דוח אפס לכל חיי הפרויקט – האומנם?
המעבר ההכרחי למוצרים שמאים דינמיים בעולם של חוסר ודאות
בענף הנדל"ן הישראלי, המושג "דוח אפס" נתפס במשך שנים כעוגן. יזמים התרגלו למציאות שבה מפיקים מסמך ארוך ומפורט לאחר ובסמוך להחלטת הוועדה וטרום קבלת היתר בניה, שמלווה את הפרויקט בבטחה חודשים אם לא שנים עד תום הפרויקט. ואולם, כיום אנו פועלים בעולם המאופיין בחוסר ודאות חסר תקדים ובשינויים קיצוניים מאוד. בעוד שבעבר הפעילות העסקית ויציבות הנתונים היו בקצב איטי יותר, הרי שעתה כל הפרמטרים הבסיסיים שעליהם נשענים דוחות האפס משתנים ללא הרף.
המציאות הנוכחית מעלה את השאלה המתבקשת: האם דוח אפס יכול בכלל להחזיק מעמד לכל אורך חיי הפרויקט? התשובה, הלכה למעשה, היא שלילית. השוק מושפע מהותית מעלויות הכסף, מסביבת הריבית, מהמצב הבטחוני והפוליטי, מהתנודות בעלויות חומרי הגלם והתשומות, מהקיפאון בענף וירידת מחירי הדירות, ממדיניות הוועדות המקומיות לגבי התקבולים הצפויים, היטלי ההשבחה וכד'
פועל יוצא מכך הוא שאם חברה יזמית מפיקה דוח אפס שבעבר נחשב ליציב לחלוטין במשך חצי שנה /שנה עד למועד קבלת היתר הבנייה, כיום היא מסתכנת באופן ממשי, שכן הנתונים מאבדים את הרלוונטיות שלהם כבר בתוך כחצי שנה. במצב כזה, ללא מעקב שוטף, יזם עלול להגיע לשלבי הביצוע של הפרויקט ולגלות פתאום שהפרויקט אינו כלכלי כלל, או לחלופין, שייאלץ להוריד את התמורות כדי לשרוד במקרה של התחדשות עירונית.
הפתרון: בדיקת היתכנות כלכלית דינמית
כדי להתמודד עם אתגר זה, הפתרון טמון בשינוי תפיסתי. במקום להכין דוח אפס מלא במתכונת הקבועה והמוכרת הכוללת תחילה סקירות מקיפות על מצב משפטי, תכנוני וסביבתי , יש להתמקד במתן פתרון מיידי המבוסס על "ליבת הדוח".
אותה ליבה מוגדרת כבדיקת היתכנות כלכלית, המתבססת על סקר שוק שמשקף את התקבולים העדכניים, לצד תקציב מדויק ומפורט המשקף את עלויות ההקמה בזמן אמת. לב לבה של הגישה הזו הוא השימוש במטריצות של טבלת רגישות לאיזון הפרויקט. טבלת הרגישות בוחנת את השפעתם של שני המשתנים המרכזיים במקביל: תנודות בעלויות ההקמה לעומת תנודות בתקבולים הצפויים ומחלצות את הרווח היזמי בכל סיטואציה.
שיטת עבודה זו מחייבת מעבר למוצרים שמאים דינמיים. במקום להסתמך על נתונים היסטוריים ולהכין דוח אפס מלא, היזם מגיע מדי חצי שנה כדי לעדכן את הדוח ולבחון מחדש את כדאיות הפרויקט. רק כאשר כל נתוני הפרויקט סופיים וסגורים לחלוטין, ניתן "לנעוץ" את הדוח. מודל זה מבטיח ליזמים מענה שוטף ואמין לאורך כל החזיתות.
מעבר לדוחות אפס: ההשפעה הרוחבית על תקן 21.1
חשוב להדגיש כי התפיסה של שמאות דינמית אינה רלוונטית רק לדוחות אפס, אלא חלה במלואה גם על פרוייקטי פינוי בינוי שכדאיותם הכלכלית נבחנת באמצעות תקן 21.1. גם כאן חשוב לייצר מוצר שמאי דינמי שיאפשר התמודדות עם חוסר הודאות בשוק. אנחנו עדים לכך היום בפרויקטי התחדשות עירונית שמגיעים לשעת השין, ולא מצליחים לקבל מימון כי תקן 21.1 שבוצע בתחילת הדרך כבר אינו רלוונטי
כל עוד שוק הנדל"ן הישראלי היה במגמה של עליית מחירים, העדכון העיתיים של דוח האפס ושל תקן 21 היו פחות דרמטיים בחשיבותם והשוק שעלה "גרס" כל תנודה בעלויות ההקמה/בבצ"מים ( אירועים בלתי צפויים מראש ). עליית מחירי הדירות לדוגמא פיצתה את היזמים על אי דיוקים בדוח או בתקן. אולם היום שאנחנו נמצאים בשוק יורד דוח לא עדכני יכול לחרוץ את גורלו של הפרויקט ואף של היזם.
לסיכום, במציאות הכלכלית הנוכחית, התאמת כלי השמאות והמעבר לבדיקות היתכנות דינמיות הם הכרח מקצועי. אנו פועלים לאור תפיסה זו, מתוך הבנה שיזמים נדרשים כיום לכלים המשקפים את מצב השוק בזמן אמת. רק ליווי כלכלי שוטף, המבוסס על נתונים עדכניים ומודלים של טבלת רגישות, יכול לאפשר ליזמים קבלת החלטות מושכלות, ניהול סיכונים מחושב ושמירה על היתכנות כלכלית לאורך כל שלבי הפרויקט.
מאת שמאי מקרקעין שמוליק כהן, מנכ"ל ובעלים, אס.קי (SK)שמאות מקרקעין
d&b – לדעת להחליט
