בעקבות דו"ח S&P: האם שוק הנדל"ן הישראלי באמת קפוא?
הדו"ח האחרון של S&P צופה שוק נדל"ן מדשדש בישראל: פחות עסקאות, פחות התחלות בנייה, פחות וודאות. אבל מי שנמצא עמוק בשטח, בשיחות עם רוכשים, יזמים, קובעי מדיניות וגורמי מימון, מרגיש דווקא התעוררות. לא סוערת, לא פתאומית, אבל כזו שמכילה זרמים תת-קרקעיים שיתפוצצו כלפי מעלה ברבעון השני והשלישי של 2026.
לצדו של שיפור במורל הציבורי לאחר סיום המלחמה והחזרת החטופים, צפוי גם שחרורם של ביקושים כבושים. ציבור שיצא מהשוק בשנה החולפת אך שב להתעניין. לכך מצטרפת ירידת הריבית הצפויה, חשש גובר מפני עליית מחירים על רקע עצירת פרויקטים חדשים, ותוספת של תושבי חוץ שמתעניינים ברכישה. גם שיקולים חדשים, כמו חשיבותו של ממ"ד כחלק מהשיקול הרגשי־ביטחוני, הופכים לדומיננטיים יותר - בעיקר באזורים שבהם מבנים ישנים טרם עברו התחדשות.
אבל במקביל לתנועה בשטח, רגולציית יתר עלולה למנוע צמיחה בשוק דווקא בימים אלו. אחד המקרים הבולטים הוא סביב תוואי המטרו. החל מ-2023, המדינה קבעה היטלי השבחה מוגדלים (72%) באזורי תחנות עתידיות, מתוך כוונה ללכוד ערך עתידי שייצר הפרויקט. אלא שהמטרו עצמו טרם הוקם, תכנית הדגל תמ"א 70 להעצמה באיזורי תחנות המטרו לא סיפקה את הסחורה ולא העצימה זכויות בנייה באופן משמעותי, ותוכנית תא/5500 בתל אביב (תוכנית המתאר החדשה שתל אביב הכינה לקראת הפקדה) אף היא אינה משב רוח רענן.
בתכנית עיריית תל אביב לא הגדילה את היקפי הבנייה, אך הדרישה להיטלי השבחה מוגברים נותרה בעינה, מה שמרחיק יזמים מהעיר ודוחק את השוק תורם לקיפאון ולעליית מחירים עתידית עקב חוסר יזמות. אומנם חוק המטרו תוקן, והוחלט להקל במעט את ההיטל (60% למי שמגיש היתר בניה עד 2030), אך משך הזמן הארוך לאישור תכנית, שלאחריה נדרשת תכנית עיצוב ולאחריה ניתן להגיש את היתר הבניה הנכסף מרוקן את ההקלה מתוכן. נוצר מצב פרדוקסלי שבו נדרשת תוספת היטל גבוהה על הטבה תיאורטית, שלא התקבלה בפועל. ובשטח - קיפאון.
הטלטלה לא פוסחת גם על שוק היד השנייה. עד לאחרונה, עיריית תל אביב גבתה היטל השבחה ממי שמכר דירה באזורים שבהם הופעלה "תוכנית הרובעים" – בטענה שהתוכנית העניקה זכויות חדשות ולכן יש למסות עליית ערך. אלא שבפועל, הקונים והמוכרים טענו שהשווי נבע מתמ"א 38. כלומר שהשווי נבע מתוכנית ארצית שהייתה בתוקף עוד קודם לתכניות הנקודתיות, ולכן לא מגיעה תוספת לעירייה. ההבדל הזה בין "מצב קודם" ל-"מצב חדש" הוכרע לאחרונה בערעור בבית המשפט העליון, שקבע כי אין הצדקה לגביית היטל השבחה במקרים אלו. ההשלכות על שוק המגורים דרמטיות: העירייה תידרש להחזיר היטלים שכבר נגבו, אך חשוב לא פחות, תיאלץ לשנות גישה, ולהימנע מגבייה עתידית דומה. גם לרוכשים ולמשקיעים תהיה מעתה ודאות רבה יותר לגבי חיובי המס הצפויים מה שעתיד להוביל לירידת מחירים קלה עקב חלוקת סיכון. המקרה מהווה דוגמא לחשיבות של וודאות רגולטורית בשוק הנדל"ן.
לצד שוק הנדל"ן המגורים, גם תחום הנדל"ן הלוגיסטי, במיוחד מחסנים קטנים לשילוח עירוני - מתחיל לרשום עניין גובר. מדובר במגזר שעתיד להוות מנוע צמיחה נוסף, ככל שהביקושים לשירותים מהירים וחכמים ימשיכו לעלות.
דו"חות מקרו כמו של S&P הם כלי חשוב להבנת מגמות. אבל כדי להבין את הדינמיקה המקומית של שוק הנדל"ן, את הפער בין רמות המחירים למציאות בשטח, בין רגולציה לכדאיות ובין תחזית להתנהגות צרכנים - נדרשת הסתכלות ממוקדת, רגישה, ובעיקר כזו שמבוססת על ניסיון מעשי. השוק לא קפוא, הוא פשוט משנה צורה. מי שיידע לזהות אותה בזמן, ירוויח.
שי צפדיה הוא מנהל מחלקה מקצועית, שמאי מקרקעין, שותף בקבוצת ריאליטי
