שימו לב, אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר. קראו עוד הבנתי
חדשות נדל"ן

ניתוח כלכליסט

מה תוקע את הדיור להשכרה בשטחים שנועדו למבני ציבור

הרשויות המקומיות לא מנצלות את האפשרות שניתנה להן לפני שנה וחצי לבנות דירות להשכרה בשטחים שנועדו למבני ציבור. אחת הסיבות העיקריות לכך היא חוסר כדאיות כלכלית: דמי שכירות שיתקבלו לא יספיקו למימון ההלוואות לפרויקט

אביב גוטר 09:0610.03.16

עושה רושם שהרשויות המקומיות לא ממהרות להרים את הכפפה שנזרקה להן לפני כשנה וחצי לבנות דירות להשכרה בשטחים המיועדים להקמת מבני ציבור, ואשר מכונים "שטחים חומים", ועד כה לא הסתמנה שום התחלה של תוכנית מסוג זה. באוקטובר 2014, ביוזמת שר הפנים לשעבר גדעון סער, הוכנס שינוי בחוק התכנון והבנייה, ולפיו מתאפשר לבנות מבני מגורים לשכירות לצמיתות, ודמי השכירות ישקפו הנחה של 20% על מחיר השוק.

 

 

התומכים בשינוי טענו שבתוכניות בניין עיר (תב"ע) רבות יש בזבוז של אותם שטחים חומים, שכן מבני הציבור ממוקמים במרבית המקרים בנפרד מהמרחב העירוני, וצמודים להם שטחים פתוחים שאין בהם שימוש. אף שהשינויים היו אמורים לתמרץ את העיריות להקים פרויקטים מסוג זה.

 

קשה למצוא מימון לפרויקט ללא שעבוד

 

על פי ההצעות שעלו בזמנו, יחידות הדיור ייבנו מעל הקומות של מבני הציבור, מרביתן יכללו שלושה‑ארבעה חדרים, ויהיו גם כאלה בנות חמישה חדרים. דמי השכירות אמורים להוות את ההכנסה המרכזית מהפרויקטים הללו. אלא שנראה שכדאיותו הכלכלית מוטלת בספק. ראשית, שכר הדירה לא יצליח לכסות על עלות הפרויקט. "על פי רוב שכר דירה לא מצליח לאפשר מימון של הפרויקטים ללא סבסוד העירייה. בהרצליה הבדיקה העלתה כי הלוואה לתקופה של 25 שנה תצליח לממן את הפרויקט", אומרת דניאלה פז ארז, הבעלים של חברת ייעוץ הנדל"ן פז כלכלה והנדסה.

 

סיבה נוספת שמעכבת מיזם מסוג זה היא הקושי במציאת מימון מתאים. היות שהקרקע בבעלות עירונית ולצורכי ציבור בלבד, לגוף המממן לא מתאפשר לשעבד את הקרקע, ויש צורך בהגנה ממשלתית או ערבות עירונית שתספק את המלווה. "מאחר שלא ניתן לשעבד את הקרקע לטובת הפרויקט, בגלל היותה שטח ציבורי, הבנק לא יוכל לספק הלוואה טובה לפרויקט. עומדות לעירייה שלוש אפשרויות: לשעבד נכסים שבבעלות העירייה, דבר לא ישים; להזרים לפרויקט מזומן מקופת העירייה – שאין; או לקחת משכנתה בשווי 100% לפרויקט, אבל מדובר בסיכון גדול, כלומר סיכוי גבוה שמשרד הבינוי או האוצר יצטרכו לסייע", אומר ראש עיריית הרצליה משה פדלון. לפי פז כלכלה, כדי להפוך את הפרויקט לכדאי כלכלית, העירייה תיאלץ לאשר הוספה של שטחי מסחר או להפחית את תקן החניה במתחם. אך גם לאחר מיצוי המהלכים הללו מספר השנים שיידרשו להחזרת ההלוואה נע סביב 30־25 שנים.

אילוסטרציה אילוסטרציה צילום: שאול גולן

 

דרישה להגדיל את ההקצאה לתושבים

 

כמו כן מאחר שפרויקטים כאלה לא אמורים לספק לעירייה רווח כלכלי, העיריות דורשות להגדיל את ההקצאה לתושבי העיר מ־15% ל־30% מהיקף יחידות הדיור המוצעות במבנים הללו. העיריות טוענות שהקמת פרויקטים כאלו אינה כלכלית עבורה, ולכן מה שיתמרץ אותן לעשות זאת יהיה השארת בני העיר בתחומיה משום שכך המהלך ייראה כפעילות עבור תושביה.

 

 

 

לאור העלייה במחירי הדיור, בשנים האחרונות תושבי העיר נאלצים לחפש אחר פתרונות דיור זולים יותר, ולכן מוצאים את עצמם מהגרים החוצה מהעיר. מי שתופס את מקומם היא בדרך כלל אוכלוסייה מבוססת ומבוגרת יותר, מה שפוגע בצביון התרבותי ובתמהיל החברתי של ערים במרכז. במשרד המשפטים מתנגדים להגדלת ההקצאה ל"בני המקום" מטעמים חברתיים, שכן דיור בשכירות מפוקחת נועד לכלל האוכלוסייה, ולאו דווקא לתושבי עיר כזו או אחרת.

 

תלונות על מחסור בשטחי ציבור

 

תלונה נוספת של הרשויות המקומיות היא מחסור בשטחי ציבור. "חלק מהרשויות מתלוננות על מחסור בשטחי קרקע לצורכי ציבור, שילוב של מבנים להשכרה על השטחים הקיימים אינו יישים – רשויות אלו מבקשות להגדיל את ההקצאות לטובת מטרה זו", אומרת פז ארז. בשבוע שעבר התבטא רון חולדאי, ראש עיריית תל אביב, בכנס נדל"ן נגד הנושא הזה, אף שבאופן מפתיע אחד התומכים לשינויי התקינה היה לא אחר מאשר סגנו ארנון גלעדי.

 

חולדאי טען שכיום הוא מתקשה למצוא שטח חופשי לבניית גני ילדים ובתי ספר, ובניית דיור להשכרה בשטחים חומים גוזלת את השטחים הפנויים היחידים שנותרו בעיר. לדבריו, אם המדינה באמת מעוניינת בהקמת דיור להשכרה, היא חייבת להקצות לרשויות המקומיות שטחים ציבוריים נוספים. עוד טען חולדאי שבניית דיור בשטחים חומים היא עוול לתושבי העיר, שכן הבנייה הזו אינה מתחשבת בצרכים הדחופים יותר של העיר.

  

בטל שלח
    לכל התגובות
    x