הקצאת מגרשי השלמה: כך נייצר כדאיות כלכלית ליזמי התחדשות עירונית בפריפריה
במדינת ישראל הקרקע היא מוצר במחסור שהולך ומצטמצם בעוד שהצרכים רק מתרבים על רקע גידול האוכלוסייה. ועל כן מתגבר והולך הצורך לניהול וניצול מיטבי של משאב הקרקע. התחדשות עירונית היא כלי מרכזי לטיפול בבעיה, אך באזורים לא מבוטלים, בייחוד בפריפריה, המצב הנוכחי מראה שחסמים כלכליים – הנובעים לרוב משווי קרקע נמוך – מונעים קידום מיזמי התחדשות עירונית בהיקפים משמעותיים.
הפתרון הנכון ביותר טמון ביצירת תמריץ כלכלי ליזמים באמצעות הקצאת קרקע בפטור ממכרז ובהנחה משמעותית במחיר הקרקע, כפי שמאפשר מנגנון מגרשי ההשלמה. דווקא עכשיו העת להרחיבו כחלק מחיזוק הצפון והדרום לצד שיקום חבלי הארץ שנפגעו.
מעגלי ההשפעה של ההתחדשות העירונית רחבים ומשרתים תועלות רבות – החל מהגדלת היצע יחידות הדיור בתאי שטח שכבר בנויים, מתן מענה לתקני ביטחון ובטיחות לרבות תוספת ממ"דים, תכנון אורבני מיטבי וטיפול באיזורי בנייה מיושנים ברחבי העיר תוך התאמתם למדיניות תכנונית עדכנית, ועד קידום צדק חברתי וצמצום פערים בין אוכלוסיות חלשות לאוכלוסיות חזקות יותר באותה העיר עצמה.
מנגנון מגרשי ההשלמה הורחב עם השנים ולאחרונה התקבלה החלטת הנהלה אשר מסדירה את ההליך מראשיתו בציר התכנון ועד אחריתו על דרך הקצאת הקרקע בהסכם. על פי מתווה זה, מוקצית קרקע בפטור ממכרז לטובת המיזם ובהנחה של עד 80% מערך הקרקע, תוך יצירת "בנק" מגרשי השלמה התלוי בהיקף השיווקים באותה העיר, במטרה לעודד את הרשויות לפעול לשיווק מהיר של תוכניות בנייה – כלי שכבר מוכיח את עצמו.
התפיסה המסורתית שנהגה ברמ"י בעבר הותירה את קידומם של מיזמי התחדשות עירונית ומימושם בידי כוחות השוק הפרטיים - בעלי הזכויות הקיימים והיזמים. במהלך השנים התחדדה ההבנה כי החסמים הכלכליים מותירים אזורים רבים המצויים מחוץ למעגלי הביקוש הרחק מאחור שכן מקומות שבהם ערכי הקרקע נמוכים או קיימות מגבלות על העצמת זכויות בנייה, אינם כדאיים כלכלית ליזמים.
כך לדוגמא, נתיבות, עיר שנרתמה באופן מלא למאמצי הגדלת היצע הדיור, הגיעה לקצב צמיחה חסר תקדים של 7%, במהלכה שיווקה בשנים האחרונות מעל 17,000 יח"ד ולאחרונה נחתם הסכם גג חדש הכולל 32,000 יח"ד בתכניות חדשות. לצד זאת, מדובר ברשות במעמד סוציו אקונומי 3 אשר בתחומה שכונות חלשות. ללא הקצאת מגרשי השלמה, אין לנתיבות כל היתכנות כלכלית להוציא לפועל פרויקטי התחדשות עירונית בתחומה.
אין דבר נכון וצודק יותר מאשר לקדם דווקא בעיר זאת ובדומותיה מיזמי התחדשות עירונית ומתן מענה לפער הכלכלי באמצעות הקצאת מגרשי השלמה. ואכן, הנהלת רמ"י קיבלה החלטה על שריונם של 3,200 מגרשים למטרה זאת. דוגמה נוספת ניתן למצוא במתחם תירוש בנוף הגליל, הכולל 648 יחידות דיור, מתוכן 173 יוקצו בפטור ממכרז במסגרת מגרשי השלמה. בזכות כך, כעת הפרויקט יוצא לדרך למרות אתגרי הכדאיות הכלכלית שעמדו בפני היזמים.
ראוי לציין כי מנגנון הקצאת מגרשי ההשלמה אינו חף מקשיים: לעיתים נוכח הימשכותם של הליכי התחדשות עירונית, שריון מגרש השלמה לתכנית, משמעותו אי שיווקו במכרז תוך עיכוב משמעותי במימושו. כמו כן, הליך הקצאת קרקע בפטור ממכרז הוא הליך מורכב שאורך זמן בין היתר בשל מורכבות הסוגיות השמאיות הכרוכות בו.
כמו כן יש להבטיח כי הטבה משמעותית זאת ניתנת למיזמים שאכן זקוקים להם ואשר משרתים את רציונל ההתייעלות בקרקע באופן המיטבי ביותר. בהקשר זה, מנגנון חלופי של מתן מענק כספי למיזמים אלו הממומן משיווקי מגרשי השלמה הינו פשוט ויעיל יותר לקידום הנושא, אך אפיק זה נחסם על ידי משרד האוצר. על כן כיום המנגנון התקף הינו הקצאה בפועל של מגרשי ההשלמה.
באופן עקרוני, מתנגד משרד האוצר למנגנון מגרשי ההשלמה, הן בהיבט הכספי והן בהיבט הפיזי, אשר מממן הלכה למעשה את המיזם באמצעות הקרקע, להבדיל ממתן מענקים הממומנים מתקציב המדינה. עמדה זאת משקפת נקודת מבט מצומצמת וצרה המתעלמת מהחשיבות שבקידום מיזמים אלו ומהקשר הקיים בין פעולות רמ"י להגדלת היצע הדיור בקידום שכונות חדשות ובנייה חדשה, לצד אחריות רמ"י למתן מענה גם לחלקים הוותיקים בערים הסובלים מבינוי ישן.
מבחן המציאות מלמד שההתחדשות העירונית בפריפריה לא תתרחש מאליה, וכשלי השוק מחייבים התערבות שתיתן מענה לחסם הכלכלי באמצעות הקרקע, כפי שמאפשר מנגנון מגרשי ההשלמה. ערים כמו נתיבות, אופקים ונוף הגליל מוכיחות את הפוטנציאל האמיתי של המנגנון הזה לייצר את הכדאיות הכלכלית הדרושה. ההבנה שהתחדדה במהלך המלחמה על הצורך בחיזוק הפריפריה בהיבטי דמוגרפיה, ביטחון, פיתוח וחברה מדגישה את הדחיפות בקידום התחדשות עירונית בהיקפים משמעותיים, והנחה זו היא המפתח להצלחתה.
רות אפריאט היא מנהלת החטיבה העסקית ברשות מקרקעי ישראל
