המכנה המשותף: המדריך לדייר ולעו"ד דיירים בהתחדשות עירונית
המכנה המשותף: המדריך לדייר ולעו"ד דיירים בהתחדשות עירונית
אחד המפתחות החשובים ביותר להצלחת פרויקט התחדשות עירונית הוא מערכת יחסים הדדית ומבוססת-אמון בין בעלי הדירות לעורך הדין המייצג אותם. לפניכם שלבי העבודה המרכזיים והמחויבות של שני הצדדים, החל מתיאום ציפיות ראשוני ועד סיום שנת הבדק. כדאי שתכירו
בהשתתפות עו"ד אילן גלזר
פרויקט התחדשות עירונית הוא תהליך מורכב אשר אורך מספר שנים ובמהלכו שלבים ואתגרים רבים, משלב ההחלטה לחתימה על הסכם מחייב עם היזם ועד עזיבה של דירת מגורים הטעונה פעמים רבות בהיסטוריה משפחתית וזיכרונות, אשר מהווה לרוב נכס יחיד עבור הדייר.
לכן, יש להתייחס למערכת יחסים עם השותפים לדרך בתבונה רבה ורגישות מרבית ובראשם בחירת משרד עורכי דין אשר ייצג אותם לאורך כל הדרך מול שאר הגורמים במשוואה.
הכירו את השלבים השונים במערכת היחסים בין בעלי הדירות לעורך דין בפרויקט התחדשות עירונית, ועל מה כדאי להקפיד:
1. תיאום ציפיות וקביעת אבני דרך להמשך
הפגישה הראשונה עם נציגות בעלי הדירות, כוללת הסברים מפורטים על התהליך ועל המשימות והמטלות עליהן אחראי עורך הדין. על הנציגים לפרט דרישות, בקשות ולמנות את הנושאים שמטרידים אותם.
לאחר מכן עורך הדין מציג את הסכם שכר הטרחה הכולל את תפקידיו ומטלותיו לאורך כל תקופת הפרויקט, לטובת שמירה על שקיפות ואמון.
בפרויקטים גדולים, בחירת עורך הדין וההתנהלות מולו נעשות על ידי נציגות שהוסמכה על ידי רוב הדיירים.
המפגש הראשוני בין הנציגות לעורך הדין כולל תיאום ציפיות הדדי לגבי הליך העבודה, הפעולות המצופות מבחינת עורך הדין בכל הנוגע לבחירת יזם, הגדרת לוחות הזמנים ועוד.
2. שלב בחירת היזם, ייצוג הדיירים בחתימת ההסכם
אם היזם עדיין לא נבחר, משרד עורכי הדין מסכם עם הנציגות לאילו יזמים לפנות. לדברי עו"ד גלזר, "היזמים נדרשים לעמוד בתנאי סף להבטחת התאמה ותוצאות מיטביות". לאחר קבלת ההצעות, עורכי הדין מקיימים, בשיתוף הנציגות, פגישות וסיורים בפרויקטים שהיזמים השלימו. בשלב זה ממנים גם מפקח מטעם בעלי הדירות על ידי הנציגות ולרוב על פי המלצה של עורך הדין, אשר ילווה את התהליכים משלב מוקדם ככל האפשר.
תפקידם של עורכי הדין והנציגות הוא לקבל את ההצעות, לסנן את היזמים שאינם עומדים בתנאי הסף שנקבעו מראש ואינם מתאימים, ולהעביר לבחירת בעלי הדירות 2-3 יזמים. לדברי עו"ד גלזר, "האסיפה שבה נבחר היזם היא אירוע חגיגי שמחבר את כל בעלי הדירות לתהליך ולקידומו".
לאחר בחירת היזם, עורך הדין מייצג את הדיירים במשא ומתן על ההסכם מול היזם, עם מעורבות ובשיתוף נציגות הדיירים.
גם בשלב זה, חשוב לשני הצדדים להבין מהן גבולות הגזרה מבחינת תמורות. "אנחנו דוגלים בהסכמים מאוזנים בהם כל הצדדים מרוצים", אומר עו"ד אילן גלזר. "פרויקטים כאלו צריכים להיות win-win, על מנת להגדיל את הסיכוי להשלמה מוצלחת שלהם".
לאחר גיבוש טיוטת הסכם, חלק מהשירות של משרד עורכי הדין הוא ליווי של הדיירים בתהליך החתימה, הכולל מפגשים קולקטיביים ופרטניים. שלב זה מתחיל בכנס שבו היזם הנבחר מציג את ההצעה שלו (חובה על פי חוק), ועורכי הדין מציגים את ההסכם שגובש.
תפקידם של עורכי הדין בשלב זה הוא להנגיש את ההסכם לכלל הדיירים: לפשט את הדברים, לספק לדיירים תמציות של ההסכם, להסביר בשפה פשוטה או ויזואלית. הסכמי התחדשות עירונית נוטים להגיע לעשרות עמודים, כך שמדובר בתפקיד חיוני של עורכי הדין.
"שלב החתימות הוא אינטנסיבי", אומר עו"ד גלזר. "צריך להיפגש עם בעלי הדירות, להגיע לרוב הדרוש. אנחנו עושים כל מאמץ לענות לצרכים של כולם עוד בשלב גיבוש ההסכם, כדי לפתור בעיות פוטנציאליות שצפויות לעלות בהמשך ולמנוע קשיים וחיכוכים. חלק מהתפקיד שלנו הוא לזהות את השוני בין הדירות, הרחבות שנעשו בדירות והצמדות כגון חניות ומחסנים, שעשויים להשפיע בשלב החתימה".
עו"ד גלזר מוסיף כי "אחד ההיבטים החשובים ביותר הוא השקיפות והאחידות כלפי כל בעלי הדירות. פרויקטים שמתנהלים בצורה מסודרת ולפי כל הכללים מלכתחילה, כמעט ולא ייצרו בעיות בהמשך".
3. שלב התכנון וקבלת האישורים
בשלב התכנון והרישוי, היזם מקדם את הפרויקט עד לקבלת היתרי בנייה לביצוע. לעתים הפרויקט דורש אישור תב"ע, מה שכרוך בזמן נוסף. "מדובר על שלבים שבעקבות אילוצים שונים נוטים להתמשך", אומר עו"ד גלזר. "התפקיד שלנו הוא להבין מה גורם לעיכובים, אם קיימים, והאם היזם הוא זה שגורם להם בגלל חוסר עשייה. במידת הצורך המשרד לוקח יועצים מקצועיים לטובת העניין, לצד מעורבות של המפקח מטעם הדיירים".
בדרך לקבלת ההיתר יש לעתים שינויים תכנוניים בעקבות דרישות הרשות, כך שמשרד עורכי הדין נדרש לעשות התאמות להוראות ההסכם. "ניסיון הוא מילת המפתח במקרה זה", אומר עו"ד גלזר. "אנחנו כבר 3 עשורים עוסקים בתחום ונתקלנו אין ספור פעמים בדרישות מצד הרשויות או גורמי רגולציה אחרים ועל כן אנו נותנים התייחסות, עד כמה שניתן מראש, תוך מתן פתרונות והנחיות, במסגרת ההסכם".
עו"ד גלזר מוסיף: הסיטואציה גורמת לעיכובים תכנונים מול הרשויות וועדות התכנון ולהתארכות התהליכים. בחלק מהמקרים השינוי הרגולטורי או השינוי במדיניות עלול לעכב את הפרויקט ואף להקטין את התמורה המקורית. במקרים כאלו עשוי להתעורר פער של הרצוי והמצוי ואתו חוסר אמון. על הפער הזה חייבים לגשר ולא לעצור את הפרויקט".
לקראת הוצאת היתר הבנייה תפקיד עורכי הדין הוא החתמת הדיירים על מסמכי הליווי הבנקאי, במקביל להתחייבות הבנק להעמדת הביטחונות ובראשן הערבות הראשית, בהתאם להוראות חוק המכר להבטחת קבלת הדירה החדשה.
"הפרידה מדירה ישנה בה הדייר התגורר במשך שנים רבות היא אירוע שמעורר הרבה חששות. המשרד שלנו דורש כבר במסגרת המכרז\ תנאי סף מאוד ברורים לגבי הערבויות, לאורך כל שלבי הפרויקט, כדי לייצר בטחון ושקט נפשי לבעלי הדירות. מערכת יחסים מוגדרת וברורה בין היזם לדיירים והעמדת כל הבטוחות הנדרשות היא חלק חשוב מהמחויבות והאחריות של משרד עורכי הדין".
4. שלב הפינוי
שלב הפינוי כנגד קבלת ערבויות הוא שלב הדורש התגייסות של עורכי הדין והיזם. פעילות פרטנית מול כל דייר באשר למעבר לדירה שכורה על הכרוך בכך. "מדובר על שלב בעל חשיבות חברתית הדורשת רגישות מצד עורכי הדין והיזם", מדגיש עו"ד גלזר. "לכן, ישנה עדיפות ליזם עם צוות, יכולת וכישורים להתמודד עם הצרכים המשתנים של הדיירים".
5. שלבי הביצוע והאכלוס
במהלך שלב הביצוע, רוב העבודה נעשית על ידי המפקח אשר מונה על ידי בעלי הדירות, כאשר עורכי הדין נכנסים לתמונה במקרים בהם צפות בעיות, שיש לטפל בהן. המפקח מוציא דוחות חודשיים מסודרים ומשרד עורכי הדין מבצע בקרה שוטפת על הביצוע.
בשלב האכלוס, המעורבות של עורכי הדין כוללת פעולות משפטיות כגון הסרת ערבויות, קבלת מכתבי החרגה ועוד. בשנת הבדק ההתנהלות מתנהלת בעיקר על הציר שבין המפקח לבעלי הדירות והיזם, כאשר עורכי הדין מחזיקים בערבויות ואם צריך לפעול משפטית, הם אחראים על המימוש שלהן.
בשלב הסופי של רישום בית משותף, עורכי הדין מבצעים בקרה על פעולות היזם ועורך הדין מטעמו אשר אחראי לכך מוודא עמידה של היזם בהתחייבויות. במידת הצורך גם שלב זה כולל מימוש הערבות שנועדה להבטיח את ביצוע הרישום.
אם כן, אין ספק שמערכת היחסים בין בעלי הדירות לעורכי הדין המייצגים אותם היא אחד המרכיבים החשובים והחיוניים ביותר להצלחת פרויקט התחדשות עירונית. בחירה במשרד עורכי דין בעל ניסיון רב והכרות עם הזכויות המגיעות לבעלי הדירות על פי חוק, מדיניות הרשויות והדרישות הרגולטוריות - יכולה לסייע רבות ליצירת תהליך בטוח ושקט עבור הדיירים.
