הבריחה אל הבטון: כך הפך הנדל"ן למקלט כלכלי בימי משבר
עבור משפחה ישראלית ממוצעת, קניית דירה היא סמל לביטחון כלכלי. אצל העם הנודד אלפי שנים, שהגיע סופסוף לנחלה, היאחזות בקרקע היא צורך כמעט קיומי. וכשהביטחון מתערער וחוסר הוודאות גובר, תחושת הדחיפות לפעול מתחזקת.
בחמש השנים האחרונות, אחרי כמה עשורים של כלכלה גלובלית והאצת עסקים, חל בעולם שינוי דרמטי. זה החל במגפת הקורונה, כשסחורות לא הגיעו ליעדן, שדות תעופה עמדו דוממים וכמות אדירה של משרדים ומרכזים מסחריים נותרו מיותמים. אחר כך אירעו סערות כלכליות וגיאופוליטיות, פרצו מלחמות בארץ ובעולם, ותנודות חריפות בשווקים גרמו לכך שתעשיות שלמות ספגו מכות קשות, ומשקיעים מצאו עצמם מול אי-ודאות חסרת תקדים.
בדיוק בתקופות כאלה הופכת רכישת נדל"ן לעוגן של ביטחון. הסיבות לכך מגוונות. ראשית, נכס מקרקעין הוא עסק פשוט להבנה. לא מדובר בטכנולוגיה מורכבת או בסביבה עסקית עמוסת משתנים, וגם לא בתחומים של ריצה למרחקים ארוכים, כמו תחומי המדיקל והביו-טק, שמניבים פירות רק אחרי שנים. שנית, הבעלות על נכס נדל"ני ברורה, הבטוחות לרוב יציבות, וההשקעה מוחשית יותר. סיבה נוספת: יכולת מימוש פשוט, גם במונחים של תשואה מהשכרת הנכס, וגם במונחים של מכירה. כל אחד יודע לפרסם ביד 2 ולמצוא שוכר או קונה, אבל למצוא מי שיקנה את חלקך בחברה שאתה שותף בה - זה תהליך מורכב יותר. עוד סיבה: מניות והשקעות פיננסיות סחירות אחרות הן אמנם קלות למימוש, אך עשויות להיות תנודתיות מאוד, ולעיתים קרובות גם מושפעות באופן דרמטי מסיבות חיצוניות.
בשלוש השנים האחרונות, בעקבות המשבר החברתי-פוליטי החריף שפרץ בארץ, ישראלים רבים חשים שהמדינה כבר אינה בטוחה עבורם. משפחות רבות מרגישות צורך למצוא מקלט בחו"ל. ברצלונה, לונדון, יוון או קפריסין, הפכו לפתע יעדים לא רק להשקעה נדל"נית פשוטה, אלא גם לרכישת מעין פוליסת ביטוח למשפחה.
תופעת "הבריחה לבטון" קיימת במקומות נוספים בעולם, שבהם התעצמו החרדה וחוסר הביטחון החברתי והפוליטי. כך קרה גם עם פרוץ מלחמת רוסיה-אוקראינה, כשרוסים ואוקראינים קנו פרויקטים נדל"ניים בדובאי, כדי להוציא את כספם מחוץ לאזור המלחמה ולהמנע מהשתלטות על הונם או ממחיקת ערכו בעקבות תנודות בשערי מטבע.
אך את ההשקעה בנדל"ן כדאי לנתח לאורך זמן ובאופן רציונלי, לאו דווקא דרך עדשות אמוציונליות וחשש מאירועים בוערים. בנוסף לתשואה יפה, השקעה באפיקים שונים של נדל"ן יכולה לייצר גם גידור - כלומר להגן על המשקיע מהשפעת משברים שונים.
דוגמה לכך היא תחום הנדל"ן המיועד ללוגיסטיקה ואחסנה. כבר למעלה מעשור שתחום הנדל"ן הלוגיסטי מצוי בצמיחה אקספוננציאלית, על רקע התפתחויות טכנולוגיות עצומות ושווקים פתוחים בכל העולם. עם פרוץ משבר הקורונה, רשם התחום זינוק ניכר, כי אנשים מיעטו ביציאה מהבית, ונמנעו מהגעה לעבודה במשרד. הפתרונות לשגרת עבודה מהבית פרחו והשתפרו בצורה דרמטית. התוצאה: הנדל"ן המסחרי - משרדים, חנויות ומרכזים מסחריים - שצמח עשרות שנים והניב תשואות נאות, נפגע מאוד.
מלחמות, טלטלות פוליטיות עולמיות, עליות ריבית דרמטיות שנים של ריביות נמוכות, אף הן דחפו את השווקים לכיוון דומה. הקורונה אמנם כבר פחות רלוונטית, אבל ההתפתחויות הטכנולוגיות והתרבותיות שהתרחשו בזמן התפשטות המגיפה, והשפעותיהן על אורח החיים, הטביעו את חותמן על העולם, שהשתנה מאז מאוד.
רכישות ברשת הפכו פתרון מועדף. באספקט הנדל"ני, הפלטפורמה לרכישות ברשת היא מרכזים לוגיסטיים ממוקמים היטב ומנוהלים נכון. בשנים האחרונות קמו מרכזים לוגיסטיים סמוך לנקודות אספקת הסחורות - נמלים ושדות תעופה. מרכזים לוגיסטיים קטנים יותר מוקמו בטבעת המקיפה של הערים הגדולות, במרחק המאפשר זמני אספקה של 24 שעות. בעולם הנדל"ן נקראים המרכזים הלוגיסטיים הללו last mile.
לאורך העשור האחרון מוכיח תחום הלוגיסטיקה והאחסנה לא רק עמידות למשברים, כי אם מתאם הפוך להשקעות מסורתיות רבות– כלומר גידול כתוצאה מהמשברים הללו.
כדאי לזכור: לא כל טרנד יוצר שינוי משמעותי בצרכים ובהתנהגות השווקים. משקיעים המחפשים השקעות מגוונות ויציבות, יפעלו בחוכמה אם יבינו לעומק את המגמות ארוכות הטווח, מה הן הסיבות והתוצאות של האירועים, מה הכוחות הדוחפים תחומים מסוימים, וכמה התופעה היא נגזרת של בהלה מקומית, או כוחות גדולים שימשיכו להתקיים בשנים הקרובות.
אז האם נדל"ן הוא הזהב של דורנו? בסקטור הנדל"ן עתיר האפשרויות, כמעט תמיד יש "זהב" – תחום שייהנה ויפרח גם במצבי עולם בלתי צפויים ומאתגרים.
דפנה וולפרט היא מנהלת תחום נדל"ן במועדון SRI GLOBAL GRUOP – מועדון למשקיעים כשירים
