"השווי של הקרקע בווגאס מוערך בחצי מהשווי בספרים"

"השווי האמיתי של הקרקע בלאס ווגאס מוערך על ידי קונסורציום הבנקים המלווים ב־320—380 מיליון דולר בלבד, וגם במחיר הזה לא בטוח שאפשר למצוא לה קונה היום" - כך סיפר ל"כלכליסט" בסוף השבוע גורם מוסדי בכיר, שמושקע באג"ח של חברות מקבוצת אי.די.בי, וכן באיגרות החוב של נכסים ובנין. לדבריו, הוא קיבל את הערכת השווי הנוכחית לאחר שביקש מהשותפים בפרויקט הבהרות בנוגע לשווי הקרקע כבר בסוף 2011, אז הופחת בפעם האחרונה שווי הקרקע ממיליארד דולר ל־700 מיליון דולר - סכום שכפול מהשווי שעליו מדבר הגורם המוסדי.

יצחק תשובה, בעל השליטה באלעד גרופ, ונוחי דנקנר, בעל השליטה באי.די.בי, תכננו להקים מלון וקזינו מפוארים על קרקע שממוקמת בשדרה המרכזית בווגאס ("הסטריפ של וגאס") ונרכשה ב־2007 תמורת 1.24 מיליארד דולר. הבעלות על הקרקע מתחלקת בין אלעד גרופ (50%), אי.די.בי פתוח (25%) והחברה־הנכדה שלה נכסים ובנין (25%). את הרכישה מימנו החברות באמצעות הון עצמי של 620 מיליון דולר והיתרה (620 מיליון דולר) באמצעות הלוואת נון ריקורס שנלקחה מקונסורציום של 13 בנקים.

בקונסורציום הממנים ניתן למצוא שלושה גופים ישראליים שסיפקו יחד כ־90 מיליון דולר: 50 מיליון דולר הגיעו מחברת הביטוח הראל, שעד כה מחקה כבר יותר ממחצית מההשקעה שנלקחה ברובה מכספי עמיתים (על פי הערכות, רק כ־25% מהמימון הגיעו מכספי נוסטרו). את היתרה (כ־40 מיליון דולר) סיפקו בנק מזרחי טפחות ובנק הפועלים בחלקים שווים.

השווי שעליו מדבר הגורם המוסדי אינו הפתעה. בדו"חות הכספיים של נכסים ובנין ל־2011 נכתב כי "הערכות שווי שמצויות בידי גורמים מממנים של הפרויקט מצביעות על שווי נמוך משמעותית. מתנהלים מגעים מול המלווים בעניין הלוואה זו".

אלא שלמרות זאת, תשובה ודנקנר לא רוצים לוותר על פרויקט הפלאזה בלאס וגאס, וזאת בין היתר בשל המחיקות הגדולות בהון העצמי שכבר ביצעו השותפות ושהיקפן נאמד בחצי מיליארד דולר. בסוף השבוע האחרון חל מועד הפירעון להלוואה שלקחו השותפות, אולם הצדדים לא הגיעו להבנות סופיות מול הבנקים והם קיבלו ארכה של חודשיים (עד סוף אוקטובר). עם זאת, גורם באחד הגופים שמעורבים בעסקה מציין כי "ייתכן שזה ייסגר קצת יותר מאוחר".

ההלוואה שנטלו החברות בנויה משתי שכבות: שכבת סניור של 445 מיליון דולר בריבית שנתית של כ־3.25% ושכבת מזנין נחותה בסכום של 175 מיליון דולר בריבית שנתית של כ־4.5%. לפיכך הריבית השנתית המשולמת על ההלוואה עומדת על כ־22 מיליון דולר, ומאחר שעברו חמש שנים מאז נטילתה, מדובר בריבית של כ־110 מיליון דולר.

תספורת של כ־60%

כעת מבקשים דנקנר ותשובה לבצע תספורת להלוואה בשני מתווים אפשריים:

•  תשלום מיידי לבנקים של כ־250 מיליון דולר, שרובו ימומן מתוך כספי הלוואה חדשה ובמקביל בעלי השליטה יזרימו עשרות מיליוני דולרים כהלוואת בעלים. בתמורה לכך, החוב הקיים, בהיקף של כ־620 מיליון דולר, יימחק, ולמעשה תבוצע תספורת של כ־60%.
  מה דעתך על מניית נכסים ובנין:

  

  •  
  •  
  •  
  •  
  •  

  קנייה חזקה

  קנייה

  המתן

  מכירה

  מכירה חזקה
  
  

• מחיקה של 150 מיליון דולר, תשלום מיידי של כ־25 מיליון דולר, ודחיית פירעון יתרת החוב בהיקף של 445 מיליון שקל (כל שכבת הסניור של ההלוואה) בעשר שנים. גם כאן מדובר בתמורה שמסתכמת בכ־250 מיליון דולר (לאחר היוון בשיעור של 7%) ובתספורת של כ־60%.
  

"השווי בספרים לא יופחת"

הגורם המוסדי מציין כי "הם יודעים טוב מאוד למה הם מבקשים לשלם 300 מיליון דולר לכל היותר. זו ההערכה הריאלית לשווי הקרקע מטעם כמה גופים שחברים בקונסורציום. אם אותם גופים יפקיעו את הקרקע ויבצעו מימוש מהיר, הם לא יקבלו יותר מזה - ואת זה שני הצדדים יודעים". לדבריו, "אי.די.בי ואלעד גרופ לא יפחיתו את שווי הקרקע בדו"חות הקרובים. למרות הבעיות, הם ישאירו אותה על 700 מיליון דולר".

אפשרות נוספת שבוחנים דנקנר ותשובה היא הכנסת משקיע נוסף לפרויקט, שיזרים כסף לבנקים בתמורה לרכישת נתח. תרחיש אחר, שפחות מועדף על השניים, הוא ויתור על הקרקע.

בקבוצת אי.די.בי סירבו לאשר או להכחיש את הפרטים. מקבוצת אלעד גרופ לא נמסרה תגובה.