שכירות כפתרון למשבר הדיור
הפעם בדיוק הזמן למנף את השכירות
הטעות הגדולה מאז ומתמיד של מקבלי ההחלטות בענף הנדל"ן בכלל ובשוק הדיור בפרט, הייתה העובדה שהם ראו מאז ומתמיד את נושא השכירות בתור פתרון טקטי ולא פתרון אסטרטגי ארוך טווח.
טעות זו הינה גורם מרכזי לכך שמשנה לשנה יורד בהדרגה אחוז הישראלים שבבעלותם דירה. אם בשנות ה-90 של המאה שעברה לכ-80 אחוזים, כלומר ל- 4 מתוך 5 משפחות ישראליות, הייתה דירה בבעלות, הרי שכיום האחוז הצטמצם לכ-65 אחוזים, כלומר 2 מתוך 3 משפחות.
מדובר לכל הדעות בשינוי דרמטי. בשנות ה-90 חיו במדינת ישראל כ-4 מיליון ישראלים, כלומר לכ-800 אלף לא הייתה דירה בבעלות. כיום חיים כאן יותר מ-10 מיליון שלכ-3.5 מיליון מתוכם אין דירה. ובמילים אחרות, תוך כ-30 שנה בלבד גדל מספר הישראלים ללא דירה פי 4.5(!) ועל פי ההערכות תוך 30 השנה הבאות ירד אחוז הישראלים שבבעלותם דירה לכ-50 בלבד, כמו במדינות המערב.
מגמה זו ניכרת במיוחד אצל בני הדור הצעיר, עד גיל 40, שכבר היום למחצית מהם אין דירה. הסיבות לכך ידועות:
ראשית, אם בשנות ה-90 נזקק זוג צעיר לכ-90 משכורות על מנת לרכוש דירה, כיום הוא נזקק לכ-180, ממספר כפול. ואם יחשוק להתגורר בתל אביב או להתפשר על אחת מערי הלווין, יזדקק לכל הפחות לכ-250 משכורות, זאת על מנת לרכוש דירה סבירה.
שנית, סיבה לא פחות משמעותית הינה ההרגלים של בני הדור הצעיר כיום. גם אם הם מתפרנסים כהלכה ויש לשני בני הזוג אפשרות לחסוך ולהגיע תוך מספר שנים סביר להון העצמי שיאפשר להם לרכוש דירה, הם מעדיפים במקרים רבים למצות את הרגע ולאחר שעות העבודה לבלות בבתי קפה ומסעדות ולנסוע כמה פעמים בשנה לחו"ל, כך שלעיתים קרובות הם מתקשים מאוד לממש את חלום הדירה.
אדגיש כי אנו כולנו חייבים הרבה לאותם צעירים, שרבים מהם גויסו במהלך השנתיים האחרונות לשירות מילואים ולא מעטים אף נפגעו במלחמה. לכן הצעתי שבמקום להילחם, מטפורית, בצביון החיים שלהם (שהוא זכותם המלאה!) שומה עלינו להתאים את יעדי שוק הדיור העתידי אליהם!
הפתרון שאני מציע להלן הינו פשוט בתכלית: המכרזים של רשות מקרקעי ישראל הינם אנכרוניסטים ורובם ככולם מתמקדים בדירות למכירה. במהלך השנים האחרונות, לדוגמא, פחות מ-5 אחוזים מהמכרזים היו לדירות להשכרה.
ובכן, על רמ"י, בהוראת מקבלי ההחלטות בממשלה, לשנות מהקצה אל הקצה את מבנה המכרזים ולפחות 50 אחוזים מהם(!) ליעד עבור דירות להשכרה לטווח הארוך, מה שיאפשר לבני הדור הצעיר עם ליתר את כל נושא ההון העצמי גם בטחון בכך שאף אחד לא יוציא אותם מהדירה המושכרת, כפי שלצערנו קורה כיום.
הצעתי הינה שהשכירות תהיה לטווח של 10 שנים לפחות ובמקרים מסוימים אף 15-20 שנה, שלאחר מכן ימכרו במס פוחת של 10 אחוזים בלבד כמו המס על דירות להשכרה לאחר תום אותה תקופה (או לפניה) יוכלו השוכרים לרכוש את הדירה בה התגוררו או לחליפין להחזיר אותה לידי היזם. כך המודל הזה יהיה אטרקטיבי גם ליזם שייהנה משכר הדירה השוטף ומהמשך הבעלות על הנכס וגם לשוכרים.
אמנם קיימת כאן בעיה זמנית, אולם היא ברת פתרון: הריבית הגבוהה כיום מקשה מאוד על הקבלנים שמשלמים כ-7-8 אחוזים לבנק המלווה את הפרויקט כאשר ההכנסה משכירות הינה כ- 3 אחוזים בלבד. כאן אני רואה את תפקידו של נגיד בנק ישראל להוריד סוף סוף את שער הריבית, לא ברבע אחוז אלא לכל הפחות לסביבת ה-2-2.5 אחוזים, זאת על מנת לאפשר לקבלנים לגשת למכרזי רמ"י, תוך ידיעה ברורה שהם כדאיים כלכלית.
אולם, וזה אולם גדול, המרוויחה הגדולה תהיה כאן מדינת ישראל. השינוי הדרמטי הזה בפילוח מכרזי רמ"י יפתור תוך שנים מעטות את הבעיה ההולכת ומחמירה של מחסור בהיצע דיור ואף ימתן באופן ניכר את רמת המחירים בדירות להשכרה.
כך גם יובטח עתידו של דור הישראלים הבא, קל וחומר אותם מאות האלפים שאנו חייבים להם רבות על תרומתם למען כולנו במהלך שנתיים של המלחמה הארוכה ביותר בתולדות עם ישראל!
*כותב המאמר רוני מזרחי הוא יו"ר ובעלי קבוצת "מזרחי ובניו" ונשיא כבוד לשכת הקבלנים
