עו"ד פינוי בינוי - ייצוג דיירים ו/או יזמים?

לאחרונה אנו עדים לתאוצה בהשקת מיזמים מסוג התחדשות עירונית, המוכרים במינוח "פינוי בינוי", או כאלה שאפשר לכנותם במקרים הטובים יותר - בינוי-פינוי. 

"פינוי בינוי" הוא סטטוס אותו משייכת רשות מוניפיצאלית באמצעות צו המכריז על השטח כמיועד לכזה, בקשר עם שטח עירוני שהוחלט לפנותו ממבני המגורים הבנויים עליו ולבנות במקומם אחרים, חדשים.

לרוב, מתוכננת בנייתן של מאות, אם לא אלפי יחידות דיור במיזמים מסוג זה. זו אחת הסיבות לכך שעורך הדין שאמור לייצג את הדיירים, נבחר בדרך כלל בידי היזם. כי אין סיכוי שמאות אנשים יגיעו להחלטה אחידה באשר לזהות עורך הדין אשר ייצגם.

מינוי עו"ד בידי היזם עלול, בהכרח, למצב את עורך הדין במשבצת בעייתית ובמצב של ניגוד עניינים. מצד אחד, הוא ממונה ומשולם לו שכרו בידי היזם, שאת האינטרסים שלו עליו לשמר. מצד שני, הוא אמור לייצג נאמנה גם את הדיירים, וכמובן להשביע רצונם של הצדדים על מנת שיזכרוהו לטובה ויפנו אליו בסוגיות משפטיות נוספות בעתיד.

רבות הפעמים בהן מתומרץ עורך הדין באמצעות תשלום כספי שמשלם לו היזם ביחס ישר לכל דייר שיאות לחתום על ההסכם שאמור להיכרת בין הדיירים ובינו. גם כאן, בהכרח, עלול להיווצר ניגוד עניינים, מאחר שלאותו עו"ד ישנו האינטרס להחתים כמה שיותר דיירים על ההסכם, מה ש"ישרת" את כיסו של עורך הדין, אך לאו דווקא זכויות קבוצת הדיירים. הסכם מסוג זה עלול להותיר את הדיירים "חשופים בצריח" במקרים של חילוקי דעות ומאבקים שנתגעלו בינם ובין היזם במקרה הטוב, או מופלים לרעה בהסכם, במקרה הגרוע.

שיכונים בישראל. מוכנים לפינוי-בינוי צילום: רוני שיצר

עו"ד לימור אילני, המלווה, מייעצת ומייצגת דיירים ויזמים בתהליכי פינוי בינוי, מסבירה, כאחת שבקיאה ומנוסה בתחום: "אתייחס לסוגיה נוספת, משפטית פחות, אך כזו שיש לה חשיבות מהותית. כלקוחות, אחד הדברים היותר חשובים לנו עת שוכרים שירותיו של איש מקצוע הוא טיב השירות שהוא מספק, ולא כל שכן, הזמינות שלו. בטח במציאות החיים הקדחתנית המאפיינת את חיינו, בה אנו נדרשים לקבל מענה ו/או החלטה, לא אחת, בפרק זמן קצוב וקצר. ככתוב, מייצג אותו עו"ד מאות ולעתים אף אלפי דיירים, כך שברור שלא יוכל להיפגש עם כולם ו/או להיות קשוב לצרכיו של כל אחד ואחד מהם. זאת, טרם "לקחנו בחשבון" את העובדה שישנם תיקים משפטיים אחרים שגם בהם הוא מחויב ומשתדל להקדיש את מיטב זמנו ומרצו. לפגישות עם עורך הדין מזומנים, אם כן, מאות ולעתים אף אלפי דיירים, מה שבהכרח מאיין אפשרות של פגישת עו"ד-לקוח אישית".

"לאור הנסיבות המקובצות", מסבירה עו"ד אילני: "פונים דיירים ישירות ובאופן עצמאי לעו"ד, על מנת שיסבר את אזנם עת שוקלים לבוא עם יזם בהסכם פינוי-בינוי. למעשה, אותו עו"ד נדרש לבחון את ההסכמים והמסמכים הנלווים, להתחקות אחר חוקים נוספים ואחר האינטרסים של מי שאינם הצדדים "הישירים" למיזם (תושבי השכונה והאזור והרשות המקומית, למשל), ו- "להאיר את עיניהם" בקשר עם חוזקות ההסכם, חולשותיו, וכמובן - למנות את החזיתות והחשיפות בפניהן הם ניצבים, משפטיות ואחרות. חשוב לציין שתהליכי פינוי בינוי מאופיינים בריבוי הסכמים, המונים לא מעט עמודים ונספחים. מי שאינו בקיא בתחום יתקשה להכיל את תוכנם ולהבינו באופן שימקסם את זכויותיו."

לפיכך, יש לוודא כי עורך הדין עוסק בתחום הנדל"ן, שבאמתחתו בקיאות וניסיון בקשר עם סוגית פינוי בינוי, על ההתפתחויות החלות בה, חדשות לבקרים, טרם בוחרים בו ככזה שילווה את התהליך וייצג בו.

"ברצוני לספק 'ערכת עזרה ראשונה לדייר', המלצות והדגשים לטובת אחד שאמור להיות צד להסכם במיזם מסוג זה", אומרת עו"ד אילני.

ההגנה על הדיירים: יש להבטיח כי סכומים להם זכאים הדיירים בקשר עם העסקה אכן ישולמו להם (למשל, דמי השכירות בתקופת הבנייה, גם אם אינם מתגוררים בשכירות) וכמובן, קבלת הנכס בפועל. עו"ד מקצועי ומנוסה יסייע בהשגת יעדים אלו, תוך מינימום זמן וביצוע טעויות.

היבט אחר בהקשר לעניין ההגנה על הדיירים - קיומם של "תנאים מתלים" (תנאים המגבשים קיומו של הסכם או מביאים לפקיעתו) ומועדם. הליך המיזם נחלק לשניים: האחד- השלב התכנוני - שלב טרומי, בו יש לפעול להנפקת אישור תב"ע מחודשת מול הגורמים הרלוונטיים ברשות המקומית ו/או הוועדה המחוזית לשם ההגעה לשלב השני בהליך - השלב הביצועי, בו מבוצעת הבנייה הלכה למעשה.

חשוב שהתנאים המתלים בהסכם יבואו בהלימה לתתי שלבי הבנייה וייקבעו לוחות זמנים מפורטים, אבני וציוני דרך באשר לזכויות שיוקנו לדיירים, על מנת שהאחרונים לא ימצאו עצמם עומדים בפני שוקת שבורה בעיצומו של הליך, עם אותו היזם, מבלי שזכאים להביא לפקיעתו של ההסכם ולהיקשר באחר, חדש, עם יזם אחר שישלים המלאכה. למשל: לקבוע מועד למסירת הדירות, להשלמת עבודת התשתית והפיתוח הנדרשת באזור ו/או בשכונה ובכך למנוע, בין היתר, מצב בו מתגורר דייר באתר בנייה שנים רבות, בעוד נפגעות איכות ורמת חייו קשות ולמשך פרק זמן בלתי מבוטל.

עוד בעניין ההגנה על זכויות הדיירים - התחייבות שרירה וקיימת מצד היזם שבשום מקרה לא יחויבו הראשונים לשאת באי אילו תשלומים (מיסויים ו/או כאלה הקשורים בדירה, למשל: שמקורם במוני חשמל ו/או מים ו/או רישום בית משותף).

לסיכום, כדיירים המעוניינים לבוא בהסכם עם יזם לצורך הליך פינוי בינוי, הינכם נדרשים לבצע לא מעט בדיקות דקדקניות. עדיף שתסתייעו בעו"ד מנוסה, בא כוח מטעמכם, שייצג אתכם ואת האינטרסים שלכם ויגן עליהם, ובמשנה תוקף.

עו"ד לימור אילני עוסקת בתחומי המשפט האזרחי מסחרי עם דגש על תחום הנדל"ן.