מיזוגים ורכישות בהתחדשות העירונית - בין הזדמנות לסכנה
בעשור וחצי האחרונים הפכה ההתחדשות העירונית מאגדה אורבנית לחלום ישראלי - ומאות יזמים קפצו על ההזדמנות. זה נראה היה תחום נגיש, רווי הבטחות ונטול חסמים אמיתיים: לא נדרשה השקעה בקרקע, לא הון עצמי משמעותי, וכמעט לא ניסיון מוכח. עורכי דין צעירים, חברות קטנות ואנשי נדל"ן בתחילת דרכם הקימו חברות "יזמיות" בלי גב כלכלי - פשוט כי אפשר היה.
אלא שהזמן עושה את שלו. ישראל מתמודדת עם רגולציה איטית, ביורוקרטיה חונקת ותהליכים משפטיים שנמשכים שנים ארוכות. בפרויקטים שנולדו מהר ובקלות, הכסף נגמר מהר לא פחות. רבים מאותם שחקנים גילו שעם רצון וכוונות טובות בלבד אי אפשר להחזיק עסק חי לאורך זמן. כשאין תזרים ואין גב הוני, אפילו חברה עם עשרה פרויקטים על הנייר מתקשה לשרוד.
התוצאה: גל של חברות "על המדף" - מותגי נדל"ן שהיו אמורים להוביל את המהפכה העירונית, וכעת מחפשים רוכש. נוסיף לכך את סביבת הריבית הגבוהה בשלוש השנים האחרונות שהגדילה את עלויות המימון את המלחמה שבין היתר גררה גידול משמעותי בעלויות הבניה ואת אי-הוודאות הכלכלית - ונקבל מציאות שבה לא מעט חברות טובות פשוט נחנקות תזרימית.
בצד השני של המטבע, נמצאות החברות החזקות - ובראשן אאורה, שהפכה למודל לחיקוי. היא בנתה פורטפוליו רחב של פרויקטים, רכשה חברות ופרויקטים, והפכה את ההתחדשות העירונית לליבת פעילות עסקית. השוק מתגמל אותה במכפילים גבוהים, ובכך מושך שחקנים נוספים לנסות לחקות את המודל. בשוק רואים היום גל מואץ של מיזוגים ורכישות - מהלך טבעי בענף שעובר קונסולידציה.
כך, לדוגמה, פרופדו חברה ציבורית שבחרה להגדיר את עצמה כחברת אחזקות בתחום ההתחדשות העירונית, ובתוך חצי שנה בלבד ביצעה ארבע עסקאות. לצידה פועלות לא מעט חברות פרטיות בעלות חוזק פיננסי שמנסות לנצל את ההזדמנות ולקנות חברות שמיזוגן יגדיל במהירות את צבר הפרויקטים שלהן ויקצר את מסען למכפילי שווי.
אבל בתוך כל ההתרגשות הזו מסתתרת גם סכנה: לא כל פורטפוליו "על הנייר" הוא נכס אמיתי, ולא כל עסקה היא הזדמנות. בפרוטפוליו של חלק מחברות ההתחדשות העירונית מצויים פרויקטים שלא צפויים לראות היתר בנייה גם בעוד חמש שנים. הרוכשים הפוטנציאליים צריכים לשאול את עצמם - האם הם קונים פרויקט, או משלמים תמורת בעיה?
ההתחדשות העירונית בישראל ניצבת כעת בצומת קריטית: בין חלום של התחדשות פיזית לבין צורך בהתחדשות פיננסית. מי שיידע לשלב ניסיון מקצועי, ניהול זהיר וגב הוני אמיתי - ישרוד ויצמח. מי שירדוף אחרי הזדמנויות מהירות, עלול למצוא את עצמו בעוד כמה שנים - שוב, על המדף.
אתי לנגרמן היא מייסדת שותפה בפירמת הבנקאות להשקעות מור-לנגרמן
