פרסום ראשון
"חוסר תום לב": העליון חייב מוכר דירה למכור לרוכשים שאיחרו בתשלום
בני זוג רכשו בית ב-3.62 מיליון שקל, אך לא הצליחו לשלם את יתרת התמורה בזמן בשל עיכוב מצד הבנק המלווה. המוכר ביטל את החוזה לאלתר - מבלי להעניק להם ארכה - אף שאישור הבנק התקבל יום אחד בלבד לאחר מכן. העליון קבע: כשהמוכר עצמו איחר במסירת טופס 4 בשלושה חודשים, העמידה על הביטול מהווה חוסר תום לב
בית המשפט העליון קבע כי בני זוג שרכשו בית מגורים במיליונים ואיחרו בתשלום יתרת התמורה למוכר, דבר שהיווה הפרה יסודית של ההסכם מצידם, ירכשו בכל זאת את הבית למרות שהמוכר ביטל את הסכם המכירה עמם. זאת, לאחר שבית המשפט העליון קבע כי עמידתו של המוכר על ביטול ההסכם לאלתר נעשתה בחוסר תום לב והוא לא אפשר להם אורכה לתשלום יתרת התמורה. בכך הפך בית המשפט העליון את פסיקת בית המשפט המחוזי שהורה על ביטול העסקה כפי שביקש המוכר. משמעות החלטת העליון הינה כי הבית יימכר לרוכשים והם לא יפונו ממנו.
המקרה עסק בעסקת מכר של בית מגורים בשווי 3.62 מיליון שקל. הרוכשים שילמו סך של מיליון שקל ועברו להתגורר בבית כשוכרים. הם התחייבו להעביר את יתרת התמורה, בסך 2.62 מיליון שקל, בתוך 10 ימי עסקים ממועד קבלת טופס 4 מהמוכר, שהתחייב מצדו להמציאו בתוך 12 חודשים. בפועל, המוכר איחר בהמצאת הטופס בשלושה חודשים.
לאחר קבלת הטופס, חל עיכוב מצד הבנק המלווה של הרוכשים בהעברת כספי המשכנתא כך שהרוכשים לא הצליחו לשלם את יתרת התמורה במועד החוזי. לאחר חלוף ימי החסד שנקבעו בחוזה המוכר ביטל את ההסכם, מבלי להעניק לרוכשים ארכה, אף שאלו השיגו את האישור העקרוני של הבנק יום אחד בלבד לאחר הודעת הביטול.
בית המשפט המחוזי בירושלים קבע ביולי 2023 כי ההסכם למכירת הדירה בוטל כדין על המוכר בשל הפרתו על ידי הרוכשים, בכך שלא שילמו את יתרת התמורה עבור רכישת הדירה בתוך התקופה שנקצבה בהסכם. כמו כן הורה המחוזי על פינוי הרוכשים מהדירה והשבת התמורה ששולמה. הרוכשים לא השלימו עם פסק דינו של בית המשפט המחוזי ובאמצעות עוה"ד אסף בנמלך, נעמה הורן ודן קורב ממשרד עו"ד בן צור קורב ושות' הגישו ערעור. במקביל הוצא צו כך שהרוכשים ימשיכו להתגורר בדירה וייאסר על המוכר לבצע כל דיספוזיציה בדירה עד הכרעה בערעור.
בפסק דינו הפך בית המשפט העליון את פסיקת המחוזי וקיבל את ערעור הרוכשים. השופט עופר גרוסקופף (בהסכמת השופטים אלכס שטיין וגילה כנפי שטייניץ) קבע: "עמדתי היא כי אי תשלום יתרת התמורה במועד אכן מהווה, כטענת המוכר, הפרה יסודית מוסכמת של ההסכם ואולם, על אף שמדובר בהפרה יסודית בנסיבות הייחודיות של המקרה שלפנינו היה על המוכר לתת לרוכשים ארכה טרם ביטול החוזה, וזאת מכוח עיקרון תום הלב. כך, בעיקרו של דבר, על רקע העיכוב שחל בהמצאת טופס 4 על ידי המוכר, המהווה אף הוא הפרה יסודית של ההסכם, ואשר הוביל ליצירת אי ודאות ביחס לאופן שבו ההסכם ימשיך להתקיים, לרבות ביחס למועדים שנקבעו בו; לאור סמיכות הזמנים המשמעותית בין המועד האחרון לתשלום יתרת התמורה למועד שבו ההסכם בוטל, המלמדת על כך שהעמידה על זכות הביטול נעשתה בדווקנות וקפדנות; ובהינתן פרק הזמן הנוסף הקצרצר שהרוכשים נזקקו לו על מנת לשלם את הכספים. מאחר שארכה כאמור לא ניתנה, הרי שההסכם בוטל שלא כדין".
"לעמדתי המוכר היה צריך לתת לרוכשים ארכה טרם ביטול החוזה ומאחר שארכה כאמור לא ניתנה הרי שהוא פעל בחוסר תום לב". עוד נקבע כי העיכוב בקבלת טופס 4 יצר אי-ודאות מצד הרוכשים ביחס לאופן שבו ההסכם עתיד להתקיים מבחינת מועדיו, קבע בנוסף השופט והוסיף גם כי "סבורני כי כל שהמוכר (בתור הנפגע) היה צריך לעשות הוא להמתין מספר ימים בודדים טרם יפעיל את זכות הביטול הנתונה לו, במסגרת מתן ארכה לרוכשים. אף אם המוכר סבר שמתן ארכה קצרה לא יוביל לכך שהרוכשים יקיימו את ההסכם - אין הדבר מצדיק הימנעות ממתן ארכה".
באי כוח הרוכשים עוה"ד אסף בנמלך, נעמה הורן ודן קורב מסרו: "מדובר בפסק דין חשוב ומכונן של בית המשפט העליון, הקובע כי צד להסכם לא יוכל לבטלו רק מחמת איחור בתשלום, בשעה שהוא עצמו לא עמד בהתחייבות מהותית. פסיקה זו מחזקת את היציבות החוזית, משמרת את חלוקת הסיכונים שקבעו הצדדים בהסכם, מעודדת מתן אפשרות לריפוי תקלות שנפלו בשגגה בעת קיום חוזים ומקדמת התנהלות עסקית וחוזית הוגנת וראויה, ואנו מברכים עליה".
