הביקוש למשרדים באזור חיפה נמוך, ויזם של מגדל חדש בטירת כרמל דורש לאפשר לו לשלב מגורים
הוועדה המחוזית חיפה תדון בהתנגדות של יזמי מגדל משרדים בן 30 קומות בטירת כרמל, שדורשים לאפשר להם להוסיף גם מגורים לפרויקט. היזמים טוענים כי האיסור על מגורים "מסכל את תכלית החקיקה ומנוגד למגמה התכנונית הארצית לעידוד עירוב שימושים". מומחה מסביר: "הביקוש בעיר לא מצדיק יותר מאלפי מ״ר בודדים למשרדים מדי שנה"
הוועדה המחוזית חיפה תדון היום (ד') בהתנגדות עצמית של יזמי מגדל משרדים בגובה 30 קומות באזור התעשייה הצפוני של טירת כרמל. היזמים דורשים מהוועדה לאפשר להם להוסיף גם מגורים בתחום התוכנית.
הפרויקט הוא יוזמה של היזמים גיל רפאל, רן מולכו, אליהו חריס, זיו טהר וסער כרמלי. הוא מציע הקמה של כ-48 אלף מ"ר שטחי תעסוקה ועוד 2,000 מ"ר שטחי מסחר בשני מגדלים בגובה של עד 30 קומות במגרש בגודל של כ-11 דונם בכניסה הצפונית של טירת כרמל.
מליאת מועצת עיריית טירת כרמל, שדנה בתוכנית במאי 2023, החליטה להצטרף ליזמים כמגישה של התוכנית, מה שחיזק מאוד את קידום הפרויקט מול המחוזית "במטרה לשפר את התשתיות והגישה ממתחם התעסוקה לרחוב הרצל והיציאה מהעיר". התוכנית, שעליה חתום האדריכל שחר לולב ממשרד אס.או אדריכלים, הופקדה בדצמבר 2024.
היזמים טוענים כי ההוראה לא לאפשר מגורים בתחום התוכנית "מסכלת את תכלית החקיקה ומנוגדת למגמה התכנונית הארצית לעידוד עירוב שימושים במטרה להגדיל את היצע יחידות הדיור". ההתנגדות שהוגשה ע"י משרד עורכי הדין ישעיה ירון מתבססת על סעיף 147א' לחוק התכנון והבנייה, הקובע כי ביכולתה של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה להתיר עד 30% משטח בניין לתעסוקה - לצורך מגורים. "לא ניתן לקבוע איסור גורף מראש על שימוש במגורים שעה שהחוק מתיר כאמור", נטען. "לשון אחרת, בעוד שבהליך רגיל, לוועדה מוקנה שיקול דעת האם לאשר בקשה והאם לאו, בנסיבות דנן, בקשה שתוגש ותעמוד בתנאים הקבועים בחוק, שיקול דעת הוועדה יהא מוגבל כאשר הנטל להוכיח מדוע אין לאשר את הבקשה יהא מוטל עליה".
עוד נכתב כי "ההוראה שהתווספה לתוכנית, האוסרת באופן גורף שימוש למגורים וקובעת ששימוש כזה יהווה סטייה ניכרת, הינה בניגוד להוראות החוק, מסכלת את תכלית החקיקה, ומנוגדת למגמה התכנונית הארצית לעידוד עירוב שימושים במטרה להגדיל את היצע יחידות הדיור - ודינה מחיקה".
הנספח הכלכלי של תוכנית המתאר של טירת כרמל, שאושרה ע"י הוועדה המחוזית חיפה ב-2022, קובע כי לצד הגדלת הגבייה מארנונה ממגורים - היא חייבת להגדיל את שטחי התעסוקה שלה. בעיר טירת כרמל חיים כיום כ-32 אלף תושבים. את תחזית הביקוש לשטחי תעסוקה חישב עורך הנספח, המתכנן משה כהן מקשת, ע"פ כמות האוכלוסייה החזויה בעיר - 1.7 מיליון מ"ר של שטחי תעסוקה בעבור 86 אלף תושבים. המשמעות היא שיש צורך להכפיל את זכויות הבנייה הקיימות בתוכניות מאושרות. כדי לעמוד ביעד, התוכנית מציעה להעצים את זכויות הבנייה במקומות שבהם יש בנייה לתעסוקה נמוכה. על פניו, תוכנית המגדל באזור התעשייה הצפוני עונה על ההגדרה.
אלא שבשוק המשרדים, ובפרט באזור חיפה יש כעת עודף גדול, וגם אם התוכנית תאושר, יש ספק גדול אם בכלל תמומש. היועץ הכלכלי איתי שפרן מדגיש שהתחרות של טירת כרמל היא חסרת סיכוי כמעט מול היצע אטרקטיבי של שטחי תעסוקה זמינים באזור התעסוקה של מת"מ, בכניסה הדרומית לחיפה, בעיר התחתית, באזור הצ'ק פוסט ובנשר. לדבריו, "הניתוק בין אזור התעשייה הצפוני של טירת כרמל לרכבת כבדה, לצד היצע זמין כבר היום במבני משרדים, בעיקר ישנים, יקשה מאוד על שיווק ואכלוס שטחים אלו. בטירת כרמל קיימות תוכניות שחלקן כבר בביצוע של למעלה מ-200 אלף מ״ר של משרדים חדשים. החשש המוצדק של העירייה הוא מאובדן ארנונה שאינה ממגורים, ולצד זאת הביקוש בעיר לא מצדיק יותר מאלפי מ״ר בודדים מדי שנה".
עוד הוסיף שפרן כי "רמות המחיר בטירת כרמל מעידות גם על היעדר הביקוש - 50 שקל למ״ר מעטפת בממוצע לעומת 70-75 שקל למ״ר במרחק 2 קילומטר אווירית במרחב מת"מ".
