בלעדי
גולן קפיטל של יריב גולן נקלעה לקשיים והודיעה למשקיעים: הזרימו עוד כסף או שתאבדו את הפרויקט
עשרות משקיעים ישראלים בנדל"ן אמריקאי דרך גולן קפיטל של יריב גולן מתמודדים עם הפסדים של עד 80%; בניין משרדים באינדיאנפוליס בסכנת מימוש כפוי ושווי נכס של 3.85 מיליון דולר צנח ל-2.7 מיליון. היקף הפרויקטים ששווקו דרך גולן ומצויים בקשיים מוערך כבר ב-20-15 מיליון דולר
הצרות של המשקיעים הישראלים שהשקיעו בנדל"ן בארה"ב באמצעות יריב גולן ממשיכות להיערם, והיקף הפרויקטים ששווקו דרכו ושמצויים בקשיים מוערך כבר ב-20-15 מיליון דולר. לכלכליסט נודע כי עשרות משקיעים של גולן קיבלו בשבוע שעבר מייל ובו התבקשו להזרים הון נוסף לאחד הפרויקטים. במייל צוין כי אי-הזרמה "תעמיד בסיכון ממשי את היכולת לבצע את התיקונים, להתקדם למכירה מסודרת, ועלולה להוביל לסיכון של מימוש כפוי על ידי הבנק" – כלומר, לאובדן הפרויקט כולו.
הפרויקט שנמצא כיום בסכנה הוא Windridge Office Building – בניין משרדים באינדיאנפוליס. ההשקעה המינימלית בפרויקט עמדה על 75 אלף דולר, והיקף ההשקעה הכולל הסתכם ב-3.85 מיליון דולר לפני עמלות. על פי הערכת השווי העדכנית, שווי הנכס עומד כיום על 2.7 מיליון דולר בלבד – סכום שיעבור לידי נושי הפרויקט, ולא למשקיעים, במידה שיהיה קונה לנכס. משמעות הדבר היא שגם אם יוזרמו מאות אלפי דולרים נוספים מצד המשקיעים, הם עלולים לספוג הפסד מהותי. לפי הערכות המשקיעים, שיעור ההפסד עלול להגיע לכ-80%.
פרויקט נוסף המצוי בקשיים, ושווק על ידי גולן, הוא מתחם מסחרי בשם Highland View בעיר ג'קסון שבמדינת טנסי. גם פרויקט זה שווק לעשרות משקיעים, בהשקעה מינימלית של 150 אלף דולר. פרויקט נוסף בטנסי, הארטלנד סנטר (Heartland Center), מתחיל אף הוא להיקלע לקשיים. בשלב זה הופסקו התשלומים השוטפים אליהם, לאחר שההוצאות עלו על ההכנסות. כאמור, היקף הפרויקטים החדשים המצויים בקשיים מוערך בטווח של 20-15 מיליון דולר.
גולן, ישראלי יוצא טייסת שעוסק כיום בנדל"ן בארה"ב, משווק השקעות נדל"ן בארה"ב למשקיעים בישראל בהשקעה התחלתית של כ-350 אלף שקל. פעילותו מתבצעת באמצעות חברת גולן קפיטל, שהוקמה בשנת 2013. מודל הפעילות כולל רכישת נכסים מניבים בארצות הברית, השכרתם, השבחתם ומכירתם בהמשך, בתקווה תוך עשיית רווח. את פעילותו בארצות הברית מבצע גולן בשיתוף עם שותף מקומי בשם Pango Real Estate.
בתחילת השנה שעברה הגישה קבוצה של 22 משקיעים תביעה נגד גולן ונגד Pango. לטענת הקבוצה, היא השקיעה כ-10 מיליון שקל בפרויקטים של גולן, וכי כבר מתחילת הדרך "הנתבעים הציגו לתובעים מצגי שווא חמורים ביחס לפרויקט וכי הנתבעים מעלו בכספי המשקיעים והעבירו מיליוני דולרים לכיסם בסתר ובניגוד לדין וכי לכל אורך הדרך הוליכו הנתבעים שולל את התובעים בניסיון להסתיר את מעשיהם ומחדליהם". על יסוד טענות אלו עתרו התובעים לחייב את הנתבעים בפיצוי בסכום כולל של כ-10 מיליון שקל. התובעים ביקשו להטיל איסור דיספוזיציה על נכסי גולן ו-Pango בארצות הברית ובישראל – קרי, איסור שינוי סטטוס בכלל נכסי החברה. ואולם, השופטת סיגל יעקובי מבית המשפט הכלכלי בתל אביב קבעה כי לא הוצגה תשתית מספקת המצדיקה החלת צו גורף גם על נכסים מחוץ לישראל, וכי ניתן להגביל את הצו לנכסי החברה בארץ. במסגרת ההליך נגד גולן הוציאה יעקובי צו זמני האוסר על הוצאת כספים מחשבון הבנק של החברה, אך הגבילה את הסכום למיליון דולר בלבד – סכום שלגביו אין מחלוקת בין הצדדים כי הועבר מחשבון הפרויקט לחשבון החברה. בנוסף הוטל עיקול על מחצית הזכויות בביתו של גולן בכרמיאל.
בעשור הקודם הפכו השקעות נדל"ן בארצות הברית באמצעות יזמים מקומיים לפופולריות במיוחד בקרב משקיעים ישראלים. סביבת ריבית נמוכה, רגולציה מקלה יחסית והבטחות לתשואות מהירות משכו עשרות אלפי משקיעים להשקעות מסוג זה. ואולם, בארבע השנים האחרונות – על רקע ירידה בביקושים ועלייה חדה בריבית – נפגעו תשואות ההשקעות במקרים הטובים, ובמקרים חמורים יותר נחשפו כשלים תפעוליים ומינוף יתר.
מיריב גולן נמסר: "בשנים האחרונות נקלע שוק הנדל"ן המסחרי בארצות הברית לתקופה ממושכת של האטה, בין היתר על רקע עלייה חדה בריביות, ירידה בזמינות האשראי ואי־ודאות מקרו־כלכלית. תנאים אלה השפיעו באופן רוחבי על נכסים רבים ועל סביבת הפעילות העסקית.
בנסיבות אלה, שני פרויקטים מתוך כלל הפרויקטים נקלעו לקשיים תזרימיים, בין היתר עקב ירידה בהכנסות ועלייה בעלויות המימון והתפעול. נוכח התפתחויות אלה, ובמטרה לשמר את הנכסים ולמקסם את ערכם ככל שניתן, גובשה תכנית הבראה אשר הובאה בפני המשקיעים. בניגוד מוחלט לנטען, תכנית ההבראה נועדה לייצב ולהבריא את הפרויקט באמצעות הזרמת הון בהיקף מוגבל יחסית, באופן שהיה צפוי לאפשר את ייצובו ובהמשך את מכירתו ברווח.
בהתאם להסכמי ההשקעה והמימון, למלווים קיימת קדימות חוזית לקבלת פירעון מתוך כספי מימוש הנכסים, כמקובל בפרויקטים מסוג זה. למרות זאת, ומתוך ניסיון לשפר את מצב המשקיעים, הוצגו בפניהם חלופות שונות, לרבות אפשרות לשינוי סדר הקדימות. הצעות אלה לא התקבלו, ומשכך חלוקת התמורה בוצעה בהתאם להסכמים המחייבים.
לאחר שתכנית ההבראה לא אושרה, ובהתחשב במצב הנכסים ובתנאי השוק ששררו באותה עת, לא נותרה ברירה אלא לפעול למכירת הנכס. השותף המנהל פעל לאורך כל הדרך בתום לב, במקצועיות ותוך השקעת משאבים משמעותיים, במטרה לשמור על האינטרסים של הפרויקטים והמשקיעים. בניגוד גמור לאמור בכתבה, פרויקט הארטלנד אינו מצוי בקשיים. בפרויקטים מסוג זה ייתכנו תקופות בהן לא מתבצעים תשלומים שוטפים למשקיעים, בין היתר בשל שלבי ההשבחה, המימון או תנאי השוק, ואין בכך כדי להעיד כשלעצמו על קושי בפרויקט. ביחס לאחד הפרויקטים הוגשה תביעה על ידי חלק מהמשקיעים. אנו דוחים את הטענות המועלות במסגרתה וסבורים כי ההליך יתברר על בסיס העובדות והמסמכים הרלוונטיים".
