רשות ני"ע: צורת הגשת הדוחות אינה מתאימה לחברות נדל"ן

רשות ניירות ערך הגישה היום (ד') כחלק מפרויקט פישוט באופי הדיווח של החברות בבורסה בת"א את טיוטת אופי השינויים בדיווחי חברות הנדל"ן שמעוות כרבע מהחברות הנסחרות בבורסה בת"א.

הרשות טוענת שהמטרה העיקרית בשינויים היא להקל על המשקיעים ולהגביר את הרלוונטיות של דיווחי החברות.

"האופי העסקי של פעילות הנדל"ן המניב וכללי החשבונאות המיוחדים החלים על פעילויות אלה גרמו להצטברות כללי גילוי פורמליים ובלתי פורמליים", טוענת רשות ניירות ערך. ברשות מתייחסים בין היתר לצורת הדיווח החדשה של החברות על פי כללי ה-IFRS ויותר מכך - למדדי הרווחיות השונים לבחינת תוצאותיהן של חברות הנדל"ן המניב, תחום שטרם הוסדר בצורה אחידה.

רשות ניירות ערך מציינת בטיוטה שהגישה כי אין היא פוסלת מצב שבו מקורות הגילוי הנוכחיים של החברות מספיקים עבור קורא הדו"חות הכספיים. למרות זאת מצא סגל רשות ניירות ערך מספר כשלים באופן עריכת הדיווח.

הכשלים שמצאה רשות ניירות ערך בצורת הדיווח של חברות הנדל"ן כיום:

• כפילות וסרבול - החוסר בשילוב מקורות הדיווח למקור אחיד ומובנה יוצר פיזור של נתונים, אשר לטענת רשות ניירות ערך צריכים להיות מקובצים יחדיו. ובפרט לגבי חברות הנדל"ן המניב טוענים ברשות: בחינת איכות נכסי הנדל"ן חשובה להבנת מצבה של החברה ושוויה.
  

• חוסר התאמה של מודל הדיווח לענף - המודל הנוכחי של דיווחי החברות על פי דו"ח ועדת ברנע מתאים לחברות תעשייתיות ולא לחברות נדל"ן מניב. ובפרט מציינים ברשות שמושגים כמו צבר הזמנות, לקוחות ואיכות סביבה מתאימים לחברה תעשייתית ולא לחברת נדל"ן.
  

• פגיעה בהשוואתיות - חוסר היישום של כללים פורמאליים לחברות הנדל"ן מביא לחוסר יכולת מצידו של משקיע סביר לערוך השוואה בין החברות.
  

• אי בהירות בהתייחסות לנכסי החברה - חברות אחדות מציינות נכסים הנמצאים בחברות כלולות יחד עם הנכסים הנמצאים בבעלותן. כלומר המשקיע לא יכול להבדיל בין אותם נכסים לנכסים הנמצאים בבעלות החברה אם.
  

• חוסר אחידות בגילוי אודות נכסים בהקמה - חברות הנדל"ן לא עורכות מעקב פורמלי אחיד המאפשר מעקב והשוואות מידע חשוב בכל הנוגע לנכסים בפיתוח והקמה. החשיבות של הנתונים היא לצורך אומדן ההשקעה הנוספת הנדרשת לאותם נכסים.
  

• עודף מידע לגבי נכסים לא מהותיים - אין הגדרה אחידה של המושג "נכס מהותי" מביא לפירוט יתר לגבי נכסים שהשפתעם על פעילות החברות זניחה. מצב זה יוצר עומס וקושי עבור המשקיעים בבחינת העיקר שבדיווחים לטפל.
  

השינויים: אירגון טוב יותר של המידע

ההנחיות יחייבו את חברות הנדל"ן לשימוש בטבלאות ובסדר מסוים, מה שיקל על ההשוואתיות בין החברות ובין התקופות. הן קובעות ספי מהותיות לעניין היקף גילוי הנדרש בהנחיות אלה, רף גילוי לדוחות רבעוניים, מתן פרמטרים כלכליים המקובלים בענף, מתן פרמטרים חשובים מתוך הערכות שווי והתייחסות ממוקדת למימון ספציפי לנכסים מהותיים מאד, לרבות ההתניות הפיננסיות למימון זה.

כמו כן יידרש תאגיד לפרסם תחזית לגבי פרויקטים יזמיים לצורך הערכת הפעילות. כאיזון למתן התחזית, נבנה בהנחיות מנגנון המחייב את התאגיד לדווח על סטיות מהותיות מאד מן התחזית שנתן קודם לכן.

במסגרת טיוטת ההנחיה הוגדרו בתחום פעילות הנדל"ן היזמי שלוש רמות, לפיהן ייקבע היקף הגילוי. רמת הגילוי הראשונה היא הרמה המצרפית (כלל הפרויקטים), הכוללת דיווח על נתונים מאקרו כלכליים לגבי סביבת הפעילות של התאגיד; פילוח הכנסות, מלאי, צבר הזמנות ונתונים נוספים לפי אזורים ולפי סוגי המלאי; ופריטים נוספים ברמת תחום הפעילות. רמת הגילוי השנייה היא רמת הפרויקטים המהותיים, שהדיווח עליהם יכלול טבלאות נתונים. ורמת הגילוי השלישית היא של הפרויקטים המהותיים מאוד, שהדיווח עליהם ייכלל אף הוא בטבלאות סטנדרטיות בהן יינתן מידע מקיף.

כמו בטיוטת ההנחיה הנוגעת לדיווח על נדל"ן יזמי, גם בתחום הנדל"ן להשקעה יצרה הרשות שלוש רמות דיווח. ברמה המצרפית (כל תחום הפעילות) ידווח התאגיד על פילוח ההכנסות, השווי ונתונים נוספים לפי אזורים ושימושים; יישום מותאם של סעיפים ספציפיים כגון צבר הזמנות ולקוחות; ופריטים נוספים ברמת תחום הפעילות. ברמת הנכסים המהותיים ידווח התאגיד בתמציתיות את הנתונים המרכזיים המתייחסים לנכסים מהותיים, וברמת הנכסים המהותיים מאוד יהיה דיווח סטנדרטי ומקיף, לרבות נכסים מהותיים מאוד בהקמה וקרקעות מהותיות מאוד שנרכשו למטרות השקעה.