דובאי כבר לא אותו סיפור: הסיכונים החדשים למשקיעי נדל״ן ישראלים
עד לא מזמן השקעה בדובאי נתפסה כחלופה יציבה, נוחה ומבטיחה עבור משקיעי נדל״ן ישראלים. אולם ההתפתחויות האחרונות בזירה האזורית, ובעיקר המתיחות בין ישראל לבין קטר והתגובה החריפה של איחוד האמירויות, חשפו צד פחות נעים של השוק הזה. המשקיע הישראלי נדרש כיום להביט מעבר לברק של גורדי השחקים ולבדוק האם מדובר באמת בהזדמנות בטוחה, או שמא במלכודת רגולטורית ומדינית שביום בהיר אחד עלולה להתהפך. הסכנה העיקרית כיום בהשקעה בדובאי היא החרפה פתאומית של היחסים עם איחוד האמירויות ומצב שבו היחסים הדיפלומטיים מתנתקים וישראלים מאבדים את הגישה לנכסים שרכשו.
המהלכים האחרונים של דובאי, כולל החרמת השתתפותן של חברות ביטחוניות ישראליות בתערוכות מרכזיות, מלמדים על נכונות הרשויות להשתמש בכלים כלכליים כדי לשדר מסר פוליטי. מדובר עדיין בצעדים נקודתיים, אך הם מאותתים כי אם הלחץ האזורי יגבר, דובאי לא תהסס להרחיב את הגבלותיה גם לתחומים אחרים. עבור המשקיע הישראלי זהו סימן ברור שהאקלים העסקי כבר אינו מובן מאליו.
לצד זאת, חשוב להבין שישנם שינויים רגולטוריים שנכנסו לתוקף בדובאי שמחייבים משקיעים זרים שמוכרים נכס לוודא שיש להם חשבון בנק באמירויות בשמם האישי, קרי שהחשבון יתאים לשמו המופיע ב־Title Deed של הנכס. מצב שבו יהיה ניתוק של יחסים עם איחוד האמירויות עלול להקשות על פתיחת חשבונות כאלה לשם מימוש הנכסים. על פי התקנות התשלום מהעסקה בדרך כלל יינתן אך ורק לאדם שמופיע כבעל הנכס בתעודת הבעלות - לא למיופה כוח בתור מקבל כספים. המשמעות: אם אין חשבון מקומי בשם הבעלים הרשום, קשה מאוד לממש את העסקה.
בנוגע לכוח הרשמה (Power of Attorney), השינויים החדשים לא מבטלים את היכולת להשתמש ביפוי כוח לצורך חתימה על מסמכים, ניהול פרוצדורות מול הרשויות או ייצוג מול צדדים שלישיים, בתנאי שהמיופה כוח או הנוטריון מאומת בבית המשפט המקומי ויש לו את ההתאמות הדרושות. אולם הפונקציה של קבלת התמורה מהעסקה על ידי מיופה כוח מגיעה לסיומה - כלומר לא יהיה ניתן לקבל כספים של משקיעים ישראלים על ידי צדדים שלישיים ולכן עלולה להיווצר בעיה עתידית.
חשוב להבין כי החסמים הללו אינם תרחישי קיצון בלבד. הם עלולים להופיע במציאות היומיומית: חתימה על חוזה שכירות, טיפול בתקלות בדירה, השתתפות באסיפות ועד בית, או ביצוע מכירה דחופה לצורך גיוס מזומנים. כל אלה תלויים בשילוב של נגישות פיזית, תשתית בנקאית פעילה וחוזים תקינים. כאשר אחד מהשלושה נשבר, המשקיע נותר במצב שבו נכס מניב הופך לנטל כבד.
למרות כל זאת, חשוב להדגיש כי דובאי לא איבדה את מעמדה כמרכז נדל״ן בינלאומי. היא ממשיכה למשוך השקעות מכל העולם, והביקוש לשכירות ארוכת טווח בעיר נותר גבוה. אולם עבור המשקיע הישראלי, הצורך להתארגן מראש הפך לקריטי. פתיחת חשבון בנק מקומי עוד לפני הצורך במכירה, חתימה על הסכמי ניהול עם גורמים מורשים והיערכות לדרישות ציות מחמירות הם כבר לא פריבילגיה אלא תנאי סף.
משקיע נבון גם יבחן חלופות ליציאה מהשקעה: תכנון לוחות זמנים שאינם תלויים בנסיעות דחופות, שמירת הערכות שווי עדכניות, ובדיקת סעיפי חוזים הנוגעים למצבי חירום. מי שמעוניין להקטין את התלות בתנודות מדיניות יכול לשקול הסדרת ויזה ארוכת טווח באמצעות השקעה משמעותית, אף שזה אינו חיסון מלא מפני משברים.
השורה התחתונה ברורה. דובאי נותרה יעד נוצץ, אך עבור הישראלים היא כבר איננה השקעה פשוטה ובטוחה כפי שהייתה נתפסת בתחילת הסכמי אברהם. הסיכון לאבד קשר עם הנכס, לאבד שליטה על תזרים הכספים או להיתקע עם חסם רגולטורי דווקא ברגע קריטי, הפך לממשי. לכן, מי שבוחר להשקיע בדובאי חייב להיכנס לעסקה בעיניים פקוחות, עם תוכנית מגירה, עם מוכנות תפעולית ועם הבנה שהשוק הזה מצריך לא רק הון אלא גם גמישות ויכולת הסתגלות למדיניות שמשתנה בן לילה.
אורי קוסקאס הוא מנכ"ל פלאיה, חברה לליווי משקיעי נדל"ן
