איך הזינוק במניות ביג, אמות, עזריאלי ודסק"ש תרם מעל 50% מרווחי מגה אור
לצד שיפור בביצועים התפעוליים ותנופת פיתוח בנכסים, מגה אור נהנתה מעליות במניות החברות שבהן היא מחזיקה, והרוויחה מהן 249 מיליון שקל מתוך רווח של 534 מיליון שקל לפני מס ברבעון השני. מניות ואופציות ביג אחראיות לרוב הסכום
מה משותף לדסק"ש, ביג, עזריאלי, ומליסרון? כולן חברות שעוסקות בנדל"ן מניב, ומניותיהן עלו בשנתיים האחרונות בחדות והניבו תשואות גבוהות בהרבה מהמדד המגזרי שבו הן נכללות, ת"א־נדל"ן.
מעבר לכך, חברת נדל"ן מניב אחרת, מגה אור, החזיקה במניותיהן ונהנתה בתוצאות הרבעון השני של השנה מהתשואה שנרשמה בהן ובניירות ערך נוספים בהם היא מחזיקה.
מגה אור, שבשליטת (37.8%) צחי נחמיאס, סיכמה אתמול את הרבעון השני של 2025 עם שיפור בביצועים התפעוליים העיקריים, ה־NOI וה־FFO, ולצידם זינוק משמעותי ברווח החשבונאי. הרווח לפני מס הגיע ל־534 מיליון שקל, גבוה פי 5.6 מברבעון המקביל. בעקבותיו, קפץ גם הרווח הנקי המיוחס לבעלי המניות פי 4.7 לסכום של 426 מיליון שקל.
מגה אור נהנתה ברבעון השני מרווח של 249 מיליון שקל מני"ע סחירים שברשותה, הן ממכירת נתחים מהם, והן מעליית שווי היתרה. זאת, לעומת הפסד של 118 מיליון ברבעון המקביל אשתקד. למעשה, רווחיה מני"ע היו אחראים ל־47% מרווחיה ברבעון, לפני מס.
החזקותיה הבולטות הן בדסק"ש ובביג. אך בנובמבר 2023 הועברו לרשותה גם מניות של חברות נדל"ן מניב אחרות, בהן עזריאלי, מליסרון ואמות. זאת, כחלק מעסקה בה מכרה לגופים מוסדיים 6% ממניות ביג שהיו ברשותה תמורת 460 מיליון שקל, מחציתה במזומן ומחציתה במניות של אותן החברות.
ביג היא האחראית העיקרית לרווחי ההון של מגה אור. את מניות ביג היא החלה לרכוש בסוף 2020, ועשתה זאת בכמה פעימות ובהשקעה של 1.14 מיליארד שקל עד שהגיעה להחזקה של 15.7%.
בספטמבר ובנובמבר 2023 מכרה מניות ביג ב־681 מיליון שקל, ירדה להחזקה של 4.9% וחדלה מלהיות בעלת עניין בביג. עסקת המכירה מספטמבר 2023, ב־221 מיליון שקל לבנק דיסקונט, כללה גם אופציות שמגה אור קיבלה, שמבטיחות לה רווחים מעליית שער המניה של ביג במשך שנתיים נוספות, משמע עד ספטמבר הקרוב.
בעקבות עליית שער המניה של ביג (19% במהלך המחצית הראשונה של 2025) רשמה מגה אור ברבעון השני רווחי שיערוך ביחס לשווי השקעתה במניות ובאופציות של ביג של 149 מיליון שקל, כלומר 60% מסך רווחיה מני"ע ברבעון.
יתרת הרווחים של מגה אור מני"ע סחירים, כ־100 מיליון שקל, מגיעה כתוצאה ממימוש ברווח של חלק מהחזקותיה במניות החברות השונות, ומעליית שווי החזקותיה הנותרות בהן.
לצד זאת, גם החזקתה בדסק"ש הניבה לה בשעה טובה פירות. מגה אור רכשה את ההחזקה בדסק"ש (29.9%) ב־2021 בהשקעה של 407 מיליון שקל, במהלך משותף עם אלקו שבשליטת האחים זלקינד (29.8%), רמי לוי (11%) וחן למדן, בעל השליטה בחברת אוריין (5%). לאחר שדסק"ש, אז בשליטת אדוארדו אלשטיין, לא עמדה בתשלומים למחזיקי האג"ח שלה.
עד לסוף הרבעון הראשון של השנה מגה אור נאלצה למחוק 51% מערך ההשקעה שלה, אך שיפור בביצועי דסק"ש וזינוק במנייתה (עלתה ב־56% מתחילת השנה), הוביל להפחתה של 34 מיליון שקל מהורדת הערך שרשמה מגה אור בסיכום הרבעון השני.
בכל הקשור לביצועיה התפעוליים, מגה אור מחזיקה ב־33 נכסי לוגיסטיקה ותעשייה לצד 26 מרכזים מסחריים שנהנים מתפוסה של 99%. אלה הניבו עבורה ברבעון NOI (הכנסות תפעוליות נטו) של 94 מיליון שקל, תוך שיפור של 14% בהיקפם ביחס לרבעון המקביל ושל 4% ביחס לרבעון הקודם, הראשון של 2025. עיקר השיפור, תוספת של 16 מיליון שקל, נבע מאכלוס נכסים, בהם שלושה מרלו"גים ומרכז קניות אחד.
בהשפעת ה־NOI, ה־FFO (רווח תזרימי תפעולי), שנחשב כמדד המרכזי לבחינת רווחיות של חברות נדל"ן מניב ומנטרל משתנים חד־פעמיים דוגמת שיערוכים, עלה ב־2% לסכום של 68 מיליון שקל.
מעבר לנכסים החדשים שכבר אוכלסו, מגה אור מקימה 13 נכסים חדשים. מהם ארבעה מרכזים לוגיסטיים ונכס מסחרי אחד שכבר הושכרו במלואם, והקמתם עתידה להסתיים השנה ובשנה הבאה. אלו עתידים להניב לה תוספת NOI שנתית של 51 מיליון שקל.
אך המוקד בתנופת הפיתוח של החברה הוא בהקמת חוות שרתים. במודיעין מקימה החברה חוות שרתים בהספק של 32 מגה־ואט, כמחציתם בשלב א' של הפרויקט, שהקמתו צפויה להסתיים עוד השנה והושכר במלואו, וצפוי להניב NOI שנתי של 35 מיליון שקל; והיתרה בשלב ב', שסיום הקמתו מתוכנן במהלך 2026.
בפארק התעסוקה יואב שסמוך לצומת ראם שבדרום היא מקימה חוות שרתים נוספת בהספק של 16 מגה־ואט. מועד סיום הקמתה מתוכנן לרבעון השני ב־2026, ולגביה טרם נחתמו חוזי שכירות מחייבים. תוספת ה־NOI השנתית הצפויה משלושת האתרים מגיעה ל־106 מיליון שקל.
מתחילת השנה עלתה מניית מגה אור ב־32%, לעומת 7% שעלה מדד ת"א־נדל"ן, ואף הניבה ביצועים טובים משל המניות שהוזכרו, פרט לזו של דסק"ש. בעקבות זאת, מגה אור נסחרת כיום בשווי של 5.5 מיליארד שקל. בפברואר החלה אשתו של נחמיאס, אפרת דרורי נחמיאס, לכהן לצדו כמנכ"ל משותף.
צחי נחמיאס, בעל השליטה במגה אור, ואשתו אפרת. מכהנים כמנכ"לים משותפים
