להוריד את העוגן
יש לכם משכנתא בבנק? אתם מצפים בקוצר רוח שבנק ישראל יוריד את הריבית ותוכלו קצת להתרווח ולא לרדוף אחרי קצה מסגרות האשראי שלכם כי החזר המשכנתא שלכם אולי ירד בכמה מאות שקלים? אז תחשבו שוב.
ברוב המכריע של המשכנתאות בישראל קיים מסלול שמהווה כ-30% מסך המשכנתא שלקחתם. מדובר במרכיב שמוצמד לריבית העוגן והוא משתנה ומתעדכן רק אחת ל-5 שנים. כלומר, מי שהמרכיב הזה אצלו במשכנתא התעדכן לפני שנה או לפני מספר חודשים ייאלץ להמתין עוד 4 שנים ויותר עד שהחלק היחסי במשכנתא שלו ירד בגלל הפחתת הריבית הצפויה.
ריבית העוגן במשכנתא נקבעת לפי מדד חיצוני, שאיננו תלוי בבנק, ומשמש בסיס לקביעת הריבית במסלולים משתנים. לאחר קביעת העוגן, הבנק מוסיף אליו מרווח משלו, וכך נקבעת הריבית שאנחנו משלמים בפועל במסגרת ההחזר החודשי שלנו.
ריבית העוגן במסלול המשכנתא נקבעת על פי מספר פרמטרים כלכליים. ברוב המשכנתאות בישראל, קיים מסלול של ריבית עוגן שמשתנה כל 5 שנים, ובמסגרת זו גובה הריבית נקבע על פי תשואות האג”ח הממשלתיות או על ידי ריבית המק”מ (מק”מ = מלווה קצר מועד של בנק ישראל). הבנק הוא זה שלוקח את התשואה/ריבית נכון למועד השינוי במשכנתא וממנה הוא גוזר את ריבית העוגן.
לגובה הריבית במשק יש משקל סגולי בקביעת גובה ריבית העוגן. הפחתה של הריבית במשק תשורשר בסופו של דבר גם להפחתת ריבית העוגן במסלול במשכנתא, ותגרום לכך שגובה ההחזר החודשי יפחת. אבל, לא רק גובה הריבית במשק משחק כרגע לטובת הציבור הישראלי אלא גם התנודות החיוביות בתשואות האג”ח והמק”מ, רמת האינפלציה במשק שחזרה לתוך המסגרת שקבע בנק ישראל, וכמובן שגם תנאי השוק הפיננסיים ונתוני המאקרו וביניהם השקל החזק מול סל המטבעות, היקף ההשקעות הזרות שנכנסות לישראל, הגירעון הממשלתי, הצמיחה במשק ברמה הכללית והצמיחה הפרטית, הכנסות המדינה ממיסים ועוד נתונים שונים.
ב-29 בנובמבר יפרסם בנק ישראל את ההחלטה של הוועדה המוניטרית לגבי גובה הריבית במשק. הציפייה היא שהבנק המרכזי אותו מוביל, הנגיד פרופ' אמיר ירון, יפחית את גובה הריבית לראשונה מאז ינואר 2024. גובה הריבית בישראל שעומד כעת על 4.5% לא התעדכן כבר כמעט שנתיים, וזאת בתקופה שהריבית בארה"ב ואירופה ירדה בחדות. בנק ישראל נקט בעמדה מאוד שמרנית וגרם לכך שאזרחי ישראל ישלמו ריבית גבוהה על ההלוואות השונות והבנקים ישברו שיאי רווחיות שלא קיימים במקומות אחרים בעולם המערבי.
לכן, דווקא עכשיו, ובמידה והריבית במשק אכן תופחת, צריך בנק ישראל להורות לבנקים לעדכן את ריבית העוגן בכל המשכנתאות מיד לאחר ההחלטה. כלומר, בנק ישראל צריך להוציא לבנקים הנחיה לבצע עדכון חד צדדי של ריבית העוגן במסלול המשכנתא לטובת הלווים לכל המאוחר כבר בינואר 2026. אחרי יותר משנתיים של מלחמה, אחרי תקופה ארוכה מדי ללא הורדת ריבית, זה המעט שבנק המרכזי צריך לעשות לטובת הציבור. במיוחד כשאנחנו רואים שהרווחיות של הבנקים המשיכה לנסוק גם ברבעון ה-3 של השנה, והבנק המרכזי מאפשר לבעלים של הבנקים בישראל לחלק דיבידנד של עד 75% מהרווח.
רמי קוסטקובסקי הוא מנכ"ל חברת הייעוץ קרדיט משכנתאות
