מרכז הנדל"ן
אחרי שביתם נפגע מטיל: בני זוג ניצחו את עיריית ת"א במאבק על היתר הבנייה
לאחר הליך תיאום ממושך מול העירייה, נדחתה בקשתם של בני הזוג להרוס ולבנות מחדש יחידת דיור ברמת אביב, על בסיס פרשנות תכנונית שונה מזו שהעירייה עצמה יישמה בעבר. ועדת הערר הפכה את ההחלטה, מתחה ביקורת חריפה על התנהלות העירייה ואף שקלה לחייב אותה בהוצאות: "הפרשנות כל כך מתבקשת. יש גבול"
לאחר שהוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב-יפו דחתה בקשה להריסה ובנייה מחדש של יחידת דיור ברחוב קרני יהודה ברמת אביב, תוך שינוי פרשנות תכנונית שבה נקטה בעבר, הפכה בשבוע שעבר ועדת הערר המחוזית, בראשות עו"ד מיכל דגני הלברשטם, את החלטתה. ועדת הערר מתחה ביקורת חריפה על התנהלות העירייה, ואף קבעה כי מדובר בהתנהלות הגובלת בזו המצדיקה חיוב בהוצאות. מאחורי הבקשה עומדים בני זוג שביתם נפגע במהלך מלחמת "שאגת הארי".
במרכז המחלוקת עמדה בקשה להיתר בנייה בנכס ברחוב קרני יהודה 13 ו-13א' בשכונת רמת אביב הירוקה (רמת אביב א') בתל אביב. במסגרת הבקשה ביקשו בעלי הנכס להרוס את יחידת הדיור הצפונית הקיצונית בבניין טורי הכולל שש יחידות דיור, ולהקים במקומה יחידה חדשה בת שתי קומות מעל קומת מרתף, תוך ניצול חלל גג הרעפים.
במהלך שנת 2025 ניהלו המבקשים, באמצעות עורכי הדין ענת בירן ואופק קורן והאדריכלית ליאת רפפורט, הליך תיאום תכנוני מול אדריכלית במחלקת הרישוי בעירייה. במסגרת ההליך נערכו פגישות והוחלפו התכתבויות בנוגע לחלופות תכנוניות שונות, שהותאמו לדרישות ולהנחיות העירייה. בתום התהליך, ב-27 בינואר 2026, הוגשה הבקשה הרשמית להיתר בנייה.
אלא שב-23 במרץ 2026 החליטה רשות הרישוי של הוועדה המקומית לדחות את הבקשה, בנימוק של "הגדלת נפח בלתי פרופורציונלית, חריגה משטחי בנייה עיקריים וסטייה מהוראות התוכניות". ההחלטה התקבלה, לטענת המבקשים, בניגוד להבנות התכנוניות שגובשו קודם לכן מול גורמי הרישוי בעירייה. בעקבות הסירוב הגישו בני הזוג ערר על ההחלטה.
לטענת העוררים, הבקשה תואמת את הוראות תוכנית 2310, תוכנית הרחבות שאושרה בשנת 1985 ומאפשרת להגדיל את תכסית הבנייה בקומת הקרקע עד ל-44% משטח המגרש. זאת, לעומת מגבלת תכסית של 35% שנקבעה בתוכנית תא/524 משנת 1963. לדבריהם, הבקשה אינה חורגת מהיקף זכויות הבנייה הכולל, העומד על 70% בשתי הקומות, אלא מבקשת לחלק את הזכויות באופן שונה ביניהן. לתמיכה בעמדתם הציגו מסמכים שלפיהם העירייה עצמה אימצה בעבר פרשנות דומה בבקשות להיתר בנכסים סמוכים, ואף נתנה לה ביטוי בטיוטות תכנון מוקדמות שנבחנו מול צוות הרישוי.
מנגד, הוועדה המקומית, שיוצגה בידי עו"ד צליל גולדרט ואינג' פרידה פיירשטיין, טענה כי תוכנית תא/524 מחייבת חלוקה שווה של זכויות הבנייה בין הקומות, בשיעור של 35% בקומת הקרקע ו-35% בקומה הראשונה. לשיטתה, תוכנית 2310 לא נועדה לשנות את חלוקת השטחים בין הקומות, אלא לאפשר תוספת שטחים בלבד. עוד העלתה הוועדה המקומית טענות בנוגע לחישוב נפחי חלל הגג ולגובה המותר בהתאם להוראות תוכנית ג/1, תוכנית הגגות של תל אביב.
ועדת הערר לעירייה: "יש גבול"
ועדת הערר המחוזית אימצה את פרשנות העוררים בסוגיית שטחי הבנייה והתכסית, וקבעה כי תוכנית 2310, בהיותה תוכנית מפורטת ומאוחרת שנועדה להרחיב את אפשרויות התכסית, גוברת בעניין זה על הוראות תוכנית תא/524 המוקדמת. בהתאם לכך נקבע כי ניתן לנצל בקומת הקרקע תכסית של עד 44% משטח המגרש, שהם כ-149.16 מ"ר, ואת יתרת זכויות הבנייה בקומה הראשונה, ובלבד שהשטח הכולל לא יעלה על 70%.
במהלך הדיון מתחה יו"ר ועדת הערר, עו"ד מיכל דגני הלברשטם, ביקורת חריפה על עמדת העירייה ועל עצם הצורך לשוב ולדון בפרשנות שכבר יושמה בעבר: "החלטה כזו, היא מיותרת עבורכם. הפרשנות כל כך מתבקשת, גם מהחלטות קודמות שלכם... לבוא ולבקש לנמק את זה מחדש על בסיס הפרשנות שלכם, זה אפילו קצת מרגיז, יש מקום גם לחייב אתכם בהוצאות. יש גבול".
בהחלטתה עמדה ועדת הערר על חוסר העקביות בהתנהלות הוועדה המקומית, והדגישה כי הפרשנות שאימצה אינה חדשה גם מבחינת העירייה עצמה: "ראוי להדגיש כי פרשנות זו אינה זרה לוועדה המקומית. כפי שעולה בבירור במסמכי התיק כמפורט בנספח 5 לכתב התשובה מטעם הוועדה המקומית עצמה (טיוטת הדראפט לבקשה להיתר בבניין הסמוך ברחוב) הוועדה המקומית עצמה נקטה בעבר בפרשנות זו בדיוק.
"במסגרת זו אישרה הוועדה המקומית תכסית קומת קרקע של 44% מתוך סך זכויות של 70%, ללא דרישה לחלוקה קשיחה של 35% בכל קומה. רשות תכנונית אינה רשאית לשנות באופן פתאומי את אופן חישוב התכסית והזכויות הנהוג לגבי יחידה באותו בניין ובאותן תכניות, ללא צידוק תכנוני כבד משקל".
גם בסוגיית פרשנות הוראות התוכנית הנוגעות לגובה הגג ולמפלסים שמהם יש לבצע את המדידה, דחתה ועדת הערר את עמדת העירייה. בהתייחסה לפרשנות שהציגה הוועדה המקומית נקבע: "לטעמי, לא ניתן להבין את הדברים אחרת מכפי שהם כתובים... פרשנות כזו מובילה לכלל אבסורד את הוראות התכנית, אינה מקיימת אותה, ובהתאמה - אני דוחה אותה."
בסופו של דבר קיבלה ועדת הערר את הערר בסוגיות חישוב השטחים והתכסית, ביטלה את החלטת הסירוב של הוועדה המקומית והחזירה את הבקשה לבחינה טכנית מתוקנת בלבד. במסגרת הבדיקה תיבחן עמידת התכנון בגובה המרבי המותר של שבעה מטרים לגג הרעפים, וכן התאמתו העיצובית למבנה הטורי הקיים. על אף הביקורת הנוקבת שנמתחה במהלך הדיון, ועדת הערר לא חייבה לבסוף את העירייה בהוצאות.
עו"ד ענת בירן, שייצגה את בני הזוג, מסרה: "מאחורי המחלוקת התכנונית הזו עומדת משפחה שביתה נפגע מטיל ושבסך הכול ביקשה לבנות לעצמה בית חדש. למרות שהתכנון תואם מראש עם העירייה, היא נתקלה בסירוב שהתבסס על פרשנות דווקנית ומצמצמת, שונה מזו שהעירייה עצמה יישמה בעבר באותו בניין. ההחלטה מאפשרת גמישות תכנונית וניצול מיטבי של זכויות הבניה. להחלטה יש חשיבות גם מעבר למקרה הזה: בעלי נכסים צריכים לדעת שהם יכולים להסתמך על מדיניות תכנונית קיימת, ושרשות לא יכולה לשנות את כללי המשחק באופן פתאומי וללא הצדקה ממשית".
מעיריית תל אביב נמסר בתגובה: "ראשית נבהיר כי ועדת הערר קיבלה את עמדת הוועדה המקומית בסוגיות מהותיות הנוגעות לנפחי הבנייה, לאופן חישוב שטחי עליית הגג ורום הגג ולחובת ההתאמה האדריכלית בגג כך שהערר התקבל חלקית בלבד.
"באשר לפרשנות התכסית ולטענות שעלו בנושא זה, על הועדה המקומית כמוסד תכנון מוטלת החובה לשוב ולבחון את עמדתה והכל על מנת לשקף נאמנה לועדת הערר את המצב התכנוני לאשורו לצורך קבלת החלטה
