עוד מכשול בדרך להתחדשות עירונית: יורשים גם את זכות הסירוב לתמ"א
עם השנים התפתחה חקיקה לטיפול בדיירים סרבנים, אך בשטח מדווחים גם על לא מעט מקרים שבהם עיכובים משמעותיים נגרמים על ידי יורשי דירות, והחוק לא מציע מענה לתופעה. ברשות להתחדשות עירונית מנסים בימים אלה למצוא לכך פתרונות. עורכי דין שעוסקים בתחום מדווחים על התמודדות עם "שיקולים לא רציונליים, סכסוכים וחוסר מוטיבציה"
הצורך בהתחדשות עירונית הוביל עם השנים לחקיקה שנועדה לנטרל מכשולים שצצים בדרכו של הפרויקט. כך, למשל, הרוב הנדרש למיזמי פינוי בינוי ותמ"א 38 ירד במרוצת השנים מ־80% ל־67%, ובהמשך התחזקה היכולת להתמודד מול בעלי דירות סרבנים. אלא שבלא מעט מקרים דירות ירושה הן שתוקעות את הפרויקט לחודשים ואף לשנים. במקרים של יורשי דירה בעייתיים, בניגוד לסרבנים, המדינה עוד לא מצאה נתיב לטיפול בתופעה. לכלכליסט נודע כי נושא זה נמצא בימים אלה על שולחנה של הרשות להתחדשות עירונית, שמנסה למצוא לו מענה במסגרת החוק.
עורכי דין שעוסקים בנושא סיפרו לכלכליסט שהתופעה בהחלט נפוצה וקיימת בכל פרויקט משמעותי, במיוחד באזורים שבהם מתגוררת אוכלוסייה ותיקה. במקרה של דירות ירושה היזם עשוי להיתקל במכשולים בכמה שלבים על ציר הזמן של הפרויקט. כך, למשל, הטיפול בדירות שנמצאות בחזקת היורשים כבר מהשלבים הראשונים של הפרויקט או בשלב החתמת הדיירים שונה מסיטואציה שבה הקשיש שמתגורר בדירה נפטר במהלך השנים שבהן מקודם הפרויקט ורק אז הדירה עוברת ליורשים. כדי שיתאפשר לקדם פרויקט, יש צורך לרשום את הדירה על שם היורשים, ולשם כך נדרשת אקטיביות מצידם. בשלב השני יש צורך להביא את כל היורשים לחתום על הסכם ליווי בבנק. ללא שני התנאים הללו לא ניתן לקדם פרויקט מאחר שהבנק לא יאפשר זאת.
1 צפייה בגלריה
מימין: עורכי הדין ישי איציקוביץ ודודי פרחיה. "היה מקרה שהיורשים לא דיברו ביניהם, והיה צריך להניע את כולם להגיע לחתום"
(צילומים: יורם רשף, אבי דואק)
מי בכלל היורש?
לדברי עו"ד דודי פרחיה, שמשרדו מטפל בקידום הליכי התחדשות עירונית, יש בענף נטייה שגויה לחשוב שאם אין סרבנים או שהנושא שלהם נפתר, אז הכל בסדר בפרויקט. כך, למשל, בתרחישים שבהם היזם כלל לא יודע מי היורשים, ויש צורך לאתר אותם באמצעות חוקרים. במקרים אחרים, הוא מספר, בתחילת הדרך החברות לא תמיד מאמתות את נסח הטאבו של הדירה עם הגורם שמנהל איתם משא ומתן. כך, למשל, במקרה שהנכס רשום על שם קשיש והמו"מ מתנהל מול בנו, במהלך הפרויקט הקשיש נפטר, ואז מסתבר שהבן שניהל את המו"מ כלל אינו היורש החוקי של הדירה ולכן הסכמתו לפרויקט אינה רלבנטית. "היה מקרה שבמהלך ניהול של תיק ירושה הנכס עבר בעלות פעמיים. במסגרת צו הירושה הנכס עבר ליורש א', אך בהמשך הוגשו התנגדות ובקשה לביטול צו ירושה על רקע צוואה שאותרה, והנכס עבר ליורש אחר. בשלב הזה שנמשך כשנתיים היזם לא יכול להתקדם, מאחר שהוא אפילו לא יודע מי בעל הזכויות בדירה", אמר פרחיה.
עוד הוסיף כי נתקל במקרים שבהם מי שמסתמנים כיורשים החוקיים של הדירה ממשיכים להחזיק אותה על שמו של הנפטר: "יש מקרים שבהם אין צו ירושה בכוונה, כי היורשים לא רוצים שירשמו על שמם את הדירה, למשל כשיש יורש פושט רגל הוא ינסה להימנע מצו ירושה שיגרור עיקול על חלקו בדירה. במקרה אחר יורש שרוצה לרכוש דירה בתוכניות המסובסדות שמציעה המדינה לא ירצה שתירשם דירה על שמו וכך זכאותו תטורפד (כאשר יש פחות משלושה יורשים לדירה).
"בתחילת הפרויקט יכול להיות מצב שכולם בעד ומסכימים לפרויקט, זה קורה כי לפעמים הם לא מבינים את המשמעות לגביהם, ואז כשמגיעים לחתום על הסכם ליווי מול הבנק, הם מבינים שבשביל לצאת לדרך הם יהיו חייבים להסדיר את הרישום והם לא מעוניינים. יש לכך גם עלויות של עורך דין, ולפעמים צריך לשלם דמי היוון לרמ"י, ולכן כשאומרים להם להעביר את הנכס על שמם, הם נרתעים מהעלויות ומסרבים".
לדברי עו"ד ישי איציקוביץ, מנהל מחלקת נדל"ן והתחדשות עירונית במשרד אגמון עם טולצ'ינסקי, ככל שהפרויקט נמצא בשלב מתקדם בסמוך לקבלת הליווי הבנקאי, זה מחייב להסדיר את הזכויות בהקדם, אך זה גם מחייב שיתוף פעולה של כל היורשים בחתימה על מסמכי הליווי. לדבריו, המצב מחייב את היזם למעקב אחרי שינויים שנעשים בבעלות של הדירות כדי שלא יהיה מופתע בשלב שהוא כבר נמצא לקראת היתר בנייה.
"ככלל, דווקא בנסיבות של יורשים הליך החתימה על ההסכם אמור להיות יותר קל כי לרוב הם אינם מתגוררים בנכס ורואים בו נכס כלכלי, אבל שיקולים לא רציונליים, סכסוכים וחוסר מוטיבציה יכולים להביא לעיכובים רבים", מסביר איציקוביץ. "יש דירות שלא תמיד קל לאתר את היורשים שלהן, וגם כשהם רשומים, הם לא תמיד משתפים ביניהם פעולה. אם מגלים את זה מספר חודשים לפני תחילת הפרויקט, זה יכול להיות קריטי ולפגוע בו. הבנקים דורשים שכל היורשים יגיעו לבנק לחתום על מסמכי הליווי וזה מעכב ומקשה אם אחד מהם גר בחו"ל או אם לאחד מהם יש צווי עיקול. היה לי מקרה שהיורשים לא דיברו ביניהם, והיה צריך להניע את כולם להגיע לחתום".
מנהל העיזבון מגיע
עו"ד פרחיה אומר כי צריך לבדוק את הפרויקט כבר בשלבים של החתימה: "אני בודק מי חתם על ייפוי הכוח, ורואה שיש מקרים שבהם היורש חתם על ההסכמה, ולא מי שרשום כבעלים של הדירה שנפטר בינתיים. בשלב זה, אם אין צו ירושה, אי אפשר לדעת אפילו אם הוא היורש. הטיפול צריך להיות מערכתי, צריך שברגע שאדם נפטר, המדינה תגביל את הטיפול בנכסים שלו בלי צו ירושה, תוסיף הערת אזהרה, תמנע שימוש בנכס".
לפי פרחיה, הוא מצא סעיף זניח בחוק הירושה שאומר שברגע שיש עיזבון שכולל דירה, גם צד שלישי יכול לבקש מינוי של מנהל עיזבון. "התחלתי לעשות את זה והגשתי בקשות למינוי מנהל עיזבון לבתי דין לענייני משפחה. זו בדרך כלל ערכאה שרק בני משפחה עוסקים בה, ופתאום הגענו לשם עם 200 דיירים כדי לבקש מינוי מנהל עיזבון".
