כחלון סידר לחברות הנדל"ן בונוס של חצי מיליארד שקל

מה שפגע בתוצאות הכספיות של חברות הנדל"ן המניב בארבע השנים האחרונות יעבוד השנה לטובתם. ההכרזה של שר האוצר משה כחלון ביום חמישי האחרון על ירידה של 1.5% בשיעור מס החברות בינואר 2016 תביא לרווחים מצטברים של חצי מיליארד שקל בדו"חות הכספיים של חברות הנדל"ן המניב הבורסאיות כבר ברבעון השלישי של השנה.  

הורדת מס החברות ל־25% תשפיע כמובן על כל החברות במשק הישראלי, אולם על חברות הנדל"ן המניב היא תשפיע פעמיים. פעם אחת דרך המיסוי על הרווח לפני מס (רווחים שאותם לא ניתן לחזות), ופעם נוספת דרך סעיף מסים נדחים במאזן, רווחים שניתן לחזות כבר היום.

ירידה במס על מימוש נכסים, שלא ימכרו בקרוב

מסים נדחים בחברות נדל"ן מניב מייצגים את המס שהן יצטרכו לשלם במקרה שהן ימכרו את הנכסים שלהן – מכאן השם מסים נדחים. חברות נדל"ן מניב מחזיקות במצבת הנכסים שלהן קניונים, מבני משרדים, ולעיתים גם מבני מגורים להשכרה. בהתאם לכללי החשבונאות (IFRS), חברות הנדל"ן המניב רושמות רווחים בכל רבעון כאשר שווי הנכסים שלהן עולה. כאשר זה קורה, הן חייבות לרשום במקביל גם הוצאת מס, אולם מכיוון שהנכס עדיין לא נמכר, הוצאת המס נשמרת במאגר שנקרא "מסים נדחים" בדו"ח המאזן של החברות.

כאשר החברות ימכרו את הנכסים שלהן בפועל, אם בכלל, גובה המסים הנדחים הוא היקף המס שהחברות יצטרכו לשלם על כל הנכסים שלהן והוא נקבע בהתאם לשיעור מס החברות העדכני במועד פרסום הדו"ח. כאשר חל שינוי בשיעור המס, החברות מקטינות את סעיף המסים הנדחים בהתאם לשינוי במס החברות ורושמות במקביל רווחים ועלייה בהון העצמי. הפעם, שיעור המס יורד ב־1.5% שזה, למעשה שיעור שינוי של 5.6% (שיעור השינוי בין 26.5% ל־25%) בהיקף המס שהן יצטרכו לשלם אם יממשו את הנכסים שלהן.

עם זאת, שינוי במס החברות דרך מסים נדחים אינו משפיע בפועל על הפעילות הריאלית של החברות. כלומר, השפעה שלו היא חשבונאית בלבד ולא תורמת לתזרים המזומנים, שמגיע בפועל מהשכרת הנכסים.

חלק מחברות הנדל"ן, בייחוד הגדולות כמו עזריאלי, אמות ומליסרון, לא מיוחסות לסעיף מסים נדחים חשיבות כיוון שלטענתם הנכסים שלהן מוחזקים עד אין סוף ולכן הן לעולם לא יצטרכו לשלם את המסים האלו. הסבירות שעזריאלי תמכור את קניון עזריאלי בתל אביב שואפת לאפס, ולמרות זאת היא רושמת עליו במאזן מסים נדחים בהיקף של עשרות מיליוני שקלים. רק כדי להבטיח שיהיה לה את הכסף במידה שהיא תחליט בסופו של יום כן למכור אותו.

שר האוצר כחלון צילום: אלעד גרשגורן

קבוצת עזריאלי תרוויח 161 מיליון שקל

מי שמושפע מהירידה בשיעור מס החברות הן קודם כל חברות שפועלות בישראל ומשלמות מס חברות ישראלי. גזית גלוב למשל, שהיא חברת הנדל"ן השנייה בגודלה בישראל (לאחר עזריאלי), לא תהנה מההטבה הזו כיוון שמרבית הנכסים שלה בחו"ל. גם קרנות ריט, קרנות שנהנות מהטבות מיסוי על ידי הממשלה, לא ייהנו מההטבה כיוון שהן אינן נדרשות לשלם מס חברות כלל ולכן סלע קפיטל וריט 1 לא יושפעו מההחלטה.

החברה שתושפע מזה בהיקף הגדול ביותר היא קבוצת עזריאלי, שמחזיקה בהיקף נכסים עצום של 24 מיליארד שקל ומסים נדחים בגובה של 2.8 מיליארד שקל. עזריאלי, בשליטת משפחת עזריאלי ובניהולו של יובל ברונשטיין, תתחיל את הרבעון השלישי של 2015 עם רווח של 161 מיליון שקל כתוצאה מהירידה בשיעור מס החברות. חברה נוספת שתושפע היא מליסרון, חברת הקניונים הגדולה בישראל שמחזיקה בהיקף נכסים של 15.5 מיליארד שקל ומסים נדחים בהיקף של 1.7 מיליארד שקל. מליסרון, בשליטתה של ליאורה עופר, תרשום ברבעון השלישי רווח של 97 מיליון שקל בשל הירידה בשיעור מס החברות. חברות נוספות שייהנו הן נצבא, חברת הנדל"ן שבשליטת חיים צוף, שתרשום רווח של 42 מיליון שקל, החברות גב ים מקבוצת אי.די.בי ואמות מקבוצת אלוני חץ, שירשמו רווח נקי של 40 מיליון שקל כל אחת.

חברת ביג מחזיקה אמנם נכסים גם בארה"ב, אולם עיקר הרווח שלה נובע מהנכסים בישראל ולכן הוא צפויה להיות מושפעת לחיוב מהירידה. ביג תרשום רווח של 38 מיליון שקל ברבעון השלישי של 2015. חברות נוספות שיירשמו רווחים הן מגדלי הים התיכון (16 מיליון שקל) לוינשטיין נכסים (7 מיליון שקל) ובית הזהב (3 מיליון שקל).

נעם פינקו, אנליסט הנדל"ן של בית ההשקעות פסגות, העריך כי ההשפעה של הרווחים על המניות תהיה מינורית. "השוק לרוב לא מתייחס לשינויים במסים נדחים יותר מידי כי הוא לא לוקח את העתודה למס כרכיב מלא בשווי החברה. מראש רב החברות נסחרות מעל ההון העצמי וכל עלייה בהון העצמי לא תשפיע על מחיר המניה. יחד עם זאת, כל עלייה ברווחים בהון העצמי בהחלט משפיעה לחיוב על החברות".

דנה עזריאלי, יו"ר קבוצת עזריאלי