נחשף בכלכליסט
70% מהדירה כהלוואה לכל מטרה: בנק ישראל הופך את ההקלה לקבועה
לצד הבשורה לבעלי דירות המעוניינים באשראי זול, המפקח על הבנקים מבצע שני מהלכים נוספים: הקשחת חישוב ההכנסה הפנויה במטרה למנוע מינוף יתר, ועדכון גובה ההטבה לרוכשי דירות מסובסדות בהתאם למדד
כפי שנחשף ב"כלכליסט" בשבוע שעבר, בנק ישראל פרסם היום (ג') להערות הציבור טיוטת הוראה, שלפיה משקי בית יוכלו להמשיך לקחת הלוואה לכל מטרה עד ל-70% משווי הנכס, במקום 50% כפי שהיה נהוג עד לפרוץ המלחמה. בכך, מבקש בנק ישראל להפוך את הוראת השעה שהחלה במלחמה להוראה קבועה. ההחלטה היא חלק ממהלך רחב יותר שמוביל המפקח על הבנקים דני חחיאשוילי, הכולל מצד אחד הקלות באשראי ומצד שני הידוק הפיקוח, במטרה למנוע עלייה ברמת הסיכון בשוק הדיור.
הצעד המרכזי, כאמור, הוא הפיכת ההקלה הזמנית בהלוואה לכל מטרה לקבועה. עד למלחמה, מי שהייתה בבעלותו דירה ורצה לקחת הלוואה נוספת לכל מטרה, בין אם לסגירת מינוס, לשיפוץ הבית או לעזרה לילדיו, היה מוגבל למימון של עד 50% משווי הדירה (כולל משכנתא, ככל שישנה). בזמן המלחמה, כדי להקל על הציבור, אפשר בנק ישראל להגדיל את השיעור ל-70% (בכפוף למגבלה של עד 200 אלף שקל מעבר לתקרת ה-50%), צעד אותו ביצע הבנק גם בתקופת הקורונה.
כעת, אפשרות זו הופכת לקבועה. המשמעות לצרכן: הלוואה כנגד שיעבוד דירה נחשבת לרוב לזולה משמעותית מהלוואה צרכנית רגילה, שבה הריביות כיום הן לרוב דו-ספרתיות. המהלך מאפשר למשקי בית לאחד הלוואות יקרות לתוך המשכנתא ולפרוס אותן לתקופה ארוכה בריבית נמוכה יותר, מה שמקטין את ההחזר החודשי השוטף. מנגד, המהלך גם מתמרץ מטבעו נטילת אשראי נוסף.
כך לדוגמא, אם למשפחה דירה בשווי 2 מיליון שקל, שעליה רובצת כבר משכנתא של 900 אלף שקל, במצב הישן סך האשראי המקסימלי על הדירה עמד על מיליון שקל (50%). מכיוון שיש כבר משכנתא של 900 אלף, המשפחה יכלה לקחת הלוואה לכל מטרה של 100 אלף שקל בלבד. במצב החדש, ניתן לחרוג מרף ה-50% ולקבל תוספת של 200 אלף שקל. המשמעות היא שהמשפחה תוכל לקחת כעת הלוואה של 300 אלף שקל.
לצד מה שאפשר להגדיר כ-"גזר", בנק ישראל מניף גם "מקל" שנועד למנוע ממלווים לשקוע בחובות כבדים מדי. הבנק מבהיר כיצד יש לחשב את "יחס ההחזר מההכנסה" (PTI) בעת לקיחת הלוואה נוספת. עד היום, נוצר לעיתים מצב שבו לווים יכלו לקבל הלוואה נוספת על הדירה, כי הבנק בחן את ההלוואה החדשה בנפרד, או אל מול ההכנסה הפנויה שנותרה להם. כעת, בנק ישראל מחדד: בעת בקשה לתוספת אשראי, הבנק חייב לבחון את סך כל ההלוואות שיש על הנכס אל מול ההכנסה של הלווה.
המשמעות לצרכן: אם סך תשלומי המשכנתא וההלוואות הנוספות "חונק" את המשכורת ועובר את הרף המותר – העומד על פי הוראות בנק ישראל ברוב המקרים על מקסימום 50% מההכנסה – הבנק לא יוכל לאשר את ההלוואה הנוספת.
כך לדוגמה, ניקח משק בית עם הכנסה של 20 אלף שקל, שמשלם כיום משכנתא של 8,000 שקל. נניח שהוא מבקש תוספת הלוואה שההחזר עליה הוא 3,000 שקל. עד כה הבנק בדק כמה כסף פנוי נשאר למשק הבית: 20 אלף שקל פחות 8,000 שקל (משכנתא קיימת) הותירו 12 אלף שקל פנויים. הבנק בחן את יכולת ההחזר מתוך הסכום הפנוי הזה (3,000 מתוך 12,000) והעסקה אושרה.
במצב החדש בנק ישראל אוסר להסתכל רק על ה"עודף", ומחייב לחבר את כל ההלוואות יחד ולבדוק אותן מול המשכורת הכוללת. לפי החישוב כעת, יחס ההחזר יחושב על בסיס סך ההתחייבויות: המשכנתא (8,000 שקל) וההלוואה החדשה (3,000 שקל), שהם יחד 11 אלף שקל. סכום זה מהווה 55% מתוך ההכנסה של 20 אלף שקל. המשמעות היא שכעת, בגלל החריגה מרף ה-50%, ההלוואה תידחה.
הצעד השלישי נוגע לזכאי תוכניות ממשלתיות כמו "מחיר למשתכן" או "מחיר מטרה". בנק ישראל מעדכן את תקרת שווי הנכס שלפיה מחושב המימון, בהתאם לעליית המדד. אם עד היום רוכשי דירות מוזלות יכלו לקבל מימון גבוה (75%) לפי שווי שוק (ולא לפי מחיר הרכישה בפועל) רק בדירות ששוויין עד כ-1.8 מיליון שקל, כעת הרף הזה עולה (מוערך בכ-2.1 מיליון שקל). המשמעות לצרכן: יותר זוגות צעירים שזכו בדירות באזורי ביקוש יוכלו ליהנות ממימון גבוה יותר ולהידרש להון עצמי נמוך יותר בעת לקיחת המשכנתא.
לדוגמה: זוג זכה בדירה במחיר של 1.6 מיליון שקל, כשהשמאי העריך את שוויה בשוק החופשי ב-2 מיליון שקל. מכיוון ששווי הדירה (2 מיליון) חורג מהתקרה הישנה (1.8 מיליון), הזוג לא היה זכאי להטבה והיה יכול לקבל משכנתא של 75% ממחיר הרכישה בלבד (1.2 מיליון שקל). הם נדרשו להביא מהבית הון עצמי של 400 אלף שקל.
במצב החדש: התקרה תעלה לכ-2.1 מיליון שקל, כך ששווי הדירה נכנס בתוך הרף המותר. כעת, הזוג יכול לקבל 75% מימון נגזר משווי השוק (1.5 מיליון שקל). התוצאה: עליהם להביא מהבית הון עצמי של 100 אלף שקל בלבד. (בכפוף לכך שלפחות 100 אלף שקל ישולמו מהון עצמי, לפי כללי הרגולציה המינימליים).
כאמור, המהלך של בנק ישראל משקף ניסיון לרקוד על שתי חתונות: מצד אחד, הוא מכיר בכך שיוקר המחיה והריביות הגבוהות מחייבים מתן פתרונות אשראי זולים יותר (הלוואה לכל מטרה); מצד שני, הוא חושש שמשקי הבית ייקחו על עצמם יותר מדי חובות שהם לא יוכלו להחזיר, ולכן הוא מהדק את בדיקת יכולת ההחזר (PTI). בכך בנק ישראל מנסה להוזיל את האשראי למי שזקוק לאשראי, אך רק בתנאי שהוא מסוגל לעמוד בהחזר החודשי הכולל.
