העליון חשף: כך חברת הבנייה ניסתה "לעבוד" על הבנק כדי לקבל מימון

בית המשפט העליון הורה בשבוע שעבר על בטלותה של העסקה המפוקפקת שראשיתה ביולי 2009, כשחברת הבנייה והרוכשים עשו "יד אחת" והערימו על הבנק ועל רשויות המס באמצעות הצגת הסכם פיקטיבי, לפיו הרוכשים קנו מגרש עם זכויות בנייה לבתים דו משפחתיים כשלמעשה, החברה התכוונה לבנות על המגרש 220 יחידות דיור ולהעניק לרוכשים 2 מתוכן.

התכנית האמיתית נרקמה בנספחי החוזה, שלא הוצגו לבנק, משום שהצדדים ידעו שהבנק יבקש בטוחות רציניות יותר עבור הבנייה המאסיבית, שטרם ניתנו לה היתרי בנייה.

לאחר שהבנק אישר לרוכשים הלוואות משכנתא על סמך ההסכם הפיקטיבי הם העבירו לחברת הבנייה כ-2 מיליון שקלים. בתמורה להשקעתם הובטח לכל אחד מהרוכשים לקבל בתוך 3 שנים דירת 5 חדרים בקומה גבוהה, מחסן ושתי חנויות.

אך השנים חלפו והחברה לא הניעה את הפרויקט כלל, ואפילו לא גיבשה תכניות בנייה. לפיכך, הרוכשים פנו אליה לצורך ביטול החוזים והשבת כספם, אך לרוע מזלם של הצדדים המשא ומתן ביניהם נכשל. 

נשיאת ביהמ"ש העליון אסתר חיות צילום: אלכס קולומויסקי

ביוני 2014 הרוכשים פנו לבית המשפט המחוזי בלוד וביקשו לאכוף את הסכמי המכר, לפיהם הם אמורים להירשם כבעלי המגרש, ובד בבד לבטל את הנספחים מפאת אי החוקיות הנעוצה בהם.

אך השופט אורן שוורץ מהמחוזי כלל לא התייחס לנספחים. הוא התמקד בהסכמי המכר, קבע כי החברה הפרה אותם והורה לה לרשום את הרוכשים כבעלי הזכויות במגרש.

מכאן ערעורה של החברה לעליון, בו היא טענה כי רישום הרוכשים כבעלי המגרש יזכה אותם בנכס בשווי גבוה משמעותית מהכספים ששילמו. המשיבים מצדם הגישו ערעור שכנגד ובו טענו שלא נפסקו להם פיצויים מוסכמים, כפי שנקבע בהסכמי המכר.

"החוזה והנספחים - מקשה אחת"

בניגוד לשופט שוורץ, נשיאת העליון השופטת אסתר חיות דווקא התעמקה בנספחים שעוררו את חשדה לנוכח ההבדלים המהותיים ביניהם לבין הסכמי המכר. על כך התווספה עדות המשיבים כי הסכמי המכר נערכו רק כדי שניתן יהיה להציגם בבנק לצורך קבלת המשכנתאות שנועדו לממן את הפרויקט.

השופטת הוסיפה כי ברור לה שהסכמי המכר נוצרו למראית עין שהרי "הצדדים ידעו כי הצגת העסקה האמיתית לא תאפשר את קבלת ההלוואה" (הבנק לא היה נותן לרוכשים הלוואה לרכישת מגרש למטרת בנייה רוויה ללא היתרי בנייה, תכניות או בטוחות מספקות).

בנסיבות אלה השופטת קבעה כי החוזה והנספחים מהווים מקשה אחת של היעדר חוקיות, ולפיכך יש לבטלם לחלוטין באופן שבו החברה תחזיר לרוכשים את הכסף שקיבלה.

באשר לסכום ההשבה, לכספים שהרוכשים העבירו לחברה התווסף גם הרווח שהפיקה החברה מהעסקה ולכן היא חויבה להחזיר לכל אחד מהרוכשים כ-1.8 מיליון שקל. השופטים מני מזוז וענת ברון הסכימו עם הנשיאה חיות, כך שערעור החברה התקבל במובן זה שהרוכשים לא יירשמו כבעלי המגרשים, ואילו ערעור הרוכשים הנגדי - נדחה. בנסיבות האמורות לא הוצא צו להוצאות. 

לפסק הדין

• ב"כ המערערים: עו"ד בעז בן צור, עו"ד איתמר מצרי

• ב"כ המשיבים והמערערים שכנגד: עו"ד נתן רסקין, עו"ד אמיר משה

* עו"ד יובל גנות עוסק בדיני מקרקעין

** הכותב/ת לא ייצג/ה בתיק.

המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.

גולשים בסלולרי? לשירות מיידי מעורך דין הורידו את Get Lawyer

אתר המשפט הישראלי "פסקדין"