שר השיכון והבינוי, לפני שיווק של עוד 100 אלף דירות: טפל בקרקעות התקועות שכבר שווקו
על משרד השיכון ורמ"י מוטלת חובה בסיסית לשווק קרקעות שאפשר לבנות עליהן, ולהבטיח שהיזמים ורוכשי הדירות לא ישלמו את מחיר ההמתנה
תוכנית הדגל החדשה של שר השיכון והבינוי להקצות 27 מיליארד שקל ל־15 הסכמי גג ולשווק עוד 100 אלף דירות חדשות מתקבלת בתמיהה ,דומה שלפני שמכריזים על עוד מהפכה בדיור, על משרד השיכון והבינוי ורמ"י מוטלת חובה בסיסית הרבה יותר: לא לשווק קרקעות שאי אפשר לבנות עליהן, ולהבטיח שהמכרזים שכבר נסגרו אכן יבשילו לבנייה בפועל.
שר השיכון מצייר לאחרונה בכנסי נדל״ן מציאות של ״השקעה בפריפריה״ ו״האצת הבנייה״ ומפוזרות הבטחות על בנייה של עוד 100,000 דירות מחוץ לאזור המרכז, זאת בזמן שהמדינה ומשרד השיכון שהוא עומד בראשו משווקים קרקעות שאינן זמינות לבנייה, בידיעה מראש ותוך שהם מותירים את היזמים שרכשו את הקרקעות להתמודד עם ההשלכות.
וזאת השיטה: קודם משווקים, מציגים אקסלים יפים, מתהדרים ביצירת מלאי דירות ובהורדת מחירי הדירות ואז מותירים את השוק הפרטי להתמודד עם ההשלכות והבעיות שלא נפתרו קודם לכן – כל זאת בעת שהמדינה מתנערת מהן לאחר זכיית היזמים.
המקרה של היזמים שזכו לפני כשלוש שנים במכרזים של המדינה לבנייה בשכונת זיכרונה בזיכרון יעקב הוא אחד המקרים המקוממים. רשות מקרקעי ישראל שיווקה את הקרקע והציגה אותה כזמינה לבנייה ואף חייבה את היזמים בלוחות זמנים נוקשים, זאת בזמן כשבפועל היה ידוע לה שקיים סכסוך עמוק ומתמשך עם המועצה המקומית שמונע כל פיתוח תשתיות, כבישים ומוסדות ציבור.
החברות היזמיות שילמו מאות מיליוני שקלים עבור קרקע ופיתוח, לסכומים אלו מצטרפות עלויות תכנון, ייעוץ, מימון, ריביות והוצאות משפטיות, נזקים שממשיכים להצטבר מדי יום כל עוד המדינה אינה מספקת פתרון ואף לא מסייעת בידי היזמים למציאת פתרון. ולצערנו, זו אינה תקלה מקומית אלא מודל פעולה: המדינה ממקסמת הכנסות מקרקע, ואחר כך משאירה את היזמים במבוי סתום תכנוני מוניציפלי שאינו בשליטתם.
ומי משלם בסוף את המחיר? לא רק היזמים, אלא בעיקר הזוגות הצעירים ורוכשי הדירות. זוגות צעירים לא יכולים לקנות הבטחות, הם צריכים מפתח לדירה. כל עוד המדינה משווקת קרקעות על תנאי, בלי ודאות תכנונית ותשתיתית, היא מייצרת מחסור מלאכותי בדירות מצד אחד ומייקרת את המלאי הקיים מצד שני. כאשר פרויקטים תקועים לשנים על קרקעות שכבר שווקו ונרכשו, ההפסדים הכבדים מתורגמים ישירות למחירי הדירות שכן נבנות, באמצעות גלגול עלויות המימון, הריבית והעיכובים אל הקונים. כך נוצרת פגיעה כפולה: גם אין מספיק דירות חדשות בזמן, וגם המלאי שכן מגיע לשוק יקר יותר בעשרות ואף מאות אלפי שקלים לדירה : פגיעה כפולה בדור שלם שמנסה לבנות כאן בית.
במצב הזה, עוד הכרזה על הסכמי גג, עוד מיליארדים ועוד מאה אלף דירות היא לא מדיניות, . אם השר רוצה באמת להוזיל את מחירי הדיור, עליו להתחיל במקום הפשוט והמחייב ביותר: לטפל בקרקעות התקועות שכבר שווקו, לתקן את העוול ליזמים ולעצור את שיטת שיווק הקרקע בטרם מסדירים כי אכן אלו ניתנות למימוש ולבניה.
מאת עו"ד שמואל שוב, שותף מנהל, משרד עוה"ד שוב ושות'
d&b – לדעת להחליט
