רוכשי מחיר למשתכן בגליל ים החלו לממש - ומחירי הדירות צנחו
דירות מחיר למשתכן שהשתחררו למכירה בשכונה המבוקשת והיקרה בהרצליה גרמו לנפילת המחירים, והובילו גם להורדת מחירי הדירות החדשות. בעוד היזמים מפתים את הרוכשים במבצעים אגרסיביים, מוכרי הדירות מיד שנייה נותרו בבעיה
בתוך כשנה מחירי הדירות מיד שנייה בשכונת גליל ים בהרצליה צנחו בכ־11.5% ומחירי הדירות החדשות ירדו בכ־6%, זאת ברקע לסיום המגבלה שמנעה מרוכשי הדירות בתוכנית מחיר למשתכן, המהווים את רוב השכונה (כ־80%), למכור את דירותיהם בשוק החופשי. זאת, בדומה למתרחש בשכונת פסגות אפק בראש העין, שנבדקה על ידי כלכליסט לפני כשבוע, שם ירדו מחירי הדירות ב־20% בתוך שנתיים לאחר שמאות דירות מחיר למשתכן שוחררו לשוק.
כך, לאחר שבמשך שנים ההיצע בה היה נמוך ועמד על דירות בודדות שהוצעו למכירה מיד שנייה, ב־2024 יצאו לשוק על פי הערכות כ־100 דירות למכירה שיצרו לחץ על המחירים והובילו להורדתם בשוק היד השנייה ובדירות שמוכרים היזמים בשוק החופשי.
נזכיר כי תקופת האיסור למכירת דירות מחיר למשתכן עומדת על 5 או 7 שנים – 7 שנים מיום הזכייה בהגרלה או 5 שנים מיום קבלת טופס 4 לבניין, לפי המוקדם מביניהם.
פרויקט גליל ים היה אחד מהראשונים והבולטים ששווקו במסגרת מחיר למשתכן, בין היתר מתוך רצון של מי שהובילו את התוכנית באותם הימים, ובראשם שר האוצר משה כחלון, להראות שהתוכנית מצליחה לפנות אל כלל השווקים ומציעה שיווק של דירות בלב אזורי הביקוש. באופן טבעי ולאור המיקום האטרקטיבי שלה, גליל ים הפכה לשכונה המדוברת ביותר מבין שיווקי מחיר למשתכן, וזכאי התוכנית הבינו כי מדובר בהזדמנות נדירה לרכישת דירה במיקום יוקרתי במיוחד עם סיכוי טוב להשבחה. ב־2017 פרסם משרד השיכון פילוח של מספר הנרשמים להגרלות: בגליל ים התמודדו כ־50 אלף איש על 1,176 דירות (מתוך כ־1,470 דירות ששווקו ב־2016 בשכונה). נתון מרשים, אך הוא לא היה ייחודי לאותה העת ובערים כמו ראשון לציון, מודיעין ואפילו בית שמש נרשמו ביקושים גבוהים דומים ואף גבוהים יותר.
לצד זאת, שיעור ההנחה בגליל ים נחשב לגבוה יחסית באותו הזמן. ניתוח שמאי שערכו במשרד השיכון הראה כי דירת 4 חדרים בגליל ים נמכרה בשוק החופשי ב־2.47 מיליון שקל, בעוד דירות מחיר למשתכן נמכרו ב־1.77 מיליון שקל בממוצע - הנחה של כ־704 אלף שקל, ובדירות 3, 4 ו־5 חדרים גובה ההנחה נקבע על 28% ממחיר השוק. לשם השוואה, במכרזים אחרים שפורסמו באותה תקופת זמן שיעור ההנחה היה נמוך יותר: בבית שמש נקבע על 21%, בכרמיאל 11%, ברמלה 19%, ובשלומי שבצפון הנחה של כ־24% בממוצע. כמו כן, בגלל מחירי הדירות הגבוהים בגליל ים, ההנחה הריאלית היתה גבוהה משמעותית מברוב השיווקים.
המחירים הגבוהים באופן יחסי בהשוואה לתוכניות אחרות של מחיר למשתכן הובילו רבים מהזוכים לבטל את זכייתם מחשש שיתקשו לעמוד בתשלומים, אך רבים אחרים התפתו לרכוש בעיקר מתוך הבנת הפוטנציאל והחשש להצטער על כך בהמשך. אלא שמספר שינויים שהתרחשו בענף כולו, לצד השפעות נקודתיות בגליל ים, הובילו גם לערעור של שוק הדירות בשכונה עד לכדי ירידה במחירים, אנומליה בין שוק הדירות החדשות לשוק הדירות מיד שנייה, וקושי משמעותי למכור את הדירות, שבא לידי ביטוי הן בדירות החדשות והן בדירות מיד שנייה.
לפי ניתוח של מדלן המבוסס על עסקאות שפורסמו במערכת רשות המסים, המחירים בגליל ים זינקו משווי שוק של 2.98 מיליון שקל בממוצע ב־2018 ל־5.24 מיליון שקל ב־2022, מה שמשקף מחיר למ"ר של 45.9 אלף שקל. באפריל 2022 החלה הריבית במשק לעלות וב־2023 כבר רואים ירידות מחירים בשכונה אשר הובילו לתופעה מעניינת נוספת - בעוד היזמים הבינו את הקושי למכור דירות בעת ההיא והורידו מחירים, דירות שהשתחררו בעיקר מהשוק הפרטי הוצעו למכירה במחיר גבוה יותר בכ־4.5% (5.12 מיליון שקל לדירות יד שנייה לעומת 4.88 מיליון שקל לדירות חדשות).
השינוי האמיתי בשכונה החל ב־2024, כאשר רוכשי מחיר למשתכן שרכשו את הדירה כהשקעה החליטו לממש את הרווח שגרפו במהלך השנים ולמכור, והמחירים הגיבו בהתאם. בתוך שנה צנחו מחירי הדירות מיד שנייה ב־11.5% למחיר ממוצע של 4.53 מיליון שקל, והיזמים השוו בלית ברירה למחיר ממוצע דומה, המשקף ירידה של 6.3% בהשוואה למחירי 2023.
האפקט של עשרות בניינים שהשתחררו לשוק הוא זה שהוביל למצב הנוכחי שבו כולם מתקשים למכור, ויש לא מעט מוכרים שלא מהססים ומורידים את המחירים. רועי קנר, הבעלים של קבוצת מונטיפיורי, הקים סניף לתיווך ושיווק דירות בגליל ים עוד משלב הקמת השכונה ובעצמו מתגורר בה, והוא מתאר את מה שמתרחש בה בימים אלה כלא פחות ממטורף: "גליל ים נמצאת במכירת חיסול והמחירים במגמת ירידה. לפני שנה־שנה וחצי יכולתי למכור דירת 4 חדרים לא מושקעת של מחיר למשתכן ב־4.5 מיליון שקל והיום עם ההיצע המטורף המחיר הוא סביב ה־4.2-4 מיליון שקל, כך שהמחירים ירדו סביב ה־10%. אם לפני שנה וחצי־שנתיים היית רואה 5 דירות למכירה בשוק, היום יש כ־100 דירות והחבר'ה של מחיר למשתכן מרסקים את המחירים בשכונה".
לפי קנר, לירידות המחירים יש קשר ישיר לרווח שגרפו הרוכשים בתוכנית, ולדבריו מי שנפגעים יותר הם דווקא אלה שרכשו דירה בשוק החופשי כיוון שמראש היה פער במחירי הדירות. "אני קניתי ב־2017 ב־3 מיליון שקל דירת 5 חדרים והם (רוכשי מחיר למשתכן - ד"ל) קנו את אותה הדירה ב־2.2 מיליון שקל. הם קנו דירות 3 חדרים ב־1.4-1.3 מיליון שקל והיום המחיר שלהן הוא 3.2 מיליון שקל וצפונה. עכשיו כשחלקם לחוצים למכור, אין להם בעיה להוריד מחיר ולמכור דירת 3 חדרים ב־3 מיליון שקל, וזה הרבה פחות ממה שמוכרים בשכונה", הוא אומר.
נורי יוסף, זכיין אנגלו סכסון בהרצליה וברמת השרון, מסכים כי ירידות המחירים בשכונה נעות כיום סביב ה־10% בהשוואה למחירים של לפני שנה, "באופן כללי, ההיענות היום בשוק היא נמוכה, יכול להיות מצב שבמשך שבוע אתה לא מבקר בדירה ששיווקת אף שהיא משווקת בכל המדיות. לפני שכל הדירות יצאו אל השוק, דירות 4 חדרים לא נמכרו בפחות מ־4.5 מיליון שקל, ואילו היום אני משווק דירת 4 חדרים, שהתחלתי למכור ב־4.6 מיליון שקל, בתג מחיר של 4.2 מיליון שקל ועדיין אין רוכש".
כדי להבין את הסיבות למכירה ההמונית של הדירות בשכונה, צריך לחזור לימי תחילת התוכנית וגם לביקורות עליה. אחת הביקורות שעלו כנגד מחיר למשתכן היא שההטבות שהוענקו לרוכשים דחפו אל השוק זוגות צעירים שלעתים כלל לא תכננו לרכוש דירה באותו הזמן, אבל עשו זאת מחשש שיפספסו. לצד זאת, רבים רכשו את הדירה להשקעה - כלומר מראש לא התכוונו לגור בה - וחלקם המתין בסבלנות לסיום תקופת האיסור על המכירה כדי לממש. זוגות אחרים רכשו דירות בערים אחרות וכעת נדרשים לשלם עליהן ונאלצים למכור.
לצד זאת, לעליית הריבית יש משמעות גדולה בהחלטת המכירה. י', שזכה בהגרלה, מתגורר ביישוב אחר ומשכיר את הדירה. בעת ההגרלה הוא שילם על דירת 4 חדרים עם מחסן ושתי חניות 2 מיליון שקל, מתוכם 800 אלף שקל הון עצמי והיתר משכנתא: "לקחתי 1.2 מיליון שקל משכנתא, התחלנו עם החזר משכנתא של 5,500 שקל והיום הגענו ל־9,500 שקל החזר חודשי. בהתחלה מחיר השכירות היה 6,500 שקל לחודש והעליתי אותו, אבל יש גבול לכמה שאפשר להעלות". לגבי המכירה הוא מספר כי השוכר הראשון של הדירה רצה לקנות אותה ב־5 מיליון שקל, אך מתווך שכנע אותו להמתין כדי לקבל מחיר גבוה יותר: "האמנתי לו ובגלל הטיפשות שלי פספסתי את העסקה, היום הדירה מוצעת למכירה בכ־4.6 מיליון שקל אבל אני מוכן למכור גם ב־4.35 מיליון שקל".
לפי יוסף, רוב העסקאות שרואים בשנתיים האחרונות הן עסקאות שסגרו יזמים, שגם עליהם כאמור יש השפעה לא מעטה, אך להם, בניגוד למוכרים הפרטיים, יש את היכולת לתת מענה לחוליה החולשה של הרוכשים בימים אלה – המימון.
טל קופל, מנכ"ל מדלן, מציין כי "ההיצע הגדול של הדירות מוריד את המחירים בגליל ים, שהיא אחת השכונות הכי מבוקשות במרכז הארץ, אולם במקרה הזה חייבים לזכור את הרקע שעליו מגיעות הירידות: גליל ים היא אחת הדוגמאות המובהקות ביותר לעיוות שנוצר בעקבות מחיר למשתכן, ובגללו רשמו זוכי חלק מהמכרזים רווחים מרשימים. הזוכים בשכונה שילמו מחירים נמוכים במיוחד, מה שהביא לכך שעל הנייר הם רשמו רווח של מיליון שקל ויותר, רחוק מכוונתה המקורית של התוכנית. גם אם הם ירוויחו עכשיו קצת פחות - הם עדיין קיבלו מתנה גדולה מאוד מהמדינה".
