תמ"א 38 ופינוי בינוי: שילוב כלים להתחדשות עירונית יעילה וממוקדת
לצד הגידול המסיבי בפרויקטי התחדשות עירונית במסלול פינוי-בינוי בלבד צריך לזכור שאסור לזנוח לגמרי את תוכנית המקור, התמ"א 38, שכן היא מייצרת פתרונות נקודתיים במקרים בהם לא ניתן לחדש מתחמים שלמים. אסון ה-7 באוקטובר חידד את הצורך האקוטי במרחבים מוגנים הוא מהווה אפוא חיזוק לצורך בהשארת התמ"א 38 על השולחן
אנו נמצאים בימים היסטוריים בענף הנדל"ן הישראלי. בימים אלה מסיימת תמ"א 38, התוכנית הארצית לחיזוק מבנים שהחלה לפעול לפני כ- 20 שנה, את תפקידה ההיסטורי בהתחדשות עירונית, ולאחר שנים רבות היא צפויה להידחק הצידה לטובת מיזמי פינוי בינוי. מסקירת היתרי הבינוי הניתנים על ידי הרשויות המקומיות ניתן לראות בצורה חדה כיצד יותר ויותר מתחמי פינוי בינוי מאושרים לעומת פרויקטים נקודתיים של תמ"א 38.
על פניו מדובר על מהלך חיובי שכן התחדשות עירונית בהיקפים נרחבים כפי שניתן לבצע במסגרת פינוי בינוי מהווה חלק בלתי נפרד מפיתוח המדינה וממתיחת הפנים הנדרשת למרכזי השכונות הוותיקות. עם זאת, הישענות על מסלול הפינוי בינוי לבדו מחטיאה את המטרה העיקרית שהיא בניית דירות חדשות הממוגנות מפני רעידות אדמה וירי טילים. ומדוע? ראשית, משום שהפינוי בינוי מגיע אמנם עם יתרונות רבים כמו שדרוג תשתיות, הגדלת היצע הדיור, ותכנון כוללני למתחמים שלמים, אך עם זאת פרויקטים מסוג זה מלווים בתהליכים ארוכים, חסמים בירוקרטיים, התנגדויות דיירים, ולפעמים אף עיכובים של שנים.
ושנית, ואולי זו הנקודה החשובה ביותר, בעוד שהפינוי בינוי הינו תוכנית כוללת ורחבה להתחדשות מתחמים שלמים, הרי שלעיתים נדרשים בשטח פתרונות ממוקדים עבור מבנים שאינם חלק ממתחמים אלו ושזקוקים לפתרון מהיר ונקודתי. תמ"א 38 עונה בדיוק על הצורך הזה: חיזוק מבנים בודדים, שיפור איכות המגורים, והוספת ממ"דים בתוך זמן קצר יחסית. פתרונות אלו נותנים מענה למגוון רחב של מצבים וצורכי אוכלוסייה, ובתוך כך גם את מתן האפשרות ליזמים קטנים להיכנס לשוק תוך הגדלת התחרות והורדת מחירים.
בשורה התחתונה, אסון ה-7 באוקטובר הדגיש את הצורך הדחוף במרחבים מוגנים בכל מבנה מגורים, בכל מקום שניתן לעשות זאת. אם נשים את יהבנו רק על מסלול הפינוי בינוי הרי שדיירים רבים שאינם מתגוררים במתחמים אלו ומתגוררים בדירות ישנות ללא חיזוק וללא ממ"דים יישארו בעצם חשופים בצריח. תמ"א 38 מספקת עבור מקרים אלו פתרון מידי, מהיר ויעיל להוספת ממ"דים, במיוחד באזורים שבהם אין מספיק הגנה לתושבים. מן הראוי שהמדינה תשכיל להפנים זאת ותשאיר את התמ"א 38 כאופציה עבור אותם דיירים, שלולי כן הם יישארו מול שוקת שבורה.
מאת עזרא חקשורי, בעלים ויו"ר, קבוצת חקשורי
d&b – לדעת להחליט
