החשש: הקבלנים עלולים להתמוטט
שוק הנדל"ן הישראלי נמצא כיום בצומת דרכים קריטי, המאופיין בירידת מחירים שהופכת ממגמה נקודתית לתופעה רחבת היקף. בעוד הציבור הרחב עשוי לראות בכך בשורה חיובית עבור רוכשי הדירות הפוטנציאליים, הרי שמבט מעמיק אל תוך המאזנים של חברות הבנייה והיזמיות חושף תמונה מדאיגה הרבה יותר של סיכון ממשי ליציבותן הפיננסית של חברות אלה, עם השלכות רוחביות על כלל המשק הישראלי.
עיקר הבעיה טמון בפער שבין המציאות המשתנה לבין הדיווח החשבונאי. חברות הנדל"ן מחזיקות בספריהן פרויקטים בביצוע הרשומים לפי שווי "דוחות אפס" (כלומר, שווי נכס אפס כאשר ההוצאות טרם הוכרו), או לפי הערכות שבוצעו לפני שנה ואף שנתיים, בשיא גאות המחירים. נכון להיום, עם ירידת המחירים בשטח, שווי השוק הריאלי של אותם פרויקטים נמוך משמעותית מהשווי שנלקח לצורך ספרים ולצורך בטחונות למערכת הבנקאית.
אלא שהיזמים והקבלנים מתמהמהים, ובצדק מבחינתם, עם עדכון זה. החשש המרכזי הוא תגובת המערכת הבנקאית. עדכון השווי כלפי מטה יפגע ישירות ביחסים הפיננסיים שנקבעו בהסכמי המימון עם הבנקים. אם כן, הבנקים, שכמובן מגלים ערנות רבה למצב השוק, עלולים לדרוש הזרמת הון מיידית או תוספת בטחונות לפרויקטים שמינפו את רכישת הקרקעות.
חברות רבות, שפועלות במינוף גבוה, יתקשו לעמוד בדרישות אלו. בעבר כבר הזהרתי מפני "גל של נפילות" בחברות נדל"ן ממונפות באג״ח במאות מיליונים, והמצב הנוכחי רק מחריף את התחזיות הפסימיות הללו. שוק הנדל"ן מתאמץ לשדר יציבות, אך מתחת לפני השטח הקרקע רועדת.
הממשלה ובנק ישראל חייבים להכיר בכך שהתמוטטות של חברות בנייה ויזמיות אינה רק אירוע כלכלי נקודתי, אלא אירוע מערכתי שעלול לגרור אחריו אפקט דומינו הרסני שעלול ליצור עצירת פרויקטים, אובדן מקומות עבודה, אובדן לרוכשי הדירות שעל הנייר, ואף החמרה של משבר הדיור בטווח הארוך. נדרשת התערבות ממשלתית ואומץ רגולטורי כדי למנוע קריסה רחבת היקף.
יש לזכור שהריבית הגבוהה עדיין מעיקה על השווקים הפיננסים ויש לשקול מתווה שיאפשר גמישות מסוימת על ידי בנק ישראל על הבנקים עם הפקוח המתאים ותוך יצירת מנגנוני גישור מוסכמים בין הקבלנים לבנקים. המטרה היא לאפשר לחברות "לנשום" ולחצות את תקופת אי-הוודאות, מבלי למוטט אותן תחת נטל בטחונות בלתי אפשרי. זהו אינטרס לאומי מובהק, שכן יציבות ענף הנדל"ן היא מנוע צמיחה חיוני לכלכלת ישראל.
חן שרייבר הוא נשיא לשכת רואי החשבון בישראל
