"דירות ללא ממ"ד תצאנה מהשוק"
ההשלכות של "שאגת הארי" על שוק הנדל"ן צפויות להיות לא פחות עוצמתיות מהמבצע עצמו: מחירי הדירות צפויים לעלות, בייחוד עם יש בהן ממ"ד: "זה הפך למאפיין ליבה"
מבצע "שאגת הארי" נכנס לשבוע השני שלו, ובמשק הישראלי מתחילים לנסות את ההשלכות שלו. בזמן שאי אפשר להתעלם מההזדמנויות המרובות שעשויות לצוץ במידה והאיום האיראני יוסר או לכל הפחות יוחלש באופן ניכר, הרי שלרוכשי הדירות עשויות להיות בשורות קצת פחות מעודדות. אחת ההשלכות המשמעותיות של המבצע עשויה להיות עליית מחירים, ובמידה מסוימת מדובר במגמה שכבר החלה.
רוני אלפרן, סמנכ"ל הדאטה של דן אנד ברדסטריט, סבור כי ככלל מחירי הדיור יתחילו לעלות לנוכח ירידת הריבית והאינפלציה, אשר הובילו לעלייה בביקושים. "הדבר התבטא כבר במדד המחירים האחרון לצרכן, שהצביע על עלייה של 0.8% ברכיב הדיור, בזמן שהמדד הכולל ירד ב-0.3%", הוא אומר.
לדבריו, עוד מוקדם לומר בשלב זה כיצד המלחמה תשפיע על מחירי הדיור, אך ייתכן בהחלט תרחיש שסיומה ידחוף גם אותם כלפי מעלה – גם לנוכח ביקושים לדירות עם ממ"ד. "תרחיש שבו אכן מצליחים להפיל או לכל הפחות להחליש משמעותית את המשטר הנוכחי באיראן הוא במידה רבה 'אנחת רווחה' עבור כל השוק הישראלי ואפילו המזרח התיכון. מדובר בצעד שיעניק ביטחון, יציבות וודאות, ואפשרות לירידה נוספת באינפלציה וכפועל יוצא מכך גם הורדת ריבית נוספת. אנשים ירגישו יותר בנוח לבצע עסקאות גדולות של רכישת דירות או השקעות בנדל"ן. ההשפעה המצטברת של כל אלו תהיה עלייה של מחירי הדיור".
"השפעה פסיכולוגית-כלכלית"
ניר בודנשטיין, שמאי מקרקעין בכיר, וראש התכנית לכלכלה ושמאות במכללה האקדמית ספיר, מוסיף כי "השפעת המלחמה חורגת מההיבט הפיזי של הנזק למבנים, ועוברת לתחום הפסיכולוגי-כלכלי. מה שמעלה את קרנו של הנדל"ן המודרני החסין, והופך את הדירה מנכס השקעה למקלט אסטרטגי. ממ"ד עובר ממעמד של יתרון, למעמד של מאפיין ליבה בנכס. זה לא אומר שכל דירה בלי ממ"ד תהפוך לבלתי סחירה, אבל בטווח הרחוק דירות כאלה יסבלו מירידת באטרקטיביות, זמן שיווק ארוך יותר ומיקוח אגרסיבי יותר, במיוחד עבור משפחות, משפרי דיור ורוכשים באזורי ביקוש".
עוד הוא מציין כי קיימת סבירות ל"חוסן מחירים" בדירות חדשות, דירות שעברו התחדשות עירונית, ודירות יד שנייה הכוללות ממ"ד. מנגד, דירות ישנות ללא ממ"ד עלולות להיפגע יחסית. כלומר, המבצע עשוי להגדיל את פערי המחיר בתוך השוק, יותר מאשר להקפיץ את כל השוק יחד".
"לשקול להוסיף ממ"ד"
לירן סלע, מנכ"ל ומייסד סלע השקעות ופיננסים, סבור כי ההשלכה המרכזית של "שאגת הארי" תהיה לא פחות עוצמתית מהמבצע עצמו. "דירות ללא ממ"ד, בכל הארץ, תצאנה משוק הדיור. הן יהפכו למעשה לדירות שאינן 'סחירות' – כלומר דירות שבעליהן יתקשו מאוד למצוא להם קונים או יידרשו לפשרה ניכרת מאוד במחירים. זה עשוי להגיע ל10%-20% פחות ממחיר השוק".
עם זאת, ההבנה הזו, לדבריו, עשויה לייצר דווקא הזדמנות. "הסבה של חדר קיים לממ"ד היא משהו שעלותו נעה בין 100-120 אלף שקל, והוא מבוצע בהליך נוח ומהיר יחסית גם מבחינת בירוקרטיה וגם מבחינת אישורי פיקוד העורף. מעבר לזה, במערכת הבנקאית מתייחסים להליך ההסבה כמשכנתא לכל דבר ולכן תנאי המימון נוחים יחסית. לכן, בעל דירה שאין בה ממ"ד או מי שרוכש דירה ללא ממ"ד להשקעה צריך לשקול מאוד ברצינות הוספה שלו, שכן זה גם יחזיר את דירתו ל'שוק' וגם יאפשר לו להחזיר את ההשקעה ואף להרוויח על הדירה".
"קיימות טכנולוגיות להדפסת ממ"דים"
עם זאת, ייתכן שפתרונות המיגון העתידיים בכלל יודפסו דיגיטלית. ערן כרמי, מנכ״ל חברת הטכנולוגיה SHAHAF PY, המפתחת מערכות מתקדמות להדפסה תלת־ממדית בבטון עבור יישומים ביטחוניים ותעשייתיים מסביר, כי גם עולמות המיגון הקלאסיים עומדים בפני "עדכון גרסה". "כבר כיום קיימות טכנולוגיות להדפסה דיגיטלית של ממ"דים, תת קרקע, בונקרים ועוד שיתנו מענה רחב, מהיר ומדויק יותר בחירום. מדובר בנושא שהולך ומשתכלל מבחינה טכנולוגית, ומאפשר להעניק הגנה ועמידות מפני מגוון איומים רחב ואיומי העתיד. שילוב של האמצעים והטכנולוגיות הללו יוכל להוזיל אפילו יותר את העלויות, ולצמצם פערי מיגון באוכלוסייה בהליכים זולים, מהירים ואיכותיים".
