קובי מימון מביא למלונות שלו את סחבת התחנה המרכזית, מה הוא מנסה להרוויח?
כבר ב־2010 התחילה איירפורט סיטי שבשליטת קובי מימון וחיים צוף להקים חמישה מלונות בארץ. אך הפרויקטים תקועים, בין היתר בגלל מה שנראה כמו ניסיונות להתיש את המדינה בדרך לשדרוג זכויות הבנייה
דחיינות כמדיניות. לאורך השנים הועלו טענות רבות נגד חברת הנדל"ן איירפורט סיטי, שבשליטת קובי מימון וחיים צוף, בנוגע להזנחה מכוונת שהיא נוקטת בנכסי התחנות המרכזיות שבבעלותה ברחבי הארץ, בהן התחנה המרכזית בתל אביב ובירושלים, שמושכרות למפעילי התחבורה הציבורית ולגורמים פרטיים ששוכרים בהן שטחי מסחר.
מהלכיה של החברה, נטען, נועדו, להאיץ את פינוי הנכסים מבעלים ושוכרים וזאת כדי שהחברה תוכל לפעול להשבחת הקרקע ולייעדה לצרכים אחרים, בראשם מגורים - מהלך שיניב לה רווחים עתידיים ניכרים.
אך נראה שהשיטה הזו לא נעצרת בתחנות מרכזיות, והיא מיושמת על ידי מימון וצוף גם בתחום המלונות. על פי המצגת האחרונה שפרסמה בספטמבר 2022, היתה אמורה איירפורט סיטי להשלים השנה את הקמתו של המלון החמישי שלה, במתחם שרונה שסמוך לקריה בתל אביב. את המלונות מקימה איירפורט סיטי באמצעותה של החברה־הבת נצבא.
הקרב על זכויות הבנייה
המלון המתוכנן במתחם שרונה הוא הגדול מהפרויקטים המלונאים של החברה שבהליכים להקמתם היא החלה כבר בתחילת העשור הקודם. אז ניצלה איירפורט את את הרצון של המדינה להגדיל את התיירות ואת מספר בתי המלון בארץ, וזכתה במכרזים להקמת המלון במתחם שרונה (2011); מלון בקרית הלאום בירושלים (2013); קיבלה אישורים להקמת המלון במושבה הגרמנית בחיפה (2010); ורכשה הן את הקרקע המיועדת להקמת מלון בנתניה והן את מלון הנסיכה באילת (ב־2010 וב־2015 בהתאמה).
חמשת פרויקטי המלונאות שלה לצד פרויקט סוויטות מלונאיות באילת, אמורים לכלול 2,100 חדרי מלון - מהם 800 בשרונה. אולם, נכון לסוף מרץ, 11 שנים לאחר תחילת הקמת המלון בנתניה, 10 שנים מתחילת העבודות להקמת המלון בתל אביב ובירושלים ותשע שנים מתחילת הקמת המלון בחיפה, עדכנה החברה כי הקמת ששת הפרויקטים טרם הסתיימה, ואף לא פרסמה צפי לגבי מועד סיומם המשוער. וחלק מהדחיינות, בחלק מהפרויקטים, נעוץ אולי בכך שנצבא מנסה להתיש את הרשויות ולזכות בהטבות והרחבת זכויות הבנייה שלה.
שני יזמים מתחום המלונאות ששוחחו עם כלכליסט אמרו כי מניסיונם, העיכובים המהותיים בהקמת בתי מלון בישראל מגיעים בדרך כלל דווקא בשלבי התכנון והאישור שעשויים לארוך שנים רבות. אולם, לדבריהם, מרגע שהתקבלו אישורי הבנייה והפרויקט יצא לדרך, הקמתו אורכת בדרך כלל שנתיים עד שלוש. עם זאת אותם יזמים מציינים כי אירועים כדוגמת הקורונה או המלחמה היו עשויים להביא לעיכובים בבנייה.
משבר הקורונה עשוי להסביר, חלקית, כיצד מועד הסיום המשוער של ארבעה מהפרויקטים, באילת, ירושלים, חיפה ונתניה, שהוצג בסוף 2019 ככזה שיחול במהלך 2019 ו־2020, עודכן שנה מאוחר יותר ל־2020 ול־2021 ובסוף 2021 כבר נדחה ל־2023 ול־2024.
אולם בכל הקשור להשפעת המלחמה, נראה כי זו אינה משמעותית. איירפורט סיטי אומנם כתבה בדו"חות שלה ל־2024 כי "המחסור בכוח אדם אצל הקבלנים המבצעים עלול לגרום לעיכוב בלוחות הזמנים להשלמת הפרויקטים" אך העריכה כי "אין באמור לעיל בכדי להשפיע באופן מהותי על מועדי השלמתם ועלותם של פרויקטים אלו".
לעומת זאת, פסקה חוזרת בדו"חות החברה, החל מאלו שסיכמו את 2022 וכלה בזה שפורסם במרץ האחרון, מספקת הסבר ברור אחר לפשר העיכובים הקשורים בחמשת המלונות, לפיה "ב־2022 התגלעו חילוקי דעות בין חברות־בנות לבין קבלני ביצוע עימם נחתמו הסכמים לביצוע מרבית עבודות הגמר והקמת מערכות בפרויקטים האמורים וביצוע עבודות אלו הופסק", כתבה איירפורט סיטי.
אותם חילוקי דעות בלטו בפרויקט במתחם שרונה, שם הפסיק הקבלן המבצע, אלקטרה בנייה, כבר פעמיים את ביצוע העבודות, עקב מחלוקות עם נצבא, ושב לאחרונה לבצען לאחר שהצדדים פנו לבוררות. מחלוקות דומות התגלעו גם בעבודות בירושלים ובחיפה, והגיעו לכדי תביעות משפטיות.
אולם לצד המחלוקות מול החברות הקבלניות, נצבא בעצמה התמהמהה בהקמת הפרויקטים, וב־2020 היא אף נקנסה על ידי רמ"י ב־14 מיליון שקל על כך שהתחייבה להשלים את הקמת המלון בתל אביב עד לסוף 2016, אך החלה בעבודות רק ב־2015. באותו הזמן, ואף לאחריו, נצבא היתה עסוקה בניסיונות להשבחת הקרקע ולשינוי בזכויות הבנייה בפרויקט. ניסיונות שמהם חדלה ב־2023 (לפחות בינתיים). מהלכים דומים ניסתה נצבא לקדם גם בנתניה. שם, אחרי שכבר החלה בעבודות הקמת הפרויקט שבו המלון ויחידות דיור למכירה, היא ניסתה ב־2017 לקדם תוספת יחידות דיור למכירה בפרויקט, אך סורבה.
השריפה במלון הנסיכה
במלון הנסיכה באילת החלה החברה בביצוע שיפוצים אך אלה נעצרו בעקבות שריפה באתר ב־2019 וחודשו רק בחודשים האחרונים. בינתיים נהנתה נצבא מהטבות שונות הקשורות לשיפוץ המלון ולשדרוגו, בהם תשלומי ארנונה מופחתים, מענקים של עשרות מיליוני שקלים ממשרד התיירות, ואף אישור להקמת עשרות סוויטות מלונאיות לצידו שאותו קיבלה ב־2022. אך גם במקרה זה, לאחר תחילת העבודות היא הגישה בקשה לביצוע שינויים בתוכנית, ובניית הסוויטות נעצרה.
איירפורט סיטי רכשה את מלון הנסיכה ב־2015 בהליך של כינוס נכסים בתמורה ל־250 מיליון שקל, לאחר שהמלון שהוקם בשנות ה־90 כמלון יוקרה על ידי איש העסקים אלכסנדר טסלר נקלע לקשיים, והממונה על ההגבלים העסקיים (רשות התחרות כיום) מנע את מכירתו לרשת ישרוטל. סמוך לרכישתו נצבא סגרה אותו והודיעה על כוונה לבצע בו שיפוצים, כשאלה החלו לבסוף ב־2018 אף הופסקו בעקבות השריפה שפרצה במקום ב־2019 וחודשו כאמור רק לאחרונה.
מאיירפורט סיטי נמסר כי החברה פועלת להשלים את הקמת המלונות בתל אביב, חיפה, ירושלים ונתניה, וכי בנכס בנתניה החברה הגישה בקשה לפיצול היתרי הבנייה למלון ולמגורים במטרה לפתוח את המלון בנפרד מהמגורים. בכל הנוגע למלון הנסיכה היא תלתה את העיכובים בהשפעות השריפה שפרצה בו, הקורונה והמלחמה, וציינה כי העבודות במקום חודשו.
העיכובים בהקמת בתי המלון מזכירים במידת מה את המתרחש בנכסים אחרים של החברה. כך למשל ב־2022 הגישה עיריית ראש העין תביעה בסך 82 מיליון שקל כנגדה על שהפרה את התחייבותה מ־2014 להשלים הקמת מבני תעסוקה ומסחר לצד מגורים עד 2018, בעוד שבפועל הקימה רק את חלק המגורים שהיה רווחי יותר עבורה.
באופן דומה, לאורך השנים הועלו טענות רבות נגד החברה בנוגע להזנחה מכוונת שהיא נוקטת ב־13 נכסי התחנות המרכזיות שבבעלותה ברחבי הארץ, בהן התחנה המרכזית בתל אביב ובירושלים. הסיבה הנטענת: להאיץ את פינוי הנכסים על מנת שהיא תוכל לפעול להשבחת הקרקע ולייעדה במקום לצרכים אחרים, בראשם מגורים. זאת, כפי שעשתה למשל בהרצליה ובכפר סבא ומתכוונת לעשות בעפולה.
גם שטח התחנה המרכזית הישנה בחיפה שבבעלותה ניצב מוזנח בלב העיר מזה יותר מ־20 שנה, לאחר שפעילות התחבורה הציבורית הועברה ממנה, ונצבא מקדמת בו תב"ע חדשה שתאפשר בינוי למלונאות, מגורים, מסחר ותעסוקה. לטענת בעלי חנויות בתל אביב החברה גם פועלת להקשות על פעילותם בה על מנת לאלצם למכור לה את שטחיהם במחיר נמוך.
מעבר לכך, באופן דומה בחודשים האחרונים הגישו מספר שוכרים בסינמה סיטי בגלילות, בהם השף צחי בוקששתר ורשת שופרסל, תביעות נגד נצבא בטענה כי החברה מזניחה את הנכס ואינה מטפלת בליקויים בו. כשאחת ההשערות שהועלו היא כי בחברה מקווים לעליית ערך המתחם בעקבות פתיחת קניון ביג פאשן גלילות, שתאפשר לה להעלות את מחירי השכירות בשטחים שיתפנו.
נצבא נשלטת בשרשור בידי מימון וצוף באמצעות יח"ק, שמחזיקה ב־31% באקוויטל, שלה 51% באיירפורט סיטי, המחזיקה ב־99% מנצבא. השניים רכשו, באמצעות איירפורט סיטי, את השליטה (64%) בנצבא ב־2006 מחברת אגד תמורת 645 מיליון שקל, עת שזו עסקה בבניית מבנים מסחריים ותחנות מרכזיות והשכרתם לאגד ולאחרים.
ב־2015 הם מחקו את נצבא מהמסחר באמצעות מיזוגה כחברה־בת לאיירפורט סיטי תמורת 766 מיליון שקל במזומן ו־22.73 מיליון ממניות איירפורט סיטי. נצבא נותרה חברה מדווחת שנתיים נוספות עד לפירעון יתרת האג"ח שלה.
