ראיון "כלכליסט" - בועז משעולי מרגיע את מחזיקי האג"ח: "הדו"חות לא משקפים את מצבנו האמיתי"

"אנחנו נמצאים בתקופה שבה יש דאגה רבה לגבי מצבן של חברות כמו אאורה" - כך, בגילוי לב, פותח בועז משעולי, בעל השליטה בחברה, את הראיון איתו, ולא בכדי. חברת הנדל"ן היזמי אאורה פרסמה באחרונה את דו"חותיה הכספיים לרבעון השלישי שכללו הערת אזהרה מצד רואי החשבון שלה בדבר תזרים המזומנים השלילי שלה, שהגיע ברבעון ל־12 מיליון שקל.

כתוצאה מכך פרסמה אאורה דו"ח תזרים עתידי המפרט כיצד היא מתכוונת לעמוד בהתחייבויותיה. מלבד זאת, ברבעון השלישי ביצעה אאורה מחיקה של 16.2 מיליון שקל על ירידת ערך של נדל"ן להשקעה ברומניה, ומתחילת השנה היא כבר נאלצה לבצע מחיקה מפעילות זו של כ־35 מיליון שקל.

מה דעתך על מניית אאורה:

•  
•  
•  
•  
•  

קנייה חזקה

קנייה

המתן

מכירה

מכירה חזקה

כמה ימים לאחר שיגור הדו"חות הרבעוניים הזדרזה אאורה לפרסם דו"ח שנועד להרגיע את מחזיקי איגרות החוב. באותו מסמך נכתב כי "החברה ביצעה כמה מהלכים שנועדו להגדיל את בסיס המזומנים שלה, ולאפשר לה לפרוע את תשלומי האג"ח הצפויים בשנה הקרובה".

עד סוף אוקטובר 2010 צריכה אאורה לפרוע תשלומי אג"ח בסכום של 44.5 מיליון שקל, מהם היא כבר פרעה 20 מיליון שקל בסוף נובמבר. היתרה צריכה להיפרע בחודשים ינואר־פברואר הקרובים. ל"כלכליסט" מסביר משעולי כי הדו"חות הכספיים של אאורה אינם משקפים את מצבה האמיתי של החברה. "יש לנו 'ערכים חבויים' שנובעים משיטת החשבונאות של ה־IFRS".

מה מקורם של הערכים החבויים?

"בפרויקטים של בנייה למגורים, חברות יזמיות יכולות לרשום רווחים רק במועד מסירת הדירות. אני יכול לעבוד על פרויקט שלוש שנים ולהשקיע בו עלויות, אבל במשך כל תקופת ההשקעה אני רק יכול לרשום את העלות של הפרויקט ואינני יכול לזקוף את הרווחים".

לדוגמה מביא משעולי פרויקט של אאורה ביהוד. "מתוך 240 דירות, יותר מ־230 דירות נמכרו. בדו"ח השנתי אני יכול לפרט מה יהיו ההכנסות והרווחים הצפויים עם מסירת הדירות, אבל הדו"ח כל כך מסובך שאף אחד לא קורא. הרווח העתידי הוא דוגמה לערך חבוי".

משעולי גם מבקש להתייחס למחיקות שבוצעו מתחילת השנה ברומניה. "יש לנו שם מרכזי קניות", הוא מספר, "שהיו רשומים אצלנו בשווי של 375 מיליון שקל. בשנה האחרונה הערך שלהם ירד ל־340 מיליון שקל. הפחתנו 35 מיליון שקל מתחילת השנה. דברים השתנו: אם פעם היו קונים נכס ברומניה עם תשואה של 6%, היום קונים עם תשואה של 9%.

"מבחינה כלכלית", מודה משעולי, "עברנו שנה לא קלה. אבל בפועל, הפחתנו פחות מ־10% משווי מרכזי הקניות — וזה בהחלט נורמלי. צריך לקחת בחשבון שהפסדנו רק 50 מיליון שקל מתחילת השנה שמתוכם 35 מיליון שקל הם תוצאה של אותה הפחתה ברומניה, ו־20 מיליון שקל הם תשלום האג"ח. העובדות הללו משנות לגמרי את הפנים של החברה".

מה לגבי תשלומי האג"ח הקרובים?

"הראינו בדו"ח איך יוצרים מזומנים בהיקף של 45–55 מיליון שקל. עד היום פרענו את כל התשלומים שלנו במועד, ונעמוד גם בתשלומים הקרובים".

לפי דו"ח התזרים העתידי, אאורה ביצעה החזרה מוקדמת של ערבות שהעמידה, פרעה הלוואות שהעמידה לחברה־בת והגיעה להסכמות עם בנק לאומי שאפשרו לה להקדים את משיכת העודפים מחשבון הליווי של הפרויקט ביהוד. כך השיגה החברה כ־45–55 מיליון שקל במזומן, ששימשו לה לפירעון תשלום האג"ח האחרון. היתרה אמורה לשמש אותה לפירעון תשלומי האג"ח בחודשים ינואר־פברואר.

ומה באשר לתשלומי האג"ח הרחוקים יותר?

"זה לא שנפסיק להנזיל נכסים, אבל יש לנו את מלוא הכסף לתשלומים הקרובים. תשלומי האג"ח שלנו נמשכים עד 2016, והחוב שנותר לנו עומד על 120 מיליון שקל בערך נקוב. כשפורסים את זה, הסכומים הולכים וקטנים - מה גם שכחברה יזמית, פרויקטים מבשילים אצלנו עם הזמן".

"משקיעים בדיור מוגן"

"את פרויקט יהוד", ממשיך משעולי, "מבצעת אשטרום שאינה גוף קיקיוני. היא השלימה את בניית החלק הראשון ועוד חודש נמסור את הדירות של השלב הראשון. אנחנו יודעים שהפרויקט הזה, שיושלם ב־2010, יניב לנו רווח של 50 מיליון שקל. מלבד זאת, יש לנו עודפי כסף בבנק לאומי על תשלומים שדיירים כבר שילמו".

משעולי מבקש להדגיש את ייחודיותה של אאורה. "בניגוד להרבה חברות אחרת, לא התמקדנו רק במזרח אירופה, יש לנו שתי פעילויות בישראל: האחת היא בנייה למגורים, והשנייה היא חברה בשם 'נופי בראשית' שעוסקת בהרחבות למושבים ושנהנית מביקושים יפים למגרשים".

"מלבד זאת", ממשיך משעולי, "אנחנו פותחים בפעילות של מלוני דירות בארצות הברית, כי אנחנו מאוד מאמינים בשוק האמריקאי. נתחיל עם בניין של 150 דירות, אבל אין שום סיבה שלא נגיע ל־1,500 דירות. זה חלק מהאופי של אאורה, היא אינה קופאת במקום אחד. אנחנו גם מתכננים פעילות חדשה בישראל, בתחום הפעלת דיור מוגן".

מה אתה צופה אל העתיד?

"השנתיים הקרובות יעמדו בסימן של סיום המשבר הכלכלי, זו הנחת העבודה שלנו, ולכן אני מאמין שזו תקופה טובה לפתוח בפעילויות חדשות, בישראל ובארה"ב. עד היום לא קרה שלא פרענו התחייבויות, גם כשהדבר כלל הכנסת כסף לחברה של בעלי עניין".

"יצאנו עם הדו"ח הנוסף", מסביר משעולי, "כדי להבהיר למחזיקי האג"ח מה המצב האמיתי של אאורה. החברה התחילה עם חוב של 300 מיליון שקל לבעלי האג"ח ונשארה עם חוב של 120 מיליון שקל. כתוצאה מהמרת האג"ח שביצענו, גדל ההון העצמי, ועם הפרויקטים שמבשילים, יחס החוב להון מאוד משתנה".

משעולי מבין את המשקיעים. "זה שהם דאגו לפני כן, היה בצדק. תראו מה קרה באפריקה ישראל, המשקיעים היו שאננים ופתאום נפלה עליהם פצצה. זה נכון שהאג"ח עדיין נסחרות בתשואות גבוהות יחסית (סדרה א' עם מח"מ של 1.1 שנים נסחרות סביב תשואה לפדיון של כ־16% - ר"ב וע"כ), אבל ככל שהחברה תמשיך לצמוח, נוכיח יותר ויותר שבכוונתנו לפרוע את האג"ח כפי שהבטחנו, וגם שער האג"ח ישתנה".