ההתעוררות בשוק המגורים: "קבוצות הרכישה בחזית"
ההתעוררות בשוק המגורים: "קבוצות הרכישה בחזית"
אחרי העליות בביקוש לדירות, ההתאוששות בשוק הנדל"ן מגיעה גם לבעלי הקרקעות הפרטיים – ולגורמים המממנים אותם. עדי גזית, מנכ"ל חברת ברקת, מפרט על ההיבטים הייחודיים של מימון קבוצות, ומסביר מדוע בחרו בחברה להתרחב לשוק ההתחדשות העירונית
המחצית הראשונה של 2024 סימנה התאוששות של שוק הנדל"ן הישראלי, אחרי הקיפאון שליווה את חודשי המלחמה הראשונים. הדבר מתבטא בעלייה של כ-35% בהיקף העסקאות בהשוואה למחצית הראשונה של השנה, כאשר מי שהובילו את המגמה החיובית הן, בין היתר, קבוצות הרכישה, שביצעו עסקאות בהיקף של למעלה מ-2.5 מיליארד שקל.
במקביל, נרשמה התעוררות משמעותית בשוק הקרקעות הלא מבונות, שם בעלי קרקעות פרטיים מיהרו לנצל את החזרה המדורגת של המשקיעים לשוק. בולטת במיוחד הפעילות באזור המרכז והשרון, שם נחתמו עסקאות בשווי כולל של כמיליארד שקל, המשקפות עלייה של כ-50% במחירי הקרקעות בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. זאת, על רקע הציפייה להאצה בקצב הבנייה והפיתוח באזורים אלו.
מי שמושפעים ישירות מהתמורות הללו בהיקפי הפעילות בשוק ובאופיין הם גופי המימון. חברת ברקת הציבורית, מגופי המימון הוותיקים, המנוסים והפעילים - בענף, היא אחת מהם. שוחחנו עם עדי גזית, מנכ"ל החברה, כדי לשמוע ממנו על ההיבטים הייחודיים של עולם המימון למגורים בכלל ושל קבוצות הרכישה בפרט, וכן על התרחבות החברה לתחומים נוספים בענף הנדל"ן, ובראשם ההתחדשות העירונית.
נתחיל מהבסיס, מה ההבדל בין מימון קבוצות רכישה וקבוצות בעלי קרקעות לבין מימון יזמי?
"שני סוגי המימון דורשים כמובן מומחיות מלאה בתחום אבל מבחינתנו כגוף מממן יש ביניהם הבדלים מהותיים", מבהיר עדי גזית, "כשאתה מממן פעילות של יזם, מי שמתנהל מולך זו יישות אחת מוגדרת וברורה. את היישות הזאת אתה מעביר בדיקה קפדנית ובוחן את העבר המקצועי ואת יכולותיה הפיננסיות הקיימות, ומוודא שהיא והעומדים בראשה יוכלו להוביל את הפרויקט לקו הסיום.
ליווי פיננסי של יזם אחד כרוך בסיכונים גדולים יותר מבחינת הגוף המממן. זאת, מכיוון שהיכולת של היזם לעמוד בהחזרי ההלוואה תלוי באופן ישיר בהצלחתו העתידית לשווק את הדירות. בשנה האחרונה השוק התקרר משמעותית בהיבט הזה, ולכן היינו עדים לשלל מבצעי מכירה כמו 20%-80% ודומיהם.
בקבוצות רכישה, נושא שיווק הדירות אינו רלוונטי לעניין המימון מאחר והקרקע שעליה ייבנו הדירות כבר בבעלות חברי הקבוצה בתחילת התהליך, מה גם שהחוב מבוזר בין כל חברי הקבוצה וכך הסיכון של הגוף המממן קטן משמעותית".
"מצד שני", אומר גזית, "הדרישות הלוגיסטיות במימון קבוצות הן מורכבות לאין שיעור: כגוף מממן, אנחנו נדרשים להתנהלות רבה יותר מול קבוצות. למשל, בכל מה שקשור לחיתום הפיננסי, שנעשה לכל חבר בקבוצה באופן פרטני. אמנם לרוב לכל קבוצה יש מנהל שהוא מרכז את הפניות עבור חברי הקבוצה ואולם עדיין כמובן קיימת תקשורת מול כל אחד מחברי הקבוצה ובהתאם לוגיסטיקת הטיפול . זו אחת הסיבות המרכזיות שתחום מימון הקבוצות נותר נחלתם של מעטים, ורוב גופי המימון מעדיפים שלא להיכנס אליו".
מתחדשים ומחדשים
ברקת הינה חברת מימון ציבורית העוסקת במתן הלוואות בתחום הנדל"ן, ומתמחה בליווי פיננסי של קבוצות בעלי קרקע, קבוצות רכישה ויזמים. לתחום קבוצות הרכישה וקבוצות בעלי קרקע נכנסה ברקת לפני כעשור, ומאז היא מעניקה מימון במסלולים שונים ומגוונים, לרבות הנפקת ערבויות מכר ליזמים ותוך שיתוף פעולה הדוק עם חברות הביטוח הגדולות. בפורטפוליו של החברה כמה מהפרויקטים המדוברים ביותר בארץ, בהם זה המוקם בימים אלה בכיכר המדינה.
השדרה הניהולית של ברקת מורכבת מבכירים לשעבר במערכת הבנקאית וגופי מפתח במשק. יו"ר ועדת האשראי הינו זאב ילינק, לשעבר ראש סקטור חברות בנייה בבנק לאומי. על בעלי השליטה בחברה נמנים בין השאר מייסדי אקסלנס נשואה רוני בירם וד"ר גיל דויטש, שיחד עם גזית מנכ"ל החברה ייסדו את ברקת.
בשנתיים האחרונות קיבלו בברקת החלטה אסטרטגית להעמיק את דריסת הרגל בתחום ההתחדשות העירונית. החברה כבר מלווה פרויקטים משמעותיים הכוללים מאות יחידות דיור בלב אזורי הביקוש".
מדוע החלטתם להרחיב את הפעילות גם לסגמנט הזה?
"לפני 10 שנים, כשזיהינו את הוואקום בתחום המימון לקבוצות רכישה ואת הקשיים שהציבו הבנקים בפני הלווים, ידענו שהמקום של ברקת שם, כמעין בנק פרטי לענף הנדל"ן. העמקנו מומחיות בנושא ומאז אנחנו מעניקים ערך מוסף אמיתי לשחקנים בשוק, שמתבטא במימון גמיש, מהיר ויצירתי לאין שיעור ממה שנהוג בשוק.
את אותו צורך זיהינו בשנים האחרונות בתחום ההתחדשות העירונית, ובמיוחד אחרי עליית הריבית לפני כשנתיים והקושי של יזמים להשיג מימון בתנאים נוחים. אין ספק שעולם היזמות למגורים, לבטח באזורי הביקוש, הולך להיות מושתת כמעט אך ורק על התחדשות עירונית, מהטעם הפשוט שיש מעט קרקעות לבניה והאוכלוסייה ממשיכה לגדול.
אחד המהלכים הקריטיים שאיפשרו את התרחבות החברה, בין היתר, לתחום ההתחדשות העירונית הינו הנפקת החברה ביולי 2021, שהגדילה משמעותית את מקורות המימון וביססה את ברקת כגוף מקצועי, דומיננטי ומוביל.
אותו דבר קרה לפני מספר שנים, כאשר זיהינו את הצורך במגזר החרדי. פיתחנו ועיבנו את הפעילות במגזר. זהו מגזר פעיל ואקטיבי עם עתיד אדיר בתחום הנדלן, בדגש על סיגמנט המגורים.
מה אתה צופה לתחום קבוצות הרכישה וקבוצות בעלי קרקע בשנים הקרובות?
"בשנה וחצי האחרונות ראינו גידול דרמטי בפעילות הקבוצות, אם זה בפארק הים בבת ים, בשדה דב, מתחם גלילות, פרויקט כיכר המדינה ועוד. אני מעריך שהמגמה הזאת רק תלך ותגבר.
מעבר לכך, הביקוש בשוק הנדל"ן כאן ולא הולך לשום מקום וכפי שציינתי קודם, סביר שימשיך להתגבר. הגידול הדמוגרפי בישראל ממשיך לעלות , ואנשים תמיד יצטרכו דירות לגור בהן.
מבחינת גופי המימון, כולם יותר זהירים היום. עם זאת, צריך לזכור ששוק הנדל"ן למגורים יציב באופן יחסי לשוק המשרדים והמסחר למשל. ואני בטוח ששוק הקבוצות ימשיך לתת את הטון גם בשנים הקרובות.
