5 כוכבים נופלים: כרישי הנדל"ן שהשקיעו במריוט קברו 830 מיליון שקל
ההרפתקה הגדולה של יגאל אהובי, יצחק תשובה ושותפיהם ברכישת 42 מלונות מריוט בבריטניה הסתיימה במפח נפש לאחר שבנק RBS מינה כונס לנכסים. היקף המחיקות המצטבר של המשקיעים הישראלים: 830 מיליון שקל
בתום חודשים ארוכים של משא ומתן להסדר חוב שלא צלח, החליט אתמול הבנק הבריטי רויאל בנק אוף סקוטלנד (RBS) למנות כונס נכסים ל־42 בתי מלון של רשת מריוט בבריטניה. בכך באה לסיומה אחת מעסקאות הנדל"ן הגדולות והכושלות ביותר שביצעו טייקוני נדל"ן ישראלים אי־פעם: רכישת מחצית מפורטפוליו של 42 מלונות ב־2007 על ידי דלק נדל"ן של יצחק תשובה, חברת בלנהיים של יגאל אהובי, אלקטרה נדל"ן של גרשון זלקינד, פיבי השקעות של צדיק בינו ודוראה שבשליטת בצלאל איגר, לצד קרן ההשקעות האירית קווינלן, המחזיקה בנתח הגדול ביותר - כ־44% מהחברה המחזיקה בנכסים.
הבנק הסקוטי שמימן את עסקת הענק, החליט אתמול לממש את זכותו ולהשתלט על הפורטפוליו, הכולל מלונות ברמה של ארבעה עד חמישה כוכבים בעלי 8,000 חדרים, אשר נרכשו מ־RBS ב־2007 תמורת סכום עתק של כ־1.1 מיליארד ליש"ט, שהיו שווים אז ל־8.3 מיליארד שקל. זאת, מאחר שהמשקיעים הישראלים לא עמדו בתנאי הסכם המימון עם הבנק, והמגעים להסדר חוב כשלו.
אפשר גם שברויאל בנק אוף סקוטלנד עקבו אחרי מצבן הלא מבטיח של כמה מהשותפות, וחששו משחיקת יכולתן להזרים הון נוסף לחיזוק החברה שמחזיקה במלונות. כך או כך, הודיע הבנק הסקוטי על מינויה של פירמת רואי החשבון ארנסט אנד יאנג ככונסת הנכסים של בתי המלון, ונראה כי בכוונתו לחפש עבורם רוכשים חדשים.
עם זאת, מקורבים לעסקה טוענים כי מדובר ב"עשיית שרירים" מצדו של הבנק, ולהערכתם RBS יחזור לבסוף לשולחן המשא ומתן ויגיע לפשרה עם המשקיעים הישראלים. גורמים אלו סבורים כי לבנק אין אלטרנטיבות טובות יותר, וכי הוא יעדיף להמשיך בסופו של דבר את הקשר עם השותפים הקיימים - גם אם חלופה זו תהיה כרוכה בהפחתה מסויימת של קרן ההלוואה.
מנגד, מעריך יובל בן זאב, מנהל מחלקת המחקר בבית ההשקעות כלל פיננסים, כי "הסבירות שהצדדים ישובו לנהל משא ומתן, ושהנכס יחזור לידי הרוכשים הנו נמוך. אי אפשר לפסול אופציה כזאת או אחרת, אך הבנק לקח את הנכס, בצעד שנראה חד צדדי ובלתי הפיך".
בדלק נדל"ן קיוו לראות רווחים בעתיד
החברות הרוכשות שילמו ב־2007 כ־143 מיליון ליש"ט לבנק הבריטי עבור המלונות, וקיבלו עוד 870 מיליון ליש"ט בהלוואה לטווח ארוך ממנו. כך, שחלקם של המשקיעים הישראלים בבהון העצמי שמימן את העסקה עמד על 830 מיליון שקל וסכום זה נמחק כעת לחלוטין. על פי הפרסום מאתמול ב"פיננשיאל טיימס", לחברות הרוכשות (כולל השותפה האירית) נותר חוב כולל בסך של כ־700 מיליון ליש"ט ל־RBS.
ההלוואה שנתן הבנק לרוכשים, בריבית משוקללת של כ־6.22% לשנה, היא מסוג נון־ריקורס - כלומר, הבטוחה להלוואה היא הנכס עצמו, ואי־עמידה בהתחייבויות גוררת הפקעה של הנכס על ידי הבנק.
בנוסף נקבע בהסכם הלוואה כי RBS זכאי לחלק מהרווחים שינבעו מהנכסים בעתיד. תוקף ההסכמים עם חברת הניהול של מריוט על מלונות אלו הוא ל־30 שנה, כך שבתי המלון ימשיכו להתנהל כרגיל, אך ההכנסות מהם יזרמו כעת ישירות אל הבנק.
בעלת העניין הישראלית הגדולה ביותר במלונות מריוט היא דלק נדל"ן, המחזיקה ב־17% מהקרן שהוקמה לצורך רכישת המלונות, באמצעות החברה־הבת DGRE. דלק נדל"ן השקיעה בעסקה כ־300 מיליון שקל מהונה העצמי, אך כבר בחלוף שנתיים, ב־2009, הפנימו בחברה כי המהלך אינו כה מוצלח כפי שחשבו תחילה.
ברבעון השלישי של אותה שנה, בסמוך לחילופי הגברי בתפקיד מנכ"ל החברה, כאשר ערן מיטל החליף את איליק רוז'נסקי, מחקה החברה את מלוא השקעתה בפרויקט - 300 מיליון שקל. לכן, כינוס הנכסים של המלונות, הנחשב לאחד מהגדולים שידעה חברה ישראלית, לא ישפיע על תוצאותיה של דלק נדל"ן ברבעון השני של 2011.
עם זאת, ברור כי תשובה וראשי החברה קיוו לראות רווחים עתידיים מהמלונות, ולזקוף אותם לטובת דו"חות הרווח וההפסד, וכך להוסיף מעט אופטימיות למשקיעי דלק נדל"ן.
בשיחה עם "כלכליסט", אמר אתמול ערן מיטל כי "כשנכנסתי לתפקיד מנכ"ל דלק נדל"ן, ביצענו מספר מחיקות, ביניהן בגין ההשקעה במלונות מריוט, כך שלא תהיה, בעקבות בקשת הכינוס שהוגשה, השפעה כלשהי על הדו"חות הכספיים שלנו, כפי שדיווחנו לציבור המשקיעים". אתמול הגיבה מניית דלק נדל"ן להתפתחויות בזינוק תוך יומי של עד 12% - אך לבסוף סגרה את יום המסחר בלא שינוי.
השותפה השנייה בגודלה בקרן שרכשה את המלונות, ומי שהובילה את הרכישה כיזמית ומגייסת השותפות, היא חברת בלנהיים הפרטית של יגאל אהובי, אשר השקיעה בפרויקט כ־225 מיליון שקל. אהובי מוכר כאיש נדל"ן מפולפל, אשר יודע להוציא לפועל עסקאות נדל"ן שמנות, כדוגמת עסקת מריוט ולפניה, ב־2005, עסקה במסגרתה רכש, גם כן עם דלק נדל"ן ושותפים נוספים בהם הרצל חבס, 16 מלונות של רשת הילטון בבריטניה.
אלקטרה נדל"ן צפויה למחיקה נוספת
לדברי גורמים המעורבים בעסקיו, אהובי, שהחזיק כאמור כ־13% מפרוייקט מריוט ולמעשה יזם אותו, משמש כגוף המתווך אשר מוביל את המשא ומתן בעסקאות נדל"ן רבות, וכמי שממלא תפקיד זה הוא "גוזר את הקופון".
חלק משותפיו של אהובי לעסקים ציינו כי יצחק תשובה היה מעורב אף הוא באופן אישי במשא ומתן עם הבנק בנוגע לעסקת מריוט. מנגד, שללו אחרים טענה זו וציינו כי אהובי הוא זה שהניע את התהליך, והיה היחיד שניהל אותו באופן אקטיבי.
כמה משותפיו של אהובי ציינו כי בעבר הוא נחשב לאיל נדל"ן מצליח ובעל יכולת "לתפור" עסקאות מורכבות, אך כעת הם מביעים חוסר שביעות רצון מתוצאות מהלכיו האחרונים. יש ביניהם הסבורים כי אהובי דואג שלא להיתפס כרוכש אקטיבי, אלא כמי שדואג רק ל"תפירת" העסקה, וזכה לעמלה גבוהה בגינה.
חברה נוספת שלקחה חלק בפרוייקט מריוט היא אלקטרה נדל"ן שבשליטת אלקו של גרשון זלקינד. החברה שמחזיקה כ־9.9% מהמלונות השקיעה בתחילה כ־170 מיליון שקל, אך כיום עומד ערך השקעתה בדו"חותיה על 35 מיליון שקל בלבד - משמע החברה צפויה לרשום הפסד בסכום זה בדו"חות הרבעון הנוכחי. גם חברת דוראה שבשליטת בצלאל איגר ופיבי השקעות של צדיק בינו החזיקו 3% ו־5% במיזם בהתאמה. דוראה השקיעה כ־50 מיליון שקל ופיבי כ־85 מיליון שקל, אך שתיהן כבר מחקו את השקעותיהן ולכן לא צפויה השפעה על תוצאות החברות.
כשמנסים לנתח את הסיבות שהביאו למינוי כונס נכסים, ניתן לציין את המשבר של 2008 ששחק את ערכם של נכסים רבים ובעיקר מלונות פאר כגון מריוט , כמו גם את חישובי תזרים המזומנים והערכות השווי שביצעו החברות בתחילה לנכס שנחשב לתפעולי ולא לנדל"ן מניב . בנוסף, יש שיאמרו כי עיקר הכשל טמון באופן ניהול המשא ומתן של הקבוצה מול RBS.
כעת, כשהיקפו של החוב גבוה משווי הנכס בספרי החברות שלא מצליחות לבינתיים להפחית את ערכו, ברור מדוע השותפות מעדיפות לבצע מחיקות ולא להתאמץ לטובת החזר החוב. על כך אמר בן זאב כי "מדובר בתיק נכסים שנקנה בזמנים אחרים, במחירים אחרים וברמת מינוף גבוהה מאוד. ברקע למשבר, נוצר קושי לעמוד בהחזרי החוב, שווי ההלוואה נעשה גבוה משווי הנכס ונוצר מצב שלחברות כדאי להחזיר את הכנס."
