צריך לשנות את הדרך שבה אנחנו בונים מגדלי מגורים
שלוש שנים של מלחמה שינו את שוק הנדל”ן הישראלי. המכירות נחלשו, מלאי הדירות הלא־מכורות גדל והלחץ על המחירים גבר. במקביל, דווקא עלויות הבנייה ממשיכות לעלות, בעיקר בגלל המחסור החמור בכוח אדם. המציאות הזו מחדדת בעיה עמוקה יותר בענף הבנייה הישראלי: במשך שנים התרגלנו לבנות על בסיס עבודה זולה וזמינה, במקום להשקיע מספיק בטכנולוגיה, בתיעוש ובשיטות בנייה מתקדמות.
העולם, בינתיים, התקדם בכיוון אחר. טכנולוגיות בנייה חדשות, סטנדרטים מחמירים יותר, ייצור במפעל ובקרת איכות הפכו בהדרגה חלק מתהליך הבנייה. הגיע הזמן שגם ישראל תעשה את המעבר הזה.
אחד המקומות שבהם הפער בולט במיוחד הוא מעטפת הבניין. בישראל נוצר פער משמעותי בין איכות המעטפות של בנייני משרדים לבין אלה של מגדלי מגורים. במגדלי משרדים מקובלות מערכות מתועשות ומורכבות, המשלבות זכוכית, אלומיניום, בידוד, איטום והצללה כמערכת אחת. במגורים, לעומת זאת, עדיין נשענים במידה רבה על שיטות מסורתיות ועל עבודות המתבצעות באתר.
הסיבה לכך היא בראש ובראשונה כלכלית. בניין משרדים הוא נכס מניב, ולכן ניתן להצדיק השקעה גדולה יותר במעטפת באמצעות החיסכון בהוצאות התפעול והתחזוקה לאורך זמן. בפרויקט מגורים, לעומת זאת, היזם מתמודד עם דו”ח אפס קשיח, עלויות קרקע ומימון גבוהות ולחץ מתמיד לצמצם את עלות ההקמה. התועלת של מעטפת איכותית, שתבוא לידי ביטוי לאורך עשרות שנים, אינה תמיד חוזרת אליו.
גם המורכבות של בנייני מגורים בישראל אינה פשוטה: ממ”דים, מרפסות, חלונות נפתחים וריבוי טיפוסי דירות יוצרים חיבורים רבים ומורכבים בין השלד למעטפת. במקום שהמורכבות הזו תוביל לתיעוש מתקדם יותר, היא מובילה לא פעם לפתרונות פשוטים וזולים יותר בשלב ההקמה.
שיטת ברנוביץ’, למשל, היא שיטה ותיקה ומוכרת שהפכה לחלק משמעותי מהבנייה הרוויה בישראל. אין בכך לומר שהיא אינה יעילה או שאינה מתאימה לפרויקטים מסוימים. אבל צריך לשאול האם שיטות שפותחו לפני עשרות שנים צריכות להמשיך להיות ברירת המחדל גם כאשר אנחנו בונים היום מגדלים בני 30, 40 ו־50 קומות.
בעולם כבר קיימות חלופות. ב־Wardian בלונדון, שני מגדלי מגורים בני 50 ו־55 קומות כוללים מערכות חזית ומרפסות שתוכננו מראש לייצור מחוץ לאתר. המרפסות הן חלק אינטגרלי ממערכת המעטפת, ולא תוספת שמחוברת אליה בשלב מאוחר יותר.
ב־Pasteur’s Tower בקופנהגן, מגדל מגורים בן 37 קומות, כ־1,000 אלמנטים מודולריים של המעטפת יוצרו במפעל והורכבו באתר, כאשר גם המרפסות השקועות הן חלק מהמערכת.
המעבר לטכנולוגיות כאלה לא בהכרח יהיה זול יותר ביום הראשון. כמו בכל מהפכה תעשייתית, בתחילת הדרך יש עלויות של פיתוח, תכנון, התאמת מפעלים, הכשרת כוח אדם ויצירת שרשרת אספקה. אבל ככל שהשיטה הופכת לנפוצה, הידע מצטבר, הייצור מתייעל והתקנים הופכים אחידים יותר. אז אפשר לייצר לא רק מהר יותר, אלא גם באיכות גבוהה יותר, עם פחות טעויות, פחות עבודה באתר ובסופו של דבר גם בעלות נמוכה יותר.
לכן הדיון בעלויות הבנייה בישראל חייב להשתנות. במקום להמשיך לחכות לחזרה של כוח העבודה הזול מהעבר, צריך להבין שהמציאות השתנתה. המחסור בכוח אדם יכול להיות דווקא הזרז להשקעה בפרה־פבריקציה, באוטומציה, ברובוטיקה ובמערכות מעטפת מתקדמות.
וזה חשוב במיוחד במגדלי מגורים. מגדל בן עשרות קומות אינו עוד בניין ברחוב. הגובה, הממדים והנוכחות שלו בקו הרקיע הופכים אותו לחלק משמעותי מהמרחב העירוני.
השאלה אינה רק כמה עולה לבנות את המגדל הבא. השאלה היא איזו טכנולוגיה, איזו איכות ואיזו מעטפת אנחנו מוכנים להשאיר בלב הערים שלנו לחמישים השנים הבאות.
אדריכל יהושע גוטמן הוא שותף משרד גוטמן אסיף אדריכלים, מרצה בתחום האדריכלות והתכנון העירוני בטכניון
