פישמן: "לבנקים לא יהיה כסף בשנתיים הקרובות להלוות לענף הנדל"ן"
בעל השליטה בכלכלית, שהצהיר כי לא יגייס בשוק ההון עם ביטחונות, מציע כעת שעבוד מדרגה ראשונה על מניות דרבן לאג"ח שיונפקו. פישמן: "שוק ההון חושב על עמיתי הפנסיה ולכן הולך גם לאג"ח בלי ביטחונות"
"היום בבנקים אין מקום למימון בענף הנדל"ן", כך אומר ל"כלכליסט" אליעזר פישמן, בעל השליטה (68%) בקבוצת הנדל"ן כלכלית ירושלים. פישמן מקיים בימים אלו סבב פגישות עם משקיעים מוסדיים לקראת הנפקת סדרת אג"ח חדשה, שזכתה לדירוג A3 ממידרוג לגיוס של עד 500 מיליון שקל ע"נ.
סדרת האג"ח החדשה, שתמורתה תשמש את כלכלית למיחזור חובות, תובטח בשעבוד על מניות של חברת דרבן המוחזקות על ידי המנפיקה.
הציטוט של פישמן שבתחילת הכתבה עשוי להסביר את השינוי החד שחל בעמדה אותה הביע ביולי 2009, אז טען, שלא יגייס בשוק ההון עם ביטחונות וכי "עדיף כבר לפנות לבנקים".
"המציאות עשתה את השינוי"
ואכן, כל שש סדרות האג"ח של כלכלית, שנסחרות כיום בבורסה, אינן מובטחות בשעבוד כלשהו. ההנפקה המתוכננת, כאמור, צפויה לשנות את התמונה. המערכת הבנקאית שנדרשת לשפר את יחסי הלימות ההון שלה, מקשיחה את התנאים למתן אשראי בכלל ולחברות מענף הנדל"ן בפרט. "יש מגבלה ענפית", מציין פישמן. "היות שענף הנדל"ן הוא הענף הכי גדול וכל הזמן צומח, בגלל שמכרו הרבה דירות, ונתנו ערבויות חוק מכר, אז כרגע, שנתיים, לא יהיה לבנקים כסף. חוץ מבנק אחד, בנק מזרחי־טפחות.
"לא אני עשיתי את השינוי. המציאות עשתה את השינוי. ברגע שזה יסתדר לבנקים, אז נחזור לממן אצלם" הוסיף פישמן.
"אני מגייס כסף עם בטוחות בזול וקונה איגרות חוב בלי בטוחות ולכן אני קונה אותן בתשואה יותר גבוה", מסביר פישמן את האסטרטגיה. "כשאני קונה אאיגרות חוב אני גם ממחזר. זה ארביטראז' פשוט".
פישמן מעריך, כי ענף הנדל"ן כולו יצטרך להתמודד עם המציאות הזו בשנתיים הקרובות. "התופעה הזאת שלבנקים אין כסף תיגמר תוך שנתיים. למה הם נכנסו לבעיה הענפית? בגלל ערבויות חוק המכר, לא בגלל שנתנו הלוואות. זה ישתחרר אחרי שהמינהל ירשום את הדירה על שם הדייר", הסביר.
על הבדלי העבודה מול שני גורמי המימון אמר פישמן: "הבנקים עובדים על מרווח. שוק ההון עובד לפי כמה שהוא צריך לתת לבעל הפנסיה, הוא לא יכול לרדת מ־4% צמוד. היות שהוא קונה אג"ח מדינה בתשואה הרבה יותר נמוכה הוא צריך לעשות ממוצע. לכן הוא תמיד ילך לאג"ח בלי ביטחונות, אבל עם התשואה הגבוהה יותר. כי אחרת הוא לא יכול לספק את הפנסיה".
יחס חוב לשווי נכס - 70%
דו"ח תזרים המזומנים החזוי של כלכלית, שפורסם במסגרת הדו"חות הכספיים לרבעון השלישי, חושף מצד אחד את היקף ההתחייבויות הגבוה של החברה ומנגד את המקורות המוגבלים העומדים לרשותה.
עד סוף שנת 2012 כלכלית נדרשת לפירעון קרן ולתשלום ריבית בסך של כ־1.1 מיליארד שקל ולבצע השקעות בהיקף של 250 מיליון שקל. בצד המקורות, כלכלית נהנית מתזרים חיובי מפעילות שוטפת וממקורות מחברות מוחזקות, אך גם מסתמכת על גיוסי חוב והלוואות בהיקף של כ־770 מיליון שקל. פישמן נמצא כעת בסבב פגישות עם המוסדיים בהן נידונים תנאי האג"ח שיונפקו ובראשן הריבית.
במסגרת ההנפקה מחזיקי איגרות החוב יקבלו שעבוד קבוע ראשון בדרגה על מניות דרבן השקעות (שנמחקה מהמסחר לאחר הצעת רכש של כלכלית בפברואר 2011) וכל הזכויות הנלוות אליהן. כלכלית תשעבד מניות דרבן ביחס LTV (יחס בין גובה ההלוואה לשווי הנכס) של 70%, המשקף יחס של כ־140% בין שווי הביטחונות לחוב. חישוב שווי המניות המשועבדות ייעשה על פי ההון העצמי של דרבן, ללא זכויות המיעוט.
לאיגרות החוב יהיה מנגנון התאמה שמחייב את כלכלית לחזק ביטחונות ולהוסיף מניות נוספות של דרבן במידה שיחס הביטחונות לחוב יירד מתחת לרמה של 125%. מנגד, החברה תהיה רשאית לשחרר ביטחונות אם היחס יעלה לרמה של 166%.
כלכלית ירושלים, היא אחת מחברות הנדל"ן הגדולות בישראל והיא מחזיקה בכ־78% מהון המניות של מבני תעשיה, 100% ממניות דרבן השקעות וכ־78% ממניותיה של מירלנד.
היות שהמוסדי קונה אג"ח מדינה בתשואה נמוכה, הוא צריך לעשות ממוצע. לכן הוא תמיד ילך לאג"ח הקונצרנית עם התשואה הגבוהה יותר, כדי לספק את הפנסיה"
