מצמצמת מינוף: ג'י סיטי מעוניינת לממש נכסים ב-6.1 מיליארד שקל עד סוף 2027
אחרי ביטול העסקה עם צחי אבו: החברה יוצאת לתוכנית אסטרטגית חדשה, במסגרתה תממש את מלוא פעילותה בברזיל, נכסי דיור להשכרה בפולין ובארה"ב ונכסים בצפון אירופה; במקביל מציעה ג'י סיטי לרכוש עד 5.8% ממניותיה בפרמיה של 12% על מחיר השוק; השקל החזק פגע בביצועיה ברבעון השני
לאחר ביטול העסקה למכירת השליטה לצחי אבו, ולנוכח הצורך בהקטנת המינוף, ג'י סיטי יוצאת בתוכנית אסטרטגית חדשה למימוש נכסים בהיקף של 6.1 מיליארד שקל עד לתום 2027. זאת בהמשך לתוכנית מימוש מ-2022, שבמסגרתה כבר מכרה נכסים בשווי של 7.2 מיליארד שקל, ולתוכנית האסטרטגית שעליה הכריזה בספטמבר 2024, שבה העמידה יעד למימוש נכסים בשווי של 10 מיליארד שקל.
חברת הנדל"ן המניב, שמנוהלת על ידי בעל השליטה חיים כצמן (באמצעות נורסטאר, שעתיד לעבור מתפקיד המנכ"ל לתפקיד היו"ר באוקטובר), מחזיקה ב-76 נכסים מניבים, מרביתם מרכזי קניות, בשווי של 26 מיליארד שקל, שנפרסים בין ישראל, פולין, צפון אירופה, ארה"ב וברזיל. כחלק מהתוכנית היא מכוונת למקד ולצמצם את פעילותה, כך שתיוותר ממוקדת בפחות טריטוריות ובהחזקת נכסים מסחריים מעוגני סופרמרקטים.
כחלק מכך, בכוונתה לממש את כל החזקותיה בברזיל - שבעה נכסים בשווי של 1.8 מיליארד שקל. במהלך זה היא כבר החלה ב-2024, עם הנפקת הקרן שמחזיקה מטעמה במרבית הנכסים, שבעקבותיה היא מחזיקה כיום ב-83% ממנה. כמו כן, בכוונתה למכור את שלושת נכסי הדיור להשכרה שבהם היא מחזיקה בפולין (כ-1,100 יח"ד) ונכס נוסף מסוג זה בארה"ב, שבו 300 יח"ד. כך, בפולין היא תיוותר עם שמונה נכסים מסחריים בבירה ורשה.
בארה"ב, מעבר למכירת נכס הדיור להשכרה, בכוונתה של ג'י סיטי לממש כמחצית מהפורטפוליו הכולל של נכסיה ולהתמקד בהחזקת נכסים מסחריים בפלורידה בלבד, לצד נכס דיור להשכרה במדינה שלא יימכר בשלב זה משיקולי מיסוי.
מעבר לכך, התוכנית כוללת גם מימוש נכסים בהיקף של 2.9 מיליארד שקל בצפון אירופה - אזור פעילותה של סיטיקון, החברה הבת שג'י סיטי העלתה השנה את החזקותיה בה ומתקרבת להחזקה של 90%. זאת כחלק מתוכנית שעליה הודיעה סיטיקון בשלבים קודמים, למימוש נכסים בהיקף של מיליארד יורו. נכון לסוף יוני, שמונה מנכסי החברה, בשווי של 2.7 מיליארד שקל, מסווגים כעומדים למכירה. מהם, שלושה נכסים בשווי של כ-1.4 מיליארד שקל (423 מיליון יורו, לפי שער החליפין בסוף הרבעון השני), שאותם היא מכוונת למכור לחברה האחות נגה. לפי תוכניתה של ג'י סיטי, מניות נגה יועברו, כחלוקת דיבידנד בעין, לבעלי המניות של ג'י סיטי, והיא תממן את רכישת הנכסים באמצעות הנפקת אג"ח.
בג'י סיטי מצפים שהמהלך יביא לייעול התנהלות הקבוצה, לחיסכון בהוצאות הנהלה וכלליות, לשיפור בביצועים ולהורדת המינוף. זאת בהמשך לתוכנית מימוש הנכסים שאליה יצאה כאמור ב-2022, שנועדה להביא לצמצום המינוף שהעיב על אמון המשקיעים בחברה, ולתוכנית האסטרטגית שעליה הודיעה בספטמבר 2024, שבמסגרתה כיוונה להגיע עד ל-2028 לרמת מינוף שנמוכה מ-50%. אולם היא עדיין רחוקה מכך: יחס החוב למאזן החברה, נכון לסוף יוני, עמד על 66.3% בסולו מורחב, לאחר שירד ב-2.1 נקודות האחוז מסוף 2025. באיחוד תוצאות החברות הבנות עמד היחס על 65%, לעומת 62.4% בדצמבר.
במקביל, לאחר שמנייתה ירדה בחודש האחרון ב-26%, ג'י סיטי יצאה בהצעה לרכישה עצמית של מניותיה, שתגיע עד ל-5.8% מהן, ונקבה במחיר של 11.5 שקל למניה - גבוה ב-11% משער המניה בסוף יום המסחר האחרון. עלות המהלך, במקרה של מימוש מלא, עשויה להגיע ל-115 מיליון שקל.
המחיר שאותו מציעה ג'י סיטי קרוב למחירה של מניית החברה (11.48 שקל) בסופו של יום המסחר שקדם לחתימת ההסכם בין בעל השליטה כצמן לבין בעל השליטה בארי נדל"ן צחי אבו, לכניסתו של אבו לשליטה משותפת ולאפשרות לעלייה לשליטה מלאה בחברה בהמשך. המניה זינקה בעקבות זאת ב-22%, אך עקב מחלוקות בין השניים איבדה מניית ג'י סיטי מאז ועד לתחילת אוגוסט 20%, והמשיכה לרדת גם לאחר ביטול העסקה בתחילת אוגוסט.
בדומה לחברות נדל"ן מניב נוספות שפועלות בחו"ל, ג'י סיטי נפגעה ברבעון השני מהשקל החזק, בשל תרגום תוצאות הפעילויות שלה מחוץ לישראל לשקלים. בנוסף, מכיוון שמימשה במהלך השנה שעברה מספר נכסים, היא גם איבדה את ה-NOI (הכנסות תפעוליות נטו) מהם. שילוב שני הגורמים הביא לירידה של 13% בסך ה-NOI הרבעוני של החברה, ל-359 מיליון שקל.
זאת, אף שה-NOI מנכסים זהים - אלו שפעלו במקביל בשתי התקופות - השתפר ב-3.6%. השיפור הושפע בין היתר משיעורי אכלוס גבוהים של 94% ומעלה בכל אזורי הפעילות, ומעלייה של 20%-15% בשכר הדירה בחוזים שחודשו במרכז אירופה, ארה"ב וברזיל, לצד עלייה של 5% בישראל. בנטרול השפעות שערי החליפין, ג'י סיטי מציגה עלייה של 2.5% ב-NOI ל-332 מיליון שקל. ה-FFO מפעילות הנדל"ן ירד ב-16% ל-97 מיליון שקל.
ג'י סיטי הצליחה לקצץ 12% מהוצאות ההנהלה והכלליות שלה, שהסתכמו בעקבות זאת ב-59 מיליון שקל. לכך נלוו גם רווחים מפעולות גידור שביצעה, שהובילו להקטנת הוצאות המימון הרבעוניות. אולם אלה קוזזו בירידה ברווחים משערוך הנכסים ביחס לרבעון המקביל אשתקד, ובשורה התחתונה הרווח הנקי המיוחס לבעלי המניות של ג'י סיטי נפל ב-65% ל-83 מיליון שקל.
החברה עדכנה כלפי מעלה את תחזית ה-FFO למניה לרמה של 2.1-2 שקל, לעומת 2-1.98 שקל לפי התחזית המקורית, ובדומה להיקפו ב-2025 - 2 שקל למניה. התחזית לקצב העלייה ב-NOI מנכסים זהים נותרה 6%. ג'י סיטי נסחרת בשווי של 1.8 מיליארד שקל ותחלק דיבידנד של 34 מיליון שקל בספטמבר.
