הנכס הבורסאי המניב של מגה אור: העלייה במניית ביג אחראית ל־30% מהרווח הנקי
מניית חברת מרכזי הקניות זינקה ב־45% במהלך 2024, והניבה למגה אור רווח של 196 מיליון שקל בשנה. אכלוס חמישה מרלו"גים חדשים שהקימה חברת הנדל"ן המניב הביא לצמיחה של 10% ב־NOI ולניתור של 21% ב־FFO
הזינוק של מניית ביג אחראי ליותר ממחצית הרווח הנקי של מגה אור ברבעון הרביעי, ול־30% מזה השנתי. מגה אור, חברת הנדל"ן המניב שבשליטת צחי נחמיאס (37.8%), מסכמת את 2024 עם שיפור הן במדדים התפעוליים העיקריים, ה־NOI וה־FFO, והן בסיכום הרווח החשבונאי השנתי; כשהאחרון הושפע לטובה מהחזקתה של מגה אור במניות חברת הנדל"ן המניב ביג, ומהזינוק שנרשם במנייתה במהלכה של 2024.
מגה אור מחזיקה כיום ב־4.7% ממניות ביג בשווי של 616 מיליון שקל. היא החלה ברכישת ההחזקות בה בסוף 2020. בכמה פעימות, ובהשקעה של 1.14 מיליארד שקל, הגיעה להחזקה של 15.7%.
בספטמבר ובנובמבר 2023 מכרה מניות ביג ב־681 מיליון שקל, ירדה להחזקה של 4.9% וחדלה מלהיות בעלת עניין.
שווי החזקתה בדצמבר 2023 התייצב על 433 מיליון שקל, ובעקבות זינוק של 45% שרשמה מניית ביג במהלך 2024 – בעיקר ברבעון הרביעי שבו עלתה ב־30% - רשמה מגה אור שיערוך חיובי על החזקתה בסך של 196 מיליון שקל, סכום שמהווה 30% מהרווח הנקי השנתי שמיוחס לבעלי מניות מגה אור ב־2024.
עיקר הזינוק נרשם, כאמור, ברבעון הרביעי והביא לרווחי שיערוך של 146 מיליון שקל, 52% מהרווח הנקי הרבעוני שמיוחס לבעלי המניות.
מגה אור מחזיקה ב־32 נכסי לוגיסטיקה ותעשייה לצד 24 מרכזים מסחריים. הנכסים הלוגיסטיים אחראים ל־65% משווי נכסיה (3.4 מיליארד שקל מתוך 5.2 מיליארד שקל) ול־62% מה־NOI השנתי (הכנסות תפעוליות נטו).
אכלוס חמישה נכסים לוגיסטיים חדשים, לצד השפעה חיובית של עליית המדד על מחירי השכירות, הביאו לעלייה של 10% ב־NOI השנתי לסך של 332 מיליון שקל. השיפור ב־NOI, לצד ירידה בהוצאות הריבית, הביאו לעלייה של 21% ב־FFO (רווח תזרימי־תפעולי), שהוא המדד העיקרי לבחינת רווחיותן של חברות נדל"ן מניב, ל־253 מיליון שקל.
בחלוקה רבעונית, מגה אור רשמה בזה הרביעי שיפור של 23% ב־NOI, ביחס לרבעון המקביל ב־2023, וזה הגיע ל־87 מיליון שקל. גם כאן בעיקר הודות לנכסים החדשים שאוכלסו. ה־FFO עלה ב־26% והגיע ל־65 מיליון שקל.
מגה אור מקימה כיום 11 נכסים חדשים, כשהקמת ארבעה מהם עתידה להסתיים השנה וחמישה נוספים ב־2026. בתשעה מהנכסים כבר נחתמו חוזים מול השוכרים. הנכסים עתידים להניב עבורה, בהנחת תפוסה מלאה, תוספת NOI שנתית של 183 מיליון שקל. תחזית ה־NOI של החברה ל־2025 מגיעה, בעקבות זאת, ל־402 מיליון שקל וה־FFO ל־280 מיליון שקל. עד ל־2027 החברה מצפה ל־NOI של 607 מיליון שקל, שגבוה ב־70% מהיקפו הנוכחי.
בנוסף למניות ביג שמסווגות כמוחזקות למכירה, מגה אור מחזיקה במניות של חברות נוספות בשווי של 153 מיליון שקל, ואלה הניבו עבורה במהלך השנה רווחים של 116 מיליון שקל כהכנסות מימון. הרווח השנתי הנקי המיוחס לבעלי מניות מגה אור הגיע ל־657 מיליון שקל ועלה ב־160% ביחס ל־2023.
בעוד ההחזקה בביג ומניות הנוספות הניבה רווחים, החזקתה בדסק"ש (29.9%) הניבה ב־2024 הפסד שיערוך של 13 מיליון שקל. אולם זה קטן לעומת השנה הקודמת, שבה הגיע ל־146 מיליון שקל. מגה אור רכשה את החזקתה בה ב־2021 בהשקעה של 407 מיליון שקל, ושווי החזקתה בסוף דצמבר הגיע ל־184 מיליון שקל, הפסד מצטבר של 221 מיליון שקל.
מניית מגה אור עלתה ב־12 החודשים האחרונים ב־24%, לעומת 21% שעלה מדד ת"א־מניב ישראל שבו היא נכללת. היא נסחרת כיום בשווי של 4.1 מיליארד שקל ותחלק בהמשך החודש דיבידנד של 70 מיליון שקל.
בסוף פברואר החלה אפרת דרורי נחמיאס, אשתו של נחמיאס, לכהן לצדו כמנכ"לית משותפת של החברה, לאחר שכיהנה עד כה כיועצת המשפטית שלה. עלות שכרם השנתית המשותפת עתידה להגיע ל־6.9 מיליון שקל, בדומה ל־2024.
