מרכז הנדל"ן
בפרויקט הענק בפלורנטין: קבוצת חג'ג' ניצחה בערר על יותר מרבע מיליארד שקל
מרכז הנדל"ן: ועדת הערר המחוזית קיבלה טענה עקרונית שהעלתה חברת חג'ג' במסגרת ערר שהגישה נגד שתי שומות מכריעות שניתנו בנוגע להיטל השבחה בפרויקט הענק שהיא מקדמת בפלורנטין. בהתאם להחלטה, על השמאים להביא בחשבון את ה"פוטנציאל התכנוני הכללי" – נתון המעיד על הסיכויים לפיתוח עתידי ומשפיע באופן ישיר על שווי השוק של הנכס
ועדת הערר המחוזית לפיצויים והיטל השבחה במחוז תל אביב, בראשות עו"ד יפעת בן אריה שטיינברג, דנה לאחרונה במספר עררים שהוגשו על שומות מכריעות בפרויקט "מומה", פרויקט מגורים רחב היקף הכולל כ-225 דירות, שהוקם בשכונת פלורנטין בתל אביב ואוכלס לא מכבר. במסגרת החלטתה, קבעה הוועדה כי יש להביא בחשבון "פוטנציאל תכנוני כללי" במסגרת "המצב הקודם", לצורך חישוב היטל ההשבחה בגין הפרויקט. בעקבות ההכרעה צפוי היטל ההשבחה שישולַם לוועדה המקומית תל אביב-יפו – שעמד במקור על למעלה מרבע מיליארד שקלים – להצטמצם באופן ניכר. את הקרקע פיתחה חברה בשליטת האחים עידו וצחי חג'ג'.
התוכנית שאיפשרה את הקמת הפרויקט נכנסה לתוקף בסוף 2018. במועד זה, השטח שמדרום לדרך סלמה כלל מבני מלאכה, סככות ששימשו לתעשייה קלה, וכן מבנה בית באר שהוכרז לשימור.
ביום האחרון של שנת 2018 מכרה חברת חג'ג' חלק זעיר מהקרקע – פחות מחצי אחוז – לקונה פרטית, ובעקבות כך חויבה בהיטל השבחה של כ-361 אלף שקל בגין העסקה, סכום ששיקף השבחה כוללת של כ-256.3 מיליון שקל. לאחר מכן הגישה חג'ג' שומה נגדית שלפיה גובה ההשבחה עומד על 49 מיליון שקל בלבד. הצדדים פנו לשמאי המכריע אבישי זיו, שקבע כי ההשבחה בעקבות אישור התוכנית היא בסך 229 מיליון שקל. שני הצדדים ערערו על קביעה זו.
בהמשך, ביולי 2020, אישרה הוועדה המקומית את הבקשה להיתר בנייה והנפיקה דרישת תשלום נוספת בגובה של כ-55.5 מיליון שקל. גם כאן הגישה חג'ג' שומה נגדית, שהעמידה את החיוב על כ-20 מיליון שקל. הפעם מונה השמאי המכריע שלומי יפה, שקבע כי ההיטל יעמוד על כ-39 מיליון שקל. עררים הוגשו גם על שומתו, ושני ההליכים אוחדו לערר משותף.
החלטת ועדת הערר התייחסה לנושאים רבים, אך הסוגיה המרכזית והעקרונית ביותר שבה דנה הייתה האם ניתן להכיר ב"פוטנציאל תכנוני כללי" כחלק מהערכת שווי "המצב הקודם". הכוונה היא לערך שנגזר מציפיות כלליות (ולא מציפייה לתוכנית מסוימת) בשל מיקום הנכס ופעילות הפיתוח הכללית באזורו.
השמאים המכריעים לא הכלילו רכיב זה, דבר שלטענת חג'ג' גרם להערכת חסר של שווי הקרקע במצבה הקודם. בערר נטען כי "שגו השמאים המכריעים (תחילה השמאי זיו שאומץ לאחר מכן על ידי השמאי יפה) עת קבעו את שווי המצב הקודם במקרקעין (העומד על כ-46 מיליון שקל), מבלי לקחת בחשבון את הפוטנציאל התכנוני ובהתעלם משווי השוק של המקרקעין שקיבל ביטוי בעסקת רכישת הזכויות בחלקה על ידי קבוצת חג'ג' משנת 2014 ושעמד על כ-92 מיליון שקלים כ-4 שנים לפני המועד הקובע".
חג'ג' טענה עוד כי יש לשקלל את ההשפעה של תמ"מ 5 – תוכנית המתאר המחוזית – וכן מסמכי מדיניות שונים, שלדבריה לא קיבלו ביטוי ראוי בשומות, מה שהוביל להערכת שווי נמוכה מדי למצב הקודם. מנגד, הוועדה המקומית תמכה בעמדת השמאים.
אמנם שני השמאים המכריעים דחו את הכללת הפוטנציאל הכללי, אך ציינו כי מדובר בסוגיה משפטית בעיקרה, והוסיפו כי אין בקביעתם כדי למנוע מהצדדים להעלות את הטענה בפני ערכאות אחרות.
בהכרעתה, אימצה ועדת הערר את הלכת "לוסטרניק" של בית המשפט העליון, שבה נקבע כי "לצד נטרול מהשווי במצב הקודם את השפעת הציפייה לאישור התוכנית המשביחה עצמה יש לגלם בשווי את הציפייה הכללית לשינוי יעוד ולפיתוח המקרקעין".
עוד הוסיפה הוועדה בהחלטתה: "מכאן אנו למדים כי הטענה לפיה יש להוציא מכלל ההשפעה על שווי השוק כל הליך תכנוני שהתקיים במקביל לתוכנית – אינו עולה בקנה אחד עם הלכות בית המשפט העליון... הנה כי כן, בהתאם להלכת 'לוסטרניק' נקבע שיש לנטרל מהשווי במצב הקודם את השפעת הציפיה לאישור התכנית המשביחה עצמה והליכי התכנון הקשורים בטבורם לתכנית המשביחה, אך יש לגלם בשווי את הציפיה הכללית לשינוי יעוד ולפיתוח המקרקעין בשל מכלול תכונות הקרקע לרבות מיקומה המסוים".
עוד נדונה השאלה האם ניתן להחיל את הלכת "לוסטרניק" גם על קרקע עירונית, כמו במקרה זה, להבדיל מקרקע חקלאית כזו שנדונה באותו פסק דין. הוועדה שאלה: "האם הקביעה בפרשת 'לוסטרניק' אכן תחומה לקרקע ספקולטיבית בלתי מתוכננת כגון קרקע חקלאית בלב העיר?" והשיבה: "לטעמנו התשובה לכך שלילית". הוועדה הסבירה כי התוצאה ההפוכה – שבה שווי קרקע חקלאית גבוה משווי קרקע מתוכננת – עלולה להוביל לאבסורד.
שאלה נוספת שעלתה היא האם יש לייחס חשיבות למסמכי מדיניות "מבואות יפו" משנת 2005, שקבעו ייעוד של מגורים עם חזית מסחרית לדרך שלמה. השמאים סברו כי אין להם משקל, אך הוועדה קבעה כי "אם ניתן להוכיח 'שמאית' שמסמכי המדיניות אכן השפיעו על שווי השוק כחלק מפוטנציאל כללי, למשל לבחון האם בשכונה סמוכה ודומה בה לא חלה המדיניות, המחירים מגלמים שווי שוק אחר וכיוצ"ב, אזי לטעמנו אין לנטרלם, וההפך ככל ויימצא כי מסמכי המדיניות השפיעו על השווי שוק".
באופן דומה, התייחסה הוועדה גם להשפעת תוכנית המתאר המחוזית תמ"מ 5, וציינה כי קביעת השמאים להוציא אותה מהחישוב נעשתה מבלי לבדוק האם הייתה לה השפעה בפועל: "אנו סבורים כי יש מקום לבחון את הוראות תמ"מ 5 לעניין המקרקעין האם אינן מהוות חלק מההליך התכנוני של התכנית המשביחה וככל שלא, האם יצרו ציפייה כללית שיש להתחשב בה... שכן בסופו של דבר מדובר בבדיקה 'שמאית' שיהא על השמאי המכריע לבדוק".
לבסוף, קבעה הוועדה שגם לתוכניות נקודתיות שאושרו בסביבת המקרקעין עשויה להיות השפעה, ויש לראותן כחלק מהפוטנציאל הכללי שהיה ראוי לשקלל בהערכת השווי במצב הקודם.
