תקנות מיסוי הנדל"ן: מה משתנה, מי מרוויח ומי מפסיד

תקנות המס החדשות שסוכמו בין משרדי האוצר והשיכון, ייכנסו לתוקף למשך שנתיים מינואר 2011. "כלכליסט" מציג מדריך על השינויים, שנועדו להגדיל את היצע הדירות.

1. מס רכישה

מס הרכישה על דירת מגורים נקבע לפי שני משתנים: מחיר הדירה ובעלות הרוכשים על דירות אחרות. נכון להיום פטורים מהמס מי שאין ברשותם דירה או חלק מדירה נוספת, והדירה שהם רוכשים עולה פחות מ־1.085 מיליון שקל.

מי שרוכש דירה ראשונה בפחות מ־1.524 מיליון שקל משלם כיום מס רכישה של 3.5% על הסכום שמעל 1.085 מיליון שקל. על הסכום שמעבר ל־1.524 מיליון שקל ישלמו רוכשי דירה ראשונה מס בגובה 5%.

בעלי דירה נוספת או חלק מדירה משלמים מס רכישה מהשקל הראשון: 3.5% על הסכום שעד 923 אלף שקל, ו־5% על הסכום שמעבר לזה.

החל ב־2011 ישלמו בעלי דירה או חלק מדירה הרוכשים דירה נוספת מס רכישה של 5% מהשקל הראשון ועד מיליון שקל, 6% על הסכום שמעל מיליון שקל, ו־7% על הסכום שמעל 3 מיליון שקל. שר השיכון אריאל אטיאס העריך כי הצעד יוביל להוספת כ־15 אלף דירות למכירה לשוק, משום שיקטן מספר העסקאות להשקעה. עו"ד אביעד שוב ממשרד משה שוב ושות', המתמחה במיסוי מקרקעין, מסכים כי מדובר בפגיעה במשקיעים, "שישלמו עשרות אלפי שקלים נוספים".

פגיעה נוספת עלולה להיות בשוכרי דירות, שיתבקשו לשלם יותר.

2. מס שבח

מס השבח מוטל על רווחי ההון שעשו מוכרי דירות ונכסים בשנים שעברו מאז שרכשו את הנכס. מס השבח על דירות שנרכשו החל בשנת 2001 הוא 20%, והמס על דירות שנרכשו לפני 2001 נקבע לפי מספר השנים שחלפו בין רכישת הדירה למכירתה. לדברי עו"ד שוב, "שיעור מס השבח לפני 2001 היה דרקוני ויכול היה להגיע ל־48%, אולם ראש הממשלה בנימין נתניהו מדבר על הורדת המס ל־20% גם לדירות אלה".

כדי לקבל פטור ממס שבח על דירה להשקעה יש להמתין ארבע שנים מיום רכישתה - מה שמאט את השוק.

לפי התיקון המוצע באוצר, בשנתיים הקרובות יזכו מוכרי דירות להשקעה בפטור מלא ממס שבח ללא קשר לעיתוי המכירה, כדי לשחרר דירות לשוק ולהגדיל את ההיצע.

לדברי שוב, "משקיעים יוכלו לחסוך מאות אלפי שקלים. כיום למשל, מי שרכש דירה אחרי 2001 במיליון שקל ומכר אותה במיליון וחצי, צריך לשלם 100 אלף שקל מס".

רו"ח טארק דיביני ממשרד זיו האפט אומר כי ייתכן שהתמריץ יביא למכירת דירות רבות, עד שבמס הכנסה יקבעו שמדובר בעסק לכל דבר, המחויב במס. "הדבר יגרום לכך שמצד אחד המדינה נותנת פטור", אומר דיביני, "אך מצד שני המוכר עלול לשלם מס של 40%-45% ולהפסיד הרבה מאוד כסף".