ניתוח כלכליסט
למה חג'ג', דוניץ ואקרו לא משתתפות בחגיגה של חברות הנדל"ן בבורסה?
בעוד השוק מתרגם את ההרס שהותירו הטילים מאיראן לראלי במדד ת"א נדל"ן, חלק מהחברות דווקא הניבו תשואות שליליות השנה: אקרו וחג'ג' מתמקדות בדירות יוקרה בת"א, שסובלות מהריבית הגבוהה, ולדוניץ חסרים פרויקטים לטווח הקצר
בולטות בהיעדרן: בשבועות האחרונים, בסימן המלחמה מול איראן, נהנו רבות ממניות חברות הנדל"ן שנסחרות בתל אביב מתנופה.
המשקיעים שזיהו, בעקבות נזקי הטילים, את צרכי השיקום והבנייה מחדש, ואת המודעות הגוברת לחיזוק מבנים ולרכישת דירות חדשות שבהן כבר יש ממ"דים, הזרימו ביקושים ערים למניות של רבות מהחברות שפועלות בתחום וצבעו את ביצועיהן בירוק עז.
אולם, לא כל חברות הנדל"ן השתתפו בחגיגה. וכאשר בוחנים את ביצועי המדדים הענפיים, ת"א נדל"ן ות"א בנייה, ואת ביצועי החברות הנכללות בהם, ארבע מניות בולטות בהם לשלילה.
כך בעוד מדד ת"א נדל"ן עלה מתחילת השנה ב־18.2% ות"א בנייה ב־15%, קרסו נדל"ן, אקרו, דוניץ' וחג'ג' נדל"ן בולטות לרעה כשהן מציגות תשואה שלילית, של 0.5%, 1%, 6.7% ו־7.7% בהתאמה.
מיקוד הפעילות של אקרו
אקרו, שבשליטת צחי ארבוב (25%) יוזמת, מקימה ומשווקת, יחד עם שותפים, 61 פרויקטים למגורים בשלבי תכנון וביצוע שונים שבהם 12 אלף דירות (חלק החברה 7,700 דירות). מרבית הפרויקטים (36) הם של התחדשות עירונית, שבהם ייבנו 7,400 דירות, מהם כמה כבר בביצוע. כשבנוסף היא פועלת גם בתחום הנדל"ן המניב ולחברה ולשותפיה תשעה נכסים בשטח של 139 אלף מ"ר.
מיקוד הפעילות של אקרו הוא בתל אביב, שבה ממוקמים עיקר הפרויקטים שלה ועד לאחרונה היא התמקדה במיוחד בתחום היוקרה, ובשנים האחרונות החלה לשווק גם פרויקטים ביפו ובדרום העיר, כולל במסגרת תוכנית מחיר למשתכן. מיקוד זה וזיהויה של החברה עימו ייתכן והיו לה לרועץ בעיני המשקיעים. כאשר ההפיכה המשטרית והמלחמה הובילו לירידה במכירות היוקרה ולפגיעה בסנטימנט בתחום זה.
בנוסף, הריבית הגבוהה ומחירי הדירות הגבוהים הפכו את מכירות הדירות בערי גוש דן למעט קלות יותר בהשוואה למכירת דירות יקרות בתל אביב עצמה.
כך, ברבעון הראשון של 2025 אקרו מכרה אומנם יותר דירות מאשר בזה המקביל - 33 דירות לעומת 29 דירות - אך מחציתן היו בפרויקטים אקרו בשדרה שבשדרות ירושלים ביפו ובמגדל מזא"ה שמוקם בסמוך למתחם התעסוקה באזור יצחק שדה בתל אביב, שעדיין לא שווקו בינואר—מרץ 2024. אזורים אלה מאופיינים במחירים נמוכים יחסית לשכונות הצפוניות יותר, שבהן היו עיקר מכירותיה בתקופה המקבילה.
כשמביטים על תנועת המניה של אקרו במבט רחב יותר, את 2024 היא סיימה עם עלייה של 44% (בדומה למדד ת"א בנייה שעלה ב־43%) ובינואר השנה החברה הגיעה לשווי של יותר מ־4 מיליארד שקל, רחוק ב־5% משווי השיא שלה שנרשם במרץ 2022 בסמוך להנפקתה. בסיכום 12 החודשים האחרונים מניית אקרו עלתה ב־64%, לעומת 69% שעלה המדד.
הסחירות הנמוכה של חג'ג'
חג'ג' נדל"ן שבשליטת האחים צחי (29.6%) ועדו חג'ג' (23.2%), שמכהנים מאוגוסט אשתקד כמנכ"לים משותפים שלה, פועלת בארגון קבוצות רכישה ובייזום נדל"ן למגורים. במהלך 2024 הרחיבה החברה את פעילותה בתחום ההתחדשות העירונית כשרכשה 30% ממניות חברת ההתחדשות העירונית צים בהרי של עדי צים, ובסוף אותה השנה חג'ג' נכנסה גם לתחום הנדל"ן המניב כשהפכה לבעלת שליטה ברני צים מרכזי קניות, יחד עם רני צים.
בדומה לאקרו, גם חג'ג' מזוהה בעיקר עם פרויקטים יוקרתיים בתל אביב ובסביבתה, ורתיעתם של המשקיעים מהמניה בחודשים האחרונים עשויה לנבוע ממניעים דומים לאלו שמהם סבלה מניית אקרו, בעיקר החשש מקשיים בשוק הנדל"ן היוקרתי בתל אביב.
ברבעון הראשון של 2025 חג'ג' מכרה 14 דירות לעומת 26 ברבעון המקביל אשתקד. כאשר כחלק מכך, במגדל היוקרה שהיא מקימה בשכונת בבלי (בבלי 3), היא מכרה במהלך ינואר עד מרץ 2 דירות בלבד לעומת 52 שמכרה במהלכה של 2024; ובפרויקט MOMA שבשכונת פלורנטין היא מכרה דירה בודדת לעומת 16 דירות ב־2024. על אף מיקומו, המחיר הממוצע למ"ר בחוזים שנחתמו בפרויקט מגיע לכ־57 אלף שקל למ"ר, בדומה למכירות בבבלי 3.
ההכרה בהכנסות ממכירת הדירות נעשית בהתאם להתקדמות הבנייה ולא לפי קצבי המכירות. ברבעון הראשון הכנסותיה של חג'ג' עלו ב־60% ביחס לרבעון המקביל, ל־134 מיליון שקל, הודות להתקדמות במספר פרויקטים, כמו גם ממכירת שטחי מסחר בפרויקטים אחרים. מאחר שלכך הצטרפה הכרה ברווח מרכישת מניות רני צים במחיר הזדמנותי, החברה רשמה רווח נקי רבעוני של 55 מיליון שקל לעומת 3 מיליון שקל ברבעון המקביל.
בניגוד לאקרו ולדוניץ, חג'ג', שנסחרת בשווי של 1.18 מיליארד שקל, אינה נכללת במדד ת"א־125, ועובדה זו עשויה גם כן להשפיע לרעה על היקפי המסחר במניה ועל החזקות וביקושים מטעמן של קרנות נאמנות.
היבט אחר שעשוי היה להשפיע לרעה על הביקושים מצד המשקיעים הוא התנודות בהנהלת החברה. זאת מאחר שהאחים חג'ג' חזרו לנהל את החברה כמנכ"לים משותפים פחות משלוש שנים לאחר שעדו חג'ג' עזב תפקיד זה והותיר אותו למנכ"לים שכירים שהשלימו כהונות של כחצי שנה ושל פחות משנתיים.
הצניחה במכירות של דוניץ
דוניץ מנוהלת על ידי רונן יפו, ובשליטת (31%) קרן JTLV של עמיר בירם, אריאל רוטר ושלמה גוטמן. JTLV הפכה לבעלת השליטה בה לאחר שרכשה ב־2021 נתח של 17% ממניותיה ובהמשך העלתה את החזקתה בה ל־26%. ביוני 2022 השלימה JTLV מהלך להחלפת מניות בינה ובין אלעד מגורים, שאת השליטה בה היא רכשה ב־2020, ובעקבות המהלך אלעד מגורים הפכה לחברה־בת (100%) של דוניץ וחלקה של JTLV בחברה־האם עלה ל־43%. בשנה שעברה היא מכרה 12% לגופים מוסדיים.
דוניץ עוסקת בייזום נדל"ן למגורים, ונכון לסוף מאי מעורבת בשלבי ייזום, תכנון, בנייה ושיווק של פרויקטים הכוללים 14,000 דירות, שמהם חלקה הוא 7,600 דירות. נכון לסוף מרץ, 1,000 דירות בשבעה פרויקטים כבר היו בשיווק (ומהן כ־600 דירות בפרויקטים שכבר בביצוע). בנוסף דוניץ נבחרה כיזם ב־20 פרויקטים של פינוי בינוי שבהם 9,270 דירות מתוכננות או מיועדות, שעתידות לקום על בניינים שבהם 2,250 דירות כיום.
בעוד הפעילות של אקרו וחג'ג' ממוקדת בעיקר בתל אביב, זו של דוניץ מתקיימת בפריסה גיאוגרפית רחבה יותר. כך, הפרויקטים בשיווק הם באשדוד, גבעת שמואל, ראשון לציון, רמת שרון וחיפה. הפרויקטים שבתל אביב ממוקמים בדרום העיר וביפו, שם מחירי הדיור נמוכים יחסית לרובעיה המרכזיים והצפוניים של העיר. בנוסף, דוניץ היא גם בעלת יכולת ביצוע עצמאית שמקלה עליה.
אולם, אף שהיקף הקרקעות והפרויקטים שדוניץ מעורבת בהם הוא גבוה, מרביתם עדיין אינם משתקפים בהיקפי הביצוע ומכך גם לא מגיעים לשורת ההכנסות ולנתוני הרווחיות שעליהם מביטים המשקיעים. בדומה לחברות נדל"ן רבות אחרות, לאחר עלייה בקצבי מכירת הדירות ב־2024, (מכירת 200 דירות לעומת 23 דירות בלבד ב־2023) את 2025 דוניץ פתחה בירידה במכירות, כשמכרה עד לסוף מאי 30 דירות לעומת 47 דירות בתקופה המקבילה.
ב־2024 החברה רשמה ירידה בהכנסות ביחס לקודמתה (175 מיליון שקל לעומת 308 מיליון שקל) וברבעון הראשון הכניסה 34 מיליון שקל לעומת 71 מיליון שקל ברבעון המקביל. זאת לאור הגעתה לשלבים מתקדמים ואף סיום של כמה פרויקטים ושלבים מוקדמים באחרים.
מניית דוניץ הושפעה לרעה גם ממהלך המכירה שיזמה בעלת השליטה JTLV בסוף ינואר, אז היא הפיצה כאמור 12% מהמניות ו־9% נוספים באופציות לשורה של גופים מוסדיים בהנחה של 8% ממחיר המניה באותה העת. שווי השוק הנוכחי של דוניץ עומד על 2.28 מיליארד שקל, נמוך ב־7.8% משוויה בסוף 2024, ואף נמוך ב־14% משווי השיא, 2.64 מיליארד שקל שאליו הגיעה בתחילת ינואר.
הטלטלה של קרסו נדל"ן
קרסו נדל"ן עוסקת בייזום נדל"ן למגורים והתחדשות עירונית, ונדל"ן מניב, ויש לה פרויקטי מגורים בתהליכי הקמה ושיווק בהיקף של 2,300 יח"ד, מהן 1,700 בהקמה. ברבעון הראשון של 2025 היא מכרה 69 יח"ד לעומת 75 ברבעון המקביל, עם עלייה של 17% בהכנסות ל־122 מיליון שקל. אך הוצאות המימון הכבידו על קרסו נדל"ן והובילו להפסד רבעוני של 7.5 מיליון שקל.
החברה הונפקה ביולי 2022 לפי שווי של 1.97 מיליארד שקל ובאוקטובר אותה השנה היא הגיעה לשווי שיא של 2.48 מיליארד שקל, אך בחלוף שנה נפלה לשווי שפל של 1.3 מיליארד. מאז ועד לסוף 2024 מנייתה עלתה ב־97% ושווי החברה עלה ל־2.2 מיליארד שקל. ומאז כאמור איבדה מעט פחות מאחוז. כחלק מכך, לפני כשבועיים, ב־23 ביוני, הנפיקה קרסו נדל"ן מניות למוסדיים בהנחה של 12% על מחיר המניה בשוק, והמנייה איבדה 9% משווייה ביום אחד.
