היזם קרס, המממן השלים את הבנייה: מי ישלם על האיחור במסירת הדירות?
פסק דין של בית המשפט העליון מחדד את הסיכונים שעומדים בפני גופים המממנים פרויקטים למגורים במקרה של קריסת היזם. ההכרעה עשויה להשפיע על האופן שבו מממנים מתכננים את מערך הבטוחות שלהם ועל השיקולים בבחירה להשלים פרויקט שנקלע לקשיים
פסק דין של בית המשפט העליון מחדד את הסיכונים שעומדים בפני גופים המממנים פרויקטים למגורים במקרה של קריסת היזם. ההכרעה עשויה להשפיע על האופן שבו מממנים מתכננים את מערך הבטוחות שלהם ועל השיקולים בבחירה להשלים פרויקט שנקלע לקשיים.
מה קורה כאשר יזם נדל"ן קורס באמצע פרויקט מגורים, והגוף שמימן את הבנייה מחליט להיכנס בנעליו ולהשלים את הפרויקט? האם המממן נדרש לשאת גם בתשלומים לרוכשי הדירות בגין איחור במסירתן (מקופת הכינוס), ומה המשמעות של החלטתו להמשיך בבנייה מבחינת יכולתו להיפרע מהבטוחות שהעמיד היזם?
שאלות אלה עמדו במרכזו של פסק דין שניתן לאחרונה בבית המשפט העליון ומדגיש את החשיבות של סיווג הבטוחות לפי מהותן, את ההשלכות האפשריות של בחירה בהשלמת פרויקט לאחר קריסת היזם ואת הצורך להביא בחשבון חיובים שעשויים לקבל קדימות על פני החוב המובטח.
פסק הדין עסק בפרויקט עיבוי ובינוי בבת ים, שבמסגרתו קיבלה חברה קבלנית זכויות לבניית דירות חדשות בתמורה לחיזוק הבניין, ומימנה את הקמת הפרויקט באמצעות שתי חברות מלוות. לאחר שהחברה לא עמדה בפירעון ההלוואות, מונה כונס נכסים. החברות המלוות בחרו, באמצעות הכונס, להשלים את הפרויקט ולהמשיך את ההתקשרויות עם רוכשי הדירות, במקום לפרוע את ערבויות חוק המכר. אחד הרוכשים ביקש לקבל פיצוי בגין האיחור במסירת דירתו. בית המשפט המחוזי דחה את בקשתו, ובית המשפט העליון קיבל את הערעור עקרונית והחזיר את הדיון לבירור הזכאות לפיצוי ושיעורו.
סיווג השעבוד והשלכתו על מסלול המימוש
בית המשפט חזר על העיקרון שלפיו הכותרת שניתנה לשעבוד במסמכי המימון אינה מכריעה את סיווגו. הבחינה היא מהותית ונשענת, בין היתר, על מידת המסוימות של הנכסים המשועבדים; ההבחנה בין נכס קונקרטי וקיים לעומת מצבת נכסים וזכויות דינמית, לרבות נכסים עתידיים; מידת השליטה שנותרה בידי הלווה והאפשרות להמשיך להשתמש בנכסים במהלך העסקים הרגיל.
בהקשר זה, בית המשפט הבחין בין שעבוד קבוע, החל ככלל על נכס מסוים, מזוהה וקיים, באופן המגביל את יכולת החייב לעשות בו שימוש ללא הסכמת הנושה, לבין שעבוד צף, החל על מצבת נכסים משתנה, שהחייב רשאי להמשיך להשתמש בה ולנהלה במסגרת פעילותו השוטפת עד להתגבשות השעבוד.
טל לייבושר דהאן וניר שקד
(צילום: תמי בר שי)
במקרה הנוכחי, השעבודים הקיפו את כלל זכויות הפרויקט, התקבולים העתידיים מרוכשים, חשבון הליווי, זכויות כלפי ספקים וקבלנים, ציוד, חומרים וזכויות ביטוח. בית המשפט מצא כי אין מדובר בנכסים מסוימים שניתן לזהותם באופן פרטני כבר במועד יצירת השעבוד, אלא במצבור רחב ומשתנה של זכויות, הכנסות ונכסים עתידיים. כן הודגש כי החברה הקבלנית המשיכה, עד לקריסתה, לנהל את הפרויקט במהלך העסקים הרגיל - להתקשר עם רוכשים וספקים, לקבל תקבולים, להוציא הוצאות ולעשות שימוש בחומרים לצורך קידום הבנייה. בנסיבות אלה, ולמרות שחלק מהשעבודים כונו "שעבודים קבועים", נקבע כי מאפייניהם המהותיים הם של שעבודים צפים.
בית המשפט הוסיף כי גם בהנחה שקיימים שעבודים קבועים לצד שעבודים צפים, לא ניתן היה בנסיבות העניין לנתק באופן מלאכותי את מימושם של השעבודים הקבועים מאכיפת השעבודים הצפים. השלמת הפרויקט חייבה השתלטות על מכלול הזכויות והפעילות בפרויקט כיחידה כלכלית פעילה, ולא מימוש של נכס קונקרטי ומוגדר בלבד.
הסכמי המכר, חוב עבר והוצאות הליך
בפסק הדין נקבע כי בחירה בהשלמת הפרויקט ובקיום הסכמי המכר אינה מאפשרת אימוץ סלקטיבי של ההסכמים: לא ניתן לגבות את יתרת התמורה מהרוכשים מכוח הסכמי המכר ובה בעת להתנער מחיובים הנובעים מהם. ככל שההסכמים לא בוטלו כדין, בעל התפקיד מקיים אותם בהתאם למכלול הוראותיהם. עם זאת, אין בכך כדי להפוך את המממן לחייב אישי בחובות היזם; השאלה היא מהו מעמדם של החיובים בקופת הנשייה.
פסק הדין מבהיר כי שינוי של מערך הזכויות והחובות בהתקשרויות קיימות אינו יכול להיעשות באופן חד-צדדי על ידי המממן או בעל התפקיד, אך הוא עשוי להיעשות בהסכמת הצדדים הרלוונטיים ובכפוף לדין החל. לפיכך, ככל שמדובר בזכויות שאינן קוגנטיות, ניתן לבחון הסדרים חוזיים מוסכמים ביחס להמשך קיום ההתקשרות, לשינויה או לסיומה במסגרת השלמת פרויקט. מנגד, תוקפה של הסכמה הכוללת ויתור או הגבלה של זכויות קוגנטיות של רוכשי דירות - ובפרט ויתור על פיצוי בגין איחור במסירה כתנאי להעמדת הדירה לרוכש - לא הוכרע בפסק הדין. המשנה לנשיא סולברג הצביע על קושי ממשי בתוקפה של התניה כזו, והשופטת וילנר הותירה את הסוגייה בצריך עיון. בנסיבות המקרה שנדון, הרוכשים לא הסכימו לשינוי הסכמי המכר או לגריעה מזכויותיהם.
מבנה הבטוחות
פסק הדין מחדד כי סיווג הבטוחות ייקבע על פי מהותן ועל פי אופן הפעלתן בפועל ולא רק על פי הכותרת שניתנה להן במסמכי המימון. כך, שעבוד על מכלול דינמי של זכויות בפרויקט, תקבולים עתידיים וחשבון ליווי, כאשר היזם מוסיף לנהל את הפעילות במהלך העסקים הרגיל, עשוי להיחשב שעבוד צף.
על כן, בעת בניית מערך הבטוחות וניסוח אגרות חוב ומסמכי ליווי, יש לבחון אם קיימת אפשרות משפטית ומעשית ליצור הפרדה ברורה בין נכסים קונקרטיים ומזוהים לבין זכויות פרויקטליות דינמיות, וכן לוודא כי מנגנוני השליטה, ההגבלות והרישום משקפים הבחנה זו בפועל. בעת בחינת חלופת השלמת פרויקט, על המממן להביא בחשבון כי המשך קיום הסכמי מכר עשוי ליצור חיובים שיסווגו כהוצאות הליך, אשר קודמות בסדר הנשייה לחוב המובטח בשעבוד צף.
*עו"ד לייבושר דהאן היא שותפה במחלקת הנדל"ן והמימון של משרד אפשטיין, רוזנבלום מעוז ERM . עו"ד ניר שקד הוא עורך דין במחלקת הבנקאות, אנרגיה ותשתיות של משרד ERM
d&b – לדעת להחליט
