בניין קרס בת"א. מי אחראי למנוע את הקריסה הבאה?
קריסת הבניין הישן בנחלת בנימין בתל אביב בשבוע שעבר החזירה למרכז הדיון את הסכנות הטמונות בהזדקנות מבנים ובעיכוב הטיפול בהם — ואת שאלות האחריות, הביטוח והנזיקין שמתעוררות כשהסכנה מתממשת.
על מי מוטלת האחריות? ראשית, עירייה שמכירה סכנה מבנית צריכה לנהל את הטיפול בה עד להסרתה. משלוח דרישה לבעלי הדירות אינו מספיק.
בעלי הדירות אחראים לתחזוקת הרכוש המשותף ולמימון תיקונים נדרשים. אלא שבניין משותף הוא גם מערכת של אינטרסים סותרים, בעלי דירות שמתקשים לשלם ומחלוקות על היקף העבודה. כאשר סכנה מוכרת נותרת ללא טיפול, העירייה צריכה להפעיל את סמכויותיה באופן סביר. הבעלות הפרטית אינה מבטלת את הסיכון לעוברי אורח ולבניינים סמוכים.
הפסיקה כבר הכירה בכך שסמכויות פיקוח ואכיפה עשויות להקים חובת זהירות. העירייה אינה אחראית אוטומטית לכל קריסה, אך מחדל בטיפול בסיכון ידוע עשוי לחשוף אותה לתביעת נזיקין, אם יוכח קשר לנזק. לכן צריך לבדוק אם נערך מעקב אחרי ההתרעה, אם נבחנה ההחמרה במצב המבנה ואם נשקלו צעדים מעשיים.
על פי הערכה מ־2022, כ־810 אלף דירות בישראל נבנו לפני 1980 ללא תקן מחייב לעמידות ברעידות אדמה. אין פירוש הדבר שכולן מסוכנות, אבל הזדקנות המבנים מחייבת מדיניות של בדיקות, תחזוקה וטיפול. ממצאי הביקורת על הטיפול במבנים מסוכנים מצביעים על פערים בנהלים ובמעקב, שאי אפשר להשאיר לאחריותם של בעלי הדירות בלבד.
גם ההתחדשות העירונית צריכה להיבחן דרך שאלת הבטיחות. כאשר חוות דעת הנדסית מצביעה על סכנה, יש לתת עדיפות לבירור ולקידום פתרון מתאים, עם גורם אחראי ולוחות זמנים. עיכוב תכנוני אינו כשלעצמו רשלנות, והתחדשות עירונית אינה פתרון מיידי לכל מבנה. עם זאת, הבטחה לפרויקט עתידי אינה מצדיקה דחיית טיפול בסכנה בהווה. בתקופת ההמתנה נדרשים פתרונות הנדסיים, הגבלות שימוש או פינוי, בהתאם למצב.
עו"ד מורן אשכנזי
(צילום: דורון לצטר)
בשיפוץ בניין מאוכלס צריך לוודא מראש גם את הכיסוי הביטוחי. ביטוח עבודות קבלניות עשוי לכלול רכוש, אחריות כלפי צד שלישי וחבות מעבידים, אך חשוב לבדוק כיסוי למבנה הקיים ולרכוש שעליו עובדים, ואת מעמדם של קבלני המשנה. אחריות מקצועית של המהנדס מחייבת בדיקה נפרדת. אישור קיום ביטוחים אינו מבטיח שכל נזק מכוסה, והביטוח אינו מחליף פיקוח מקצועי.
מחיר הקריסה כולל אובדן דירות ורכוש, פציעות, אובדן הכנסה ולעיתים גם פגיעה נפשית ממושכת. מי שנחשף לסכנה עשוי לפתח חרדה או פוסט טראומה גם ללא חבלה פיזית. נזק כזה דורש הוכחה רפואית וקשר לאירוע, אבל הוא חלק מהמחיר האנושי של כשל במניעה.
אני מציעה לקבוע נוהל מחייב לטיפול במבנים מסוכנים: אחריות מקצועית ברורה, מועדי בדיקה חוזרת, תיעוד החלטות ובחינת צעדי אכיפה כשהסכנה אינה מוסרת. במקביל, יש לקדם מסלול מועדף לפרויקטים שנחיצותם הבטיחותית הוכחה. לרשויות יש תפקיד במניעת הנזק, עוד לפני שהדיירים נאלצים לחפש מי יפצה אותם. מעבר לכך, המקרה הזה וקריסת המבנה בחולון לפני מספר שנים, מצריכים חשיבה על מוצר ביטוחי חובה או קרן לכל מבנה ישן עם הפרשה ייעודית לאחר שהבניין מגיע לגיל של מספר שנים שיקבע המחוקק, בדיוק כמו החובה לטפל במבנה ישן טרם קריסה כדי למנוע אותה.
עו"ד מורן אשכנזי היא שותפה במשרד סלמן אשכנזי
