בקרב בין מחיר למשתכן להתחדשות עירונית, הציבור הפסיד

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

התערבות המדינה בשוק הדיור באה לידי ביטוי בשנים האחרונות בשני מסלולים מרכזיים: תוכנית מחיר למשתכן, שקודמה והובלה על ידי שר האוצר, משה כחלון, ומיזמי התחדשות עירונית, הנתונים בעיקרה ליחסה של כל רשות מקומית על פי תפישתה ומדיניותה.

תוכנית הדגל של שר האוצר פרצה לתודעה הציבורית באמצע העשור הנוכחי, עם החלטת קבינט הדיור כי קרקעות מדינה ישווקו בשיטת מכרזים שתקל על משפחות צעירות לרכוש דירה ראשונה. בתוכנית, שעלותה נאמדת על ידי משרד האוצר בכמעט 5.5 מיליארד שקל, הוגרלו עד כה יותר מ-65 אלף דירות, על פי נתוני משרד הבינוי והשיכון.

אך האם התוכנית השיגה את מטרתה והצדיקה את ההשקעה הכספית האדירה בה? לפי שר האוצר, התשובה בהחלט חיובית. "כשהגעתי למשרד האוצר השוק בער – והיום הוא במינוס, לראשונה אחרי 12 שנה. היה אפס דירות לזוגות צעירים - היום 60 אלף מגרילים", צוטט השר כחלון בכנס באילת בדצמבר האחרון. "יש פה מהפכה שקרתה בתקופתי. בלמתי את העליות והיום אנחנו במגמה טובה".

מחיר למשתכן בעפולה. מתמקדת אך ורק בזוגות הצעירים צילום: גיל נחושתן

ואולם, בעוד במשרד האוצר מנסים להציג את התוכנית כהצלחה גדולה, וביתר שאת לפני הבחירות לכנסת באפריל הקרוב, הרי שבקרב שחקנים רבים בשוק הנדל"ן הדעות שונות. המבקרים הצביעו על כך שרבים מבין הרוכשים במסגרת התוכנית עשו זאת לצורכי השקעה, מה שיביא בשנים הבאות לעודף של דירות להשכרה באזורים עם ביקוש נמוך למגורים. בנוסף, מכרזי קרקע רבים בתוכנית כשלו עקב חוסר היענות מצד קבלנים, בעיקר בפריפריה (כך למשל, בבאר שבע לבדה לא פחות מ-19 מכרזי מחיר למשתכן נותרו ללא ביקוש).

גם איכות הבנייה בתוכנית זכתה לביקורת, והוסברה בלחץ הכלכלי שאליו נקלעו היזמים המחויבים למכור את הדירות מתחת למחירי השוק. יזמים וקבלנים רבים טענו גם כי התוכנית פוגעת באורח אנוש בשוק החופשי, תוך שהיא מקטינה את הביקוש באופן מלאכותי – ביקוש שיתפוצץ בסופו של דבר בסיומן של ההגרלות ויביא לעליית מחירים חדה בשוק החופשי. גם בבנק ישראל הסתייגו מהתוכנית, כשציינו כי סוגי הדירות בתוכנית אינם תואמים לרוב את העדפותיהם של משתתפי התוכנית, וכי זמני ההמתנה עד קבלת הדירה ארוכים מדי ועלולים לפגוע ברוכשים.

קרן בהקפאה

על פי סברה רווחת בקרב גורמים בשוק הנדל"ן, את הנזק הגדול ביותר גרמה מחיר למשתכן דווקא לתחום ההתחדשות העירונית. ההערכות הן כי לולא התוכנית, היו נבנות כיום בפרויקטים של התחדשות עירונית לפחות 15 אלף יחידות דיור בשנה. בפועל, המספר קטן בהרבה, ומהווה רק כ–15% מהתחלות הבנייה בשוק הדיור בשנה, שמסתכמות בכ–50 אלף בלבד — וזאת למרות הצהרות כחלון ושר הבינוי והשיכון הקודם יואב גלנט, שצפו מספרים גבוהים בהרבה של 70–80 אלף דירות בשנה.

מדו"ח הרשות המסכם את 2017 עולה כי בשנה זו אושרו 8,182 דירות בתוכניות התחדשות עירונית, והונפקו 12,682 היתרים – הן לפרויקטים של תמ"א 38 והן לפינוי-בינוי. לפי הדו"ח ניתנו 10,226 היתרים ב-44 מתחמים הכוללים תוכניות פינוי-בינוי ועיבוי בנייה, ו-43,654 דירות ב-2,237 מבנים קיבלו היתרים בפרויקטים של תמ"א 38.

הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, שהחלה את פעילותה הרשמית ב-2017 ואמונה על שדרוג מרכזי הערים והשכונות הוותיקות ברחבי הארץ, הסתפקה בשתי שנות פעילותה בכ-80 מיליון שקל – סכום שבקושי מגרד את צורכי הענף. כמו כן, התקנות הנוגעות לקרן ההתחדשות העירונית, שאמורה לנקז אליה סכומים משמעותיים ולהרחיב את פעילות הרשות, עדיין ממתינות לחתימת שר האוצר. גם הסכום שישכב בקרן עדיין לוט בערפל – בעוד ברשות מדברים על מאות מיליוני שקלים, באוצר מדברים על עשרות מיליוני שקלים בלבד.

תמ"א 38 בראשון לציון. עבור רבים זו האפשרות היחידה לשדרג את תנאי המגורים צילום: עמית שעל

חלוקת משאבים מאוזנת

"במציאות האורבנית הישראלית, התחדשות עירונית חיונית משתי סיבות עיקריות", אומר אולג לוקינסקי, שותף ומנכ"ל בחברת ניו ארה (New Era), המתמחה בהתחדשות עירונית: "הסיבה הראשונה היא שהערים חייבות להתחדש - מהבחינה החזותית כמו גם מהבחינה של קיבולת האוכלוסייה ושדרוג התשתיות – לפי הלמ"ס מדי שנה נוספות יותר מ-50 אלף משפחות חדשות. בנוסף, הערים חייבות להתאים את הסביבה את והשטחים לעסקים ולמסחר שבתחומן, שרובם נבנו עוד לפני עידן האינטרנט.

"סיבה שנייה היא היעדר הקרקעות הפנויות באזורי הביקוש. לטעמי מדינת ישראל לא מתייחסת לקרקעות כפי שנדרש, כאל משאב לאומי שיש לשמר. במקום לצמוח לרוחב, להגביר את העומס בכבישים ולצמצם את כמות השטחים הפתוחים, חייבים לשנות חשיבה ולחשוב לגובה. זאת, תוך שימת דגש על עירוב שימושים באופן שיאפשר לאנשים לגור קרוב לכל צורכי היומיום – מרכזי תעסוקה, חינוך, בילוי, פנאי ותרבות".

ב"מאבק" בין התחדשות עירונית למחיר למשתכן, ללוקינסקי אין ספק איזו תוכנית מביאה בשורה חברתית גדולה יותר: "מחיר למשתכן ממוקדת אך ורק בזוגות הצעירים שמתקשים לרכוש דירה ראשונה. את הבעיה הזאת צריך לפתור, אבל בדרך אחרת – על אף שהדירות בתוכנית מוצעות במחירים נמוכים יותר ממחירי השוק, עדיין צריך להעמיד הון עצמי שלרוב הזוגות הצעירים פשוט אין. גם מי שבכל זאת יש לו קצת, מוצא את עצמו דחף לאזורים זולים ומרוחקים שאין לו שום כוונה לגור בהם – והכל בשל הרצון להשיג תחושת בעלות על נכס. המשמעות: אנו נראה בפריפריה עודף דירות שפונות לשוק להשכרה בחמש השנים הראשונות (שזהו משך הזמן שלא ניתן למכור דירה לפני התוכנית) ולאחר מכן עודף דירות שייצאו לשוק למכירה".

אולג לוקינסקי. חלוקת תקציבים מאוזנת – על חשבון מחיר למשתכן צילום: מושיק לינדנבאום

"לעומת זאת", מדגיש לוקינסקי, "יש בארץ אוכלוסייה חלשה לא מעטה שגרה בדירות ישנות בבניינים ישנים, בתוך הערים, והאפשרות היחידה עבורם להשיג שדרוג לנכס או לקבל דירה חדשה היא באמצעות התחדשות עירונית. לכן, ועל אף העובדה שלמדינה יש קרקעות פנויות בפריפריה, היא חייבת להסתכל על התמונה הרחבה ולהפנים שמחיר למשתכן מייצרת עיוות רציני של עודף דיור דווקא במקומות בהן אין מספיק ביקוש. התמקדות בפריפריה על חשבון אזורי הביקוש במרכז לא תפתור את המצוקה הקיימת. אני סבור כי אחת הדרכים לשינוי המצב היא חלוקת משאבים מאוזנת יותר מצד המדינה והפניית תקציבים להתחדשות עירונית גם על חשבון מחיר למשתכן. רק באמצעות שילוב נבון בין שתי התוכניות ניתן יהיה לספק דיור בהיקף נרחב לציבור, ולא לשבור את שווי המשקל העדין שבין היצע לביקוש".

אחד האתגרים המרכזיים איתם מתמודד תחום ההתחדשות העירונית נוגע להרחבתו גם לאזורים ללא כדאיות כלכלית, כשלפרויקטים במסגרת זו אפקט משמעותי גם בכל הקשור במיגון בפני רעידות אדמה וירי טילים. "אני שומע על הרבה רעיונות יצירתיים", מעיד לוקינסקי, "לדעתי, יש רק שתי אופציות שבאמת מסוגלות לרתום יזמים לפעול בפריפריה. האחת היא דרך הגדלת הצפיפות ונפחי הבנייה, כולל שילוב מתן קרקעות משלימות שנמצאות בבעלות המדינה ליזמים. השנייה היא דרך תמיכה כספית מצד המדינה בפרויקטים בכל אותם האזורים בהם המחיר למטר הוא נמוך".