-27%, ואילו דירות הענק של 6 חדרים ויותר נמצאות הרחק מאחור, עם כ-16% מסך כלל התחלות הבנייה.
בחינת התחלות הבנייה לפי חדרים בכל עיר ועיר מעלה גם היא ממצא מפתיע למדי. אם התרגלנו לכך שה"מיקרו-דירות" - דירות של חדר אחד או שניים - החביבות על משקיעים ומשמשות בעיקר למגורי צעירים – הן צורת בנייה תל-אביבית, הרי שבחינת הנעשה בשלושת הרבעונים הראשונים של השנה מעלה כי דווקא בירושלים היה מספרן של אלה הגבוה ביותר. בעוד שבירושלים החלה בנייתן של 908 דירות של עד שני חדרים - שהוו 28% מתוך כלל הדירות שבנייתן החלה בינואר עד ספטמבר 2023 - בתל אביב נבנו 678 דירות מסוג זה, שהוו 16% בלבד מתוך כלל התחלות הבנייה בעיר.
"הנתונים מציגים בדיוק את המגמה שחזינו שתתרחש", אומרת נחמה בוגין, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין. "לאור עליית מחירי הדירות בשנים האחרונות, חל גידול משמעותי בכמות התחלות הבנייה של הדירות הקטנות, ובמיוחד באזורי הביקוש ובמרכזי הערים. קהלי היעד השונים הבינו שדירות 4 חדרים ויותר אינן בהישג ידן, והחליטו להתחיל בדירות צנועות וקטנות יותר ועם הזמן להשתדרג. אני צופה כי המגמה הנוכחית תתחזק ותגיע גם לערים פריפריאליות יותר, שכן לאור המצב הנוכחי עם הלחימה, המחסור בידיים עובדות ועליית התקורות, צפוי שנראה עליית מחירים נוספת, והדירות הקטנות מהוות כאלטרנטיבה נוחה ונבונה כלכלית".
ומה לגבי השינוי בירושלים? "ירושלים עוברת תהליכים תכנונים רבים ומשמעותיים", הסבירה בוגין. "אם בעבר העיר כיוונה לדירות גדולות של 5 או 6 חדרים, כיום ניתן לראות כי ישנו דגש גם למיקרו דירותֿ אשר יכולות להתאים לסטודנטים, הורים יחידניים, אנשי עסקים, מבוגרים שלא צריכים דירות גדולות וכו'. המטרה כאן ליצור מרקם אנושי הטרוגני ופעיל, שיכול גם להתאים לתיירים שמגיעים לנופש ומחפשים דירת Airbnb קטנה לזמן קצר. אני מניחה שמשקיעים רבים ירכשו את הדירות הללו".
העיר המובילה בהתחלות בנייה: תל אביב
תל אביב הייתה העיר שנפגעה באופן הקשה ביותר מהאטת השנה האחרונה בשוק הדירות, עם כמות נמוכה ביותר של עסקאות רכישה. יחד עם זאת, נתוני התחלות הבנייה מלמדים שלמרות הכל, יזמי הנדל"ן עדיין מאמינים בה. מספר התחלות הבנייה בעיר לאורך שלושת הרבעונים הראשונים של השנה היה גבוה משמעותית מאשר בכל עיר אחרת, ועמד על 4,342 דירות שבנייתן החלה. בירושלים, לשם השוואה, החלו להיבנות 3,263 דירות באותה תקופה, בבת-ים 1,889, בראשון לציון 1,489, ובאשקלון 1,420 דירות.
בפילוח לפי סוגי דירות, בירושלים פלח התחלות הבנייה של דירות ה-4 חדרים הוא הגדול ביותר, ועומד על 39% מכלל התחלות הבנייה. במקום השני והמפתיע ניצב כאמור פלח המיקרו-דירות של עד 2 חדרים עם 28% מכלל ההתחלות, 20% מהתחלות הבנייה הן של דירות 3 חדרים, ו-11% בלבד מכלל ההתחלות הן של דירות 5 חדרים.
עיר נוספת שבה היקף בניית הדירות הקטנות הוא עצום היא ראשון לציון, בה 25% מהתחלות הבנייה מתחילת השנה היו של דירות של עד 2 חדרים. יחד עם זאת, אופיינה העיר השנה גם בשיעור גבוה של דירות גדולות: 26% מהתחלות הבנייה היו של דירות 5 חדרים, ושיעור עצום של 23% מהתחלות הבנייה היו של דירות 6 חדרים ומעלה. באופן מפתיע, חלקן של דירות 4 החדרים, הנפוצות ביותר בשוק, עמד בעיר היין על 11% בלבד.
בתל-אביב סוג הבנייה הנפוץ ביותר מתחילת השנה היה דירות 4 חדרים, עם 33% מכלל התחלות הבנייה. שיעורן של דירות ה-3 חדרים עמד על 31%, 18% מהדירות שנבנו היו בנות 5 חדרים, ופלח ה"מיקרו דירות" של עד 2 חדרים עמד כאמור על 16%.
"יהיה קשה למצוא דירות גדולות"
עירית מעייני, מנהלת השיווק והמכירות בחברת בית וגג, המקדמת מספר מיזמי התחדשות בתל אביב, מציינת כי היקפי הבנייה הגבוהים בתל אביב נובעים בעיקר "מהליכי ההתחדשות העירונית שהעיר עוברת. הגיוון בגודל הדירות נובע מהחזון של רשויות התכנון העירוניות לתת אופק ופתרונות מגורים למנעד רחב של קהלי יעד. דירות קטנות מיועדות לקהל הטרוגני כגון מצמצמי דיור, זוגות והורים צעירים, משקיעים ועוד. דירות 4-5 חדרים למשפחות שהתרחבו עם מספר ילדים, משפרי דיור וכדומה".
עינב כהן סמנכ"לית השיווק באפי קפיטל נדל"ן, הבונה פרויקט חדש של כ-700 יחידות דיור בשכונת גבעת המטוס בירושלים, מציינת כי: "אני לא מופתעת מכך שירושלים היא בין המובילות בהיקף התחלות הבנייה. תנופת הבנייה בעיר משמעותית מאוד ויש ביקושים רבים, במיוחד בשכונות החדשות שנבנות. הנגישות התחבורתית בעיר ובכלל האופי הקסום שלה המשלב בין היסטוריה מפוארת למודרניזציה הנוכחית, קורץ להמון קהלי יעד ובמיוחד לתושבי חוץ שמתעניינים מאוד בפרויקט שלנו".
צחי סופרין, סגן יו"ר הדירקטוריון ובעל השליטה בקבוצת סופרין, מוסיף כי: "תל אביב היא הלב של אזורי הביקוש בישראל, ולכן לא מפתיע שהיא מובילה בהתחלות הבנייה. אמנם סביר שיש יותר היצע לדירות 3 ו-4 חדרים, בעיקר כשמדובר בדירות חדשות, אבל כשאנו מסתכלים על מחיר למ"ר, המחיר של דירות 5 חדרים הוא יותר אטרקטיבי מאחר והוא נמוך יותר. על כן, בראיה קדימה, בעיקר בשל הצניחה הכללית בהתחלות בנייה, אני מאמין שיהיה קשה יותר במרכז הארץ בכלל, ובמרכז תל אביב בפרט, למצוא היצע רחב של דירות 5 חדרים, וזאת למרות שמדובר בדירה שמתאימה היום לקהלים רבים".
נכתב על ידי מערכת מרכז הנדל"ן
