היטל השבחה בדיעבד? הפסיקה שמחייבת חשיבה חוזית חדשה
עו"ד רועי חרש ממשרד חרש ששון ושות' מתייחס לפסק דין תקדימי בתל אביב המאפשר גביית היטל השבחה על תוכניות ישנות במועד הוצאת היתר
פסק דין תקדימי של השופט גלעד הס בבית המשפט המחוזי בתל אביב משנה את המציאות המשפטית הקיימת בנושא היטל השבחה. הפסיקה קובעת שניתן לגבות היטל השבחה בגין "תוכנית ע'1'" - תוכנית המרתפים של תל אביב מ-2003, במועד הוצאת היתר הבנייה, גם אם שולם כבר היטל השבחה בעבר על אותה תוכנית.
עורך הדין רועי חרש מסביר את גודל השינוי: עד כה, כאשר מוכר מקרקעין שילם היטל השבחה בגין כל התוכניות שהיו בתוקף עד מועד המכירה, הקונה ידע שלעולם לא יחזרו לגבות ממנו היטל השבחה מכוח זכויות של תוכניות ישנות. המצב מבחינתו של הקונה היה ברור לחלוטין.
המקרה עסק בבניין עם 18 יחידות דיור, שבגינו שולם היטל השבחה על תוכנית המרתפים שהעניקה זכויות לשטחי מחסנים דירתיים כפונקציה של כמות הדירות. משביקשו הבעלים להוסיף יחידות דיור, הרשות המקומית דרשה היטל השבחה על אותה תוכנית ישנה – על אף ששולם בעבר היטל השבחה בגין התוכנית.
הפסיקה קובעת מצב חדש שבו קונה שרכש קרקע אשר בגינה שולם היטל השבחה מכוח תוכנית ישנה, עלול להידרש לשלם שוב היטל השבחה מכוח אותה תוכנית כאשר יבוא לבקש היתר בנייה. לפי הפסיקה, מדובר בזכויות "שנולדו מחדש" בעת הוצאת היתר הבנייה - מצב שלא ניתן היה לצפות לו קודם לכן.
עו"ד חרש מדגיש שהפסיקה מחייבת מעתה שינוי מהותי בניסוח הסכמים, תוך הקפדה על ניסוח מדויק של חלוקת הנשיאה בחבות היטל ההשבחה בין המוכרים לקונים, ותוך מתן התייחסות לאפשרויות מימוש עתידיות שבעטיין יחול היטל השבחה על תוכנית ישנה. הדבר נוגע גם להסכמי קומבינציה ושיתופי פעולה בין מוכר לקונה, שבהם יש יחסים משותפים גם לאחר הקנייה.
בהתחשב בסכומים המשמעותיים הכרוכים בהיטל השבחה עו"ד חרש ממליץ על עבודת עומק יסודית הכוללת התייחסות לחשיפות עתידיות והיוועצות עם שמאי מקרקעין, כדי למנוע הפתעות כספיות בלתי צפויות.
איך הפסיקה החדשה משפיעה על ההסכמים שלכם? גלו זאת בכתבה המלאה >>
