החלטה תקדימית: האם שכר טרחה לעו"ד נכלל בחישוב שווי מס רכישה
רוכשי דירה מאשדוד השיגו על כך שחוייבו במס גם על שכר טרחה ששולם לעורך הדין של הקבלן עבור הטיפול ברישום הזכויות בדירה. מה קבעה ועדת הערר?
בני זוג שרכשו דירה באשדוד "על הנייר" תמורת 2 מיליון שקל נדרשו לשלם מס רכישה של 33 אלף שקל על העסקה. הסכום הפתיע את בני הזוג, מאחר ששיעור מס הרכישה נגזר משווי עסקת הנדל"ן ובהתחשב בגובה העסקה – הוא היה אמור להיות בסביבות 25 אלף שקל.
- כחלון: מס רכישה על דירות בסך 20% יהיה גבוה מדי; "הציבור צריך להמתין בסבלנות"
- העליון הכריע: גם חובות ארנונה יכולים להתיישן
- מורה נבוכים למס רכישה
מסתבר שמנהל מיסוי מקרקעין הכליל בתוך העסקה גם שכר טרחה ששילמו בני הזוג לעורך הדין של הקבלן עבור הטיפול ברישום הזכויות בדירה.
בני הזוג והקבלן הגישו השגה על גובה המס. הם טענו ששכר הטרחה שולם ישירות לעורך הדין ולכן אינו חלק מעלות הנכס, שהרי הכספים כלל לא הגיעו לידי הקבלן – מוכר הדירה.
מנהל המיסוי דחה את ההשגה בספטמבר 2012 והסביר שביהמ"ש העליון קבע בהלכה ששווי המכירה (שממנו נגזר מס הרכישה) כולל גם את ההוצאות משפטיות לעורך הדין של הקבלן.
כחודש לאחר מכן הגישו בני הזוג והקבלן ערר על דחיית ההשגה.
דירה למכירה, ארכיון צילום: אוראל כהן
השופט בנימין ארנון, יו"ר ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) בלוד, הבהיר שפסקי הדין שעסקו בסוגיות הללו ניתנו בפשרה ולא היו מנומקים, ולכן אינם נחשבים להלכה מחייבת.
מכאן השופט ניגש לבדוק אם גישתו של מנהל המיסוי תואמת את לשון החוק ורוחו. הוא הסביר ששווי המכירה אכן מחושב לפי עקרון המכונה "צירוף כל התמורות", הכולל את כל התמורות שקיבל הקבלן עבור העסקה, לרבות כל תשלום שגלגל לשכם הקונה, כמו למשל דמי היתר או היטל השבחה.
אלא שהקבלן אינו מחויב לשאת בהוצאות משפטיות שמלכתחילה מוטלות על הרוכשים עצמם, קבע השופט, ולכן עקרון "צירוף כל התמורות" לא חל עליהן. השופט קבע כי אמנם חוק המכר מחייב את הקבלן לגרום לרישום הזכויות של הקונים, אבל הוא לא מחייב אותו לשאת בהוצאות המשפטיות הכרוכות בכך.
עוד הסביר השופט כי קבלן יכול לגלגל על הרוכש גם הוצאות משפטיות רק עד סכום מסוים, בהתאם לשינוי האחרון בחוק. הרציונל הוא שקבלנים לא יפילו על הרוכשים את ההוצאות שלהם-עצמם. לפי רציונל זה, מי שצריך לשאת בהוצאות המשפטיות עבור רישום הדירה הוא הרוכש ולא הקבלן. יתרה מזו, גם כללי לשכת עורכי הדין קובעים שכאשר עורך הדין של הקבלן מטפל בהעברת הזכויות על שם הרוכשים, הוא חייב לקחת מהם שכר טרחה בנפרד ממה שהוא נוטל מהקבלן, ומדובר בעסקה נפרדת מעסקת המכר – העסקה בינו לבין עורך הדין שמטפל ברישום הזכויות שלו בטאבו.
משכך, השופט החליט שהוצאות משפטיות הכרוכות ברישום זכויות אינן נכללות בשווי המכירה. יחד עם זאת, השופט הסכים כי אילו הרוכשים היו משלמים על שירותים משפטיים שניתנו לקבלן עצמו (דבר שלא הוכח במקרה הזה), אז ניתן היה לכלול אותן בשווי המכירה.
אל דעתו של יו"ר הוועדה הצטרף חבר הוועדה עו"ד דב שמולביץ. בניגוד להם סבר חבר הוועדה השלישי, עו"ד דן מרגליות, כי בכל מקרה יש להחשיב חלק מההוצאות המשפטיות בשווי המכירה (אם כי לא את כולן). אולם כאמור, דעת הרוב קבעה שההוצאות המשפטיות ששילמו בני הזוג לעורך הדין של הקבלן לא ייכללו בשווי המכירה, כך שמס הרכישה יופחת בהתאם.
מנהל המיסוי ישלם הוצאות ושכר טרחה של 10 אלף שקל.
המאמר באדיבות אתר המשפט הישראלי פסקדין
* עופר גראור, שותף במשרד אטיאס, פרוכטר ושות׳, עוסק בתחום מיסוי המקרקעין
** הכותב לא ייצג בתיק.
*** המידע המוצג במאמר זה הנו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
