אותו רחוב, תמורה אחרת: למה השכן שלכם מקבל יותר בהתחדשות בניינית?
שני בניינים סמוכים עשויים לקבל תמורות שונות לחלוטין בהתחדשות בניינית. מה באמת קובע את הפערים, ולמה השוואה לשכן עלולה להטעות?
דמיינו שני בניינים סמוכים באותו הרחוב. שניהם נבנו באותה תקופה, שניהם זקוקים להתחדשות, ובשניהם בעלי הדירות מייחלים לדירה חדשה עם ממ"ד, מרפסת ומעלית. אלא שכאשר מגיעות הצעות היזמים, מתגלה פער: בבניין אחד מוצעת תוספת שטח משמעותית, ואילו בבניין הסמוך התמורה מצומצמת יותר.
באופן טבעי, בעלי הדירות שואלים מדוע השכנים מקבלים יותר. האם מדובר במשא ומתן מוצלח יותר? ביזם נדיב יותר? או אולי בהצעה שאינה משקפת את מלוא הפוטנציאל של הבניין?
התשובה מורכבת יותר. בהתחדשות בניינית, גם הבדלים שנראים שוליים בין בניינים סמוכים עשויים להשפיע באופן משמעותי על הכדאיות הכלכלית ועל התמורות שניתן להציע לבעלי הדירות.
אותו רחוב, אבל לא אותה נקודת פתיחה
אחת הטעויות הנפוצות היא ההנחה שבניינים הנמצאים באותו רחוב נהנים בהכרח מאותן אפשרויות תכנוניות. בפועל, כל מגרש נבחן בהתאם למאפייניו הייחודיים.
שטח המגרש, צורתו, מספר הדירות הקיימות, קווי הבניין והיקף זכויות הבנייה האפשריות משפיעים על הפוטנציאל התכנוני. גם כאשר שני מגרשים כפופים לאותה תוכנית עירונית, אין פירוש הדבר שניתן לממש בהם היקף בנייה זהה.
לדוגמה, בניין הכולל 12 דירות קיימות על מגרש בשטח 800 מ"ר עשוי ליהנות מפוטנציאל שונה לחלוטין מבניין סמוך הכולל אותו מספר דירות על מגרש של 600 מ"ר. עם זאת, שטח הקרקע לבדו אינו מבטיח זכויות נוספות, והדבר תלוי בהוראות התכנון ובמגבלות החלות על המגרש.
מה שלא רואים מעל הקרקע
מעבר לזכויות הבנייה, קיימים מרכיבים נוספים שמשפיעים על כלכלת הפרויקט, ולעיתים אינם מוכרים לבעלי הדירות.
דרישות חניה, מספר המרתפים הנדרש, תנאי הקרקע, פתרונות גישה לחניון, העתקת תשתיות ומגבלות הנדסיות עשויים ליצור פערים משמעותיים בעלויות הביצוע.
כך למשל, מגרש בעל צורה מורכבת עשוי לחייב פתרון חניה יקר יותר, בעוד שמגרש סמוך יאפשר תכנון יעיל ופשוט יחסית. עלויות אלה משפיעות על התקציב הכולל של הפרויקט, ובהתאם גם על האפשרות להציע תמורות נוספות לבעלי הדירות.
התמורה היא תוצאה של משוואה כלכלית
פרויקט התחדשות בניינית מבוסס על איזון בין שווי הדירות החדשות שניתן למכור לבין מכלול העלויות הכרוכות בהקמת הפרויקט.
לצד עלויות הבנייה, יש להביא בחשבון הוצאות תכנון, מימון, מיסוי, ערבויות, דיור חלופי, היטלים והוצאות נוספות, בהתאם למאפייני הפרויקט.
מכאן שתוספת שטח לבעלי הדירות אינה עומדת בפני עצמה. היא חלק ממערכת כלכלית שלמה, שבה כל שינוי עשוי להשפיע על היתכנות הפרויקט.
תכנון נכון מתחיל בניהול ציפיות
מניסיוננו בקידום פרויקטים של התחדשות עירונית בבולטהאופ וייס, אחד האתגרים המשמעותיים הוא יצירת הלימה בין ציפיות בעלי הדירות לבין האפשרויות התכנוניות והכלכליות של הפרויקט.
הדרך להתמודד עם אתגר זה אינה מתחילה בהבטחת התמורה הגבוהה ביותר, אלא בבחינה מקצועית של מאפייני המגרש, מדיניות התכנון, העלויות והסיכונים, לצד שיח שקוף ומתמשך עם בעלי הדירות.
יהונתן דולגין
(צילום: יח"צ)
כאשר בעלי הדירות מבינים את השיקולים שמאחורי ההצעה, ניתן לנהל דיון ענייני יותר, לצמצם פערי ציפיות ולבסס אמון לאורך הדרך.
לפני שמשווים לשכן, כדאי לשאול את השאלות הנכונות
התחדשות בניינית אינה תחרות על מספר המטרים המובטח. תמורה גבוהה על הנייר אינה בהכרח מעידה על הצעה טובה יותר, בדיוק כפי שתמורה מצומצמת יותר אינה מעידה בהכרח על עסקה פחות משתלמת.
בעלי הדירות צריכים לבחון לא רק את תוספת השטח, אלא גם את איכות התכנון, המפרט הטכני, הביטחונות, היתכנות הפרויקט והיכולת של היזם להוציאו לפועל.
בסופו של דבר, השאלה החשובה אינה מדוע השכן מקבל יותר, אלא האם ההצעה המונחת בפני בעלי הדירות מבוססת על תכנון ריאלי, כלכלה יציבה והתחייבויות שניתן לעמוד בהן.
מאת יהונתן דולגין מנהל פרויקטים, בולטהאופ וייס
d&b – לדעת להחליט
