עסקאות הנדל"ן הסודיות של רפאל נחשפות: מי השותף שייהנה מהן?
אחרי שרפאל הסתירה פרטים על התקשרויות שלה והשאירה דפים לבנים בדו"חות, כעת נחשף כי החברה ביצעה עסקאות נדל"ן בשותפות עם אביחי סטולרו, בעת שהיה שותף שלה באירונאוטיקס. מדוע העסקאות לא דווחו בזמן אמת?
במשך שנים החברה הביטחונית ממשלתית רפאל הסתירה פרטים בנוגע להתקשרויות ולהתחייבויות שלה, ותחת סעיף הביאור הרלבנטי בדו"ח היא הותירה באופן תמוה דפים לבנים ריקים בנימוק של "סודיות עסקית וביטחונית". רק כעת, בדו"חות החברה ל־2024, נחשף כי בשנים 2022-2021 ביצעה רפאל, באמצעות החברות־הבנות אירונאוטיקס וקונטרופ, שתי עסקאות לרכישת זכויות בקרקעות במודיעין ובנווה ימין, להקמת מבני משרדים עבור חברות אלה.
בשתי העסקאות מדובר ברכישת 50% מהזכויות בקרקע שבבעלות מגה אור החזקות, בשליטת צחי נחמיאס, וכן חתימה על הסכמים עם אירונאוטיקס וקונטרופ שישכרו לטווח ארוך את המבנים שיוקמו על הקרקעות. הדיווח מעורר את התהייה מדוע התקשרויות אלה לא דווחו על ידי רפאל בזמן אמת. מה שתמוה עוד יותר הוא העובדה שהשותף של רפאל בעסקאות אלה היה אביחי סטולרו, שבאותה עת היה שותף שלה באירונאוטיקס ובקונטרופ, כך שמדובר לכאורה בעסקאות בעלי עניין. כעת, אחרי שנפרדו דרכיהם של סטולרו ורפאל (שרכשה את חלקו בחברות), סטולרו ייהנה מדמי השכירות שהחברות־הבנות ישלמו. גורמים ברפאל מסרו לכלכליסט כי סטולרו היה היוזם ומי שהביא אותם אל עסקאות הנדל"ן.
דמי השכירות זינקו מאז חתימת ההסכם
העסקה הראשונה בוצעה ביוני 2021, לרכישת קרקע במודיעין שעליה מוקם המטה החדש של אירונאוטיקס. באותה עת רפאל החזיקה במחצית מאירונאוטיקס בשותפות שווה עם סטולרו (עד שב־2023 רכשה ממנו את חלקו). אירונאוטיקס הקימה אז את שותפות מודיעין ביחד עם חברת גולדן ייעוץ השקעות ופיתוח, חברה פרטית שמוחזקת במלואה על ידי סטולרו. שותפות מודיעין נחלקת בין אירונאוטיקס (70%) וגולדן (30%). השותפות חתמה על הסכמים עם מגה אור לרכישת 50% מהזכויות במקרקעין במודיעין תמורת 25.8 מיליון שקל והסכם המגדיר את מערכת היחסים ביניהן כבעלים משותפים. על פי ההסכם, שותפות מודיעין ומגה אור יהיו אחראיות למימון העסקה המשותפת והקמת הפרויקט, כל אחת על פי חלקה.
בנוסף, אירונאוטיקס חתמה עם שותפות מודיעין על הסכם המסדיר את הקמת המבנה שישמש כמטה של אירונאוטיקס ושכירות ארוכת טווח למשך 25 שנים. נקבע כי דמי השכירות השנתיים יהיו בהיקף של כ־8% מסך עלות הקמת הפרויקט. לפי הדיווח של מגה אור, עלות הקמת הפרויקט הוערכה ב־210 מיליון שקל. כיום העלות מוערכת בכ־350 מיליון שקל, כך שדמי השכירות זינקו ביותר מ־60%. לפי דו"חות רפאל, עד לסוף 2024, שותפות מודיעין השקיעה בפרויקט כ־181 מיליון שקל.
העסקה השנייה בוצעה בנובמבר 2022 לרכישת קרקע בנווה ימין להקמת מבנה עבור חברת המערכות האלקטרו־אופטיות קונטרופ. רפאל מחזיקה בחברה זו בשותפות עם אירונאוטיקס, כך שבעת העסקה היא החזיקה ב־75% מקונטרופ. קונטרופ הקימה בנובמבר 2022 עם גולדן של סטולרו, את שותפות נווה ימין (70% קונטרופ, 30% גולדן) ונחתם הסכם בין השותפות לבין מגה אור לרכישת 50% מהזכויות במקרקעין בנוה ימין תמורת כ־19 מיליון שקל. בנוסף, חתמה קונטרופ על הסכם מול השותפות להקמת מבנה המשרדים עבורה והסכם שכירות ל־25 שנה. השכירות השנתית נקבעה על כ־8% מסך עלות הקמת הפרויקט, שהוערכה באותה עת בכ־100 מיליון שקל וכיום מוערכת בכ־238 מיליון שקל, כך שגם כאן דמי השכירות זינקו. לפי דו"חות רפאל, עד לסוף 2024 השקיעה שותפות נווה ימין כ־126 מיליון שקל בפרויקט.
אירונאוטיקס צפויה להיכנס למשרדים במודיעין ב־2026 וקונטרופ עוד ב־2025. בשני ההסכמים נכתב כי סטולרו ורפאל נחשבים לשותפים שווים אף שחלקה של רפאל בשותפויות גדול יותר.
"כמעט תמיד רפאל בונה באתרים שלה"
ההחלטה של לרכוש את הזכויות במקרקעין ובנכסים היא יוצאת דופן. בדו"ח השנתי שלה ציינה רפאל כי כיום עיקר זכויותיה בנכסי מקרקעין הינן מכוח שכירות לתקופות קצובות אשר מתחדשות לתקופה נוספת, וכי במקרים אחרים היא מחזיקה בזכויות חכירה לתקופות של 49 שנים, אשר גם הן מתחדשות, לתקופה נוספת בכפוף למגבלות. מרבית זכויות החכירה הן מכוח התקשרויות עם רשות מקרקעי ישראל ומקצתן עם משרד הביטחון.
בשנה שעברה, כאשר פורסמה בכלכליסט כתבה שבה עלו תהיות בנוגע לעסקה המשותפת עם סטולרו לרכישת אירונאוטיקס ב־842 מיליון שקל, שאלנו את רפאל לפשר אותם דפים לבנים ריקים בדו"חות. ברפאל מסרו אז כי "מטעמים ברורים של סודיות עסקית וביטחונית, ובהתאם למקובל, חלק מפרטי הדוחות הכספיים מפורסמים לציבור, בכפוף לאישור רשות החברות הממשלתיות, באופן שמונע חשיפה של מידע סודי או מידע עסקי רגיש, לרבות בביאורים לדו"חות".
בתחילת 2025 רשות החברות השלימה דו"ח נוקב על הממשל התאגידי ברפאל בנוגע לעסקת אירונאוטיקס וההתקשרות עם סטולרו. עוד קודם לכן, בנובמבר 2024, רשות החברות הודיעה כי רפאל ביצעה צעדים לתיקון ליקויים בממשל התאגידי. ייתכן שהדיווח הנוכחי של רפאל בדו"חות 2024 על ההתקשרויות האלה נובע ממסקנות הדו"ח של רשות החברות.
מרפאל נמסר בתגובה: "מדיניות פרסום הדו"חות נקבעת על ידי רשות החברות. הביאור הופיע בסעיף שבו ביאורים נוספים בעלי רגישות עסקית. לאחרונה הנושא נבחן מחדש ובדו"חות האחרונים הוחלט לפצל את הביאור למספר ביאורים ולאפשר פרסום הנושאים שהוזכרו בכתבה". לשאלה מדוע החברה לא בחרה להתקשר בהסכם שכירות במקום לרכוש קרקעות להקים מבנים, מסרה רפאל כי "כמעט תמיד החברה בוחרת לבנות באתרים שלה מטעמים ענייניים של התאמת המבנה לצרכים הייחודיים של החברה וללא צורך בהתאמות במבנים קיימים". לשאלה מדוע העסקה בוצעה בשותפות עם סטולרו ציינה רפאל כי "ההחלטה נבעה מהרצון להקל על החברות בהיבטי גיוס חוב ועלויות המימון שבהקמת הפרויקט".
עוד ציינה רפאל כי דבר קיומן של שתי העסקאות פורסם בעבר בכלי התקשורת השונים. אולם טענה זו אינה מדויקת, שכן רפאל מעולם לא ציינה בעבר כי ביצעה את העסקאות יחד עם סטולרו, שהוא כאמור צד קשור.
