"משבר הדיור? זה שבר, שבר חברתי"
עו"ד ארז רוזנבוך, יו״ר דירקטוריון מגוריט ישראל, מסביר איך משבר הדיור בישראל הפך לפילוג חברתי, מדוע מחיר למשתכן היה טעות שעלתה ביוקר, ואיך נראה המודל העסקי שמאחורי שוק השכירות ארוכת הטווח
עו״ד ארז רוזנבוך, יו״ר דירקטוריון מגוריט ישראל
מחירי הדירות באזורי הביקוש הפכו בשנים האחרונות מנטל כלכלי לשאלה של זהות חברתית. דירת ארבעה חדרים חדשה בפתח תקווה או בקרית אונו, ערים שהיו מזוהות בעבר עם מעמד הביניים הישראלי, עולה היום יותר משלושה מיליון שקלים. ירידה של כמה אחוזים במחירים לא משנה את התמונה הכללית, כי בפועל רק העשירון העליון יכול לאפשר לעצמו לרכוש דירה במקומות האלה.
המשמעות של המצב הזה חורגת מהתחום הכלכלי. ילדים שגדלים בשכונות המיועדות לאוכלוסייה אמידה לומדים עם ילדים דומים להם מגן הילדים ועד האוניברסיטה, ולעולם לא פוגשים חלקים אחרים של החברה הישראלית. "המתחים החברתיים שעלולים להיווצר כתוצאה ממצב כזה, שיש אנשים שהם מזוהים מראש כאנשים עשירים מכל היתר, זה מתח חברתי שאני לא יודע אם אפשר לפתור אותו", אומר ארז רוזנבוך, יו״ר דירקטוריון מגוריט ישראל, לדן קצ'נובסקי, מנכ"ל ובעלים של סקאלה, בפרק של "רכבת ההשקעות", פודקאסט הבית של Capital Summit. "זה שבר, זה שבר חברתי".
שבר חברתי
רוזנבוך מבחין בין מצב שוק הדיור לרכישה לבין שוק השכירות, ולדבריו, הראשון כבר לא במשבר אלא נשבר לגמרי. הוא מותח ביקורת חריפה על מהלכי הממשלה שנועדו להקל על רכישת דירות. "אני מאוד נגד הסבסוד הזה", הוא אומר על תוכניות מחיר למשתכן ומחיר מטרה. "נוצרה פה סיטואציה בעיניי סופר מעוותת. חילקו כסף להמונים - לזוכים. למתי מעט שזכו. יש אנשים שזכו בדירות בגליל ים וקיבלו שני מיליון שקל לדירה, וזוגות מדימונה בכלל לא יכלו להשתתף בחגיגה הזאת". לדבריו 30 אחוז מהאוכלוסייה לא קיבלו שום הטבה מהתוכניות האלה, ולכן הוא מתנגד לרעיון של סבסוד דירות באזורי ביקוש.
הפער בין מחירי הרכישה למחירי השכירות, הוא מוסיף, הוא לא פער רציונלי. תשואת השכירות בישראל עומדת על שלושה עד ארבעה אחוזים בלבד, בזמן שמחירי הדירות ממשיכים לעלות בטווח הארוך בקצב דומה לצמיחת המשק. לדעתו, הכלכלה הישראלית נמצאת כיום בשיא שלא הכיר בעבר, לאור היקף האקזיטים בהייטק וצבר ההזמנות בתעשייה הביטחונית, ולכן הוא לא צופה ששוק הדיור ישבור את המגמה ההיסטורית שלו.
המודל שמאחורי השכירות
מגוריט, החברה שבראשה עומד רוזנבוך, פועלת ברכישה ובהשכרה ארוכת טווח של מקבצי דיור. "היום אנחנו קונים דירות בין 14 ל 17 אחוז הנחה ממחיר השוק האמיתי", הוא מסביר. ההנחה הזו, יחד עם עלייה טבעית בשווי הדירה עד קבלת המפתח, יוצרת רווח משמעותי עוד לפני שהדירה מושכרת בכלל. לצד זה החברה מגייסת מימון בריבית נמוכה יחסית באמצעות אגרות חוב לחמש שנים, ומשלמת עליהן ריבית שוטפת נמוכה במיוחד, מה שמאפשר לה תזרים חיובי ולחלק דיבידנד מדי חודש.
למרות המודל הזה, רוזנבוך מציין ששוק השכירות המוסדי בישראל נותר זעיר. מתוך כשלושה מיליון דירות במדינה, כ-900 אלף מיועדות להשכרה, אבל רק כ-25 אלף מהן מוחזקות על ידי גופים מוסדיים לטווח ארוך. הוא ניסה בעבר לקדם הצעת חוק שתעניק ערבות מדינה לגופים המשכירים דירות לטווח ארוך, כדי להוזיל את המימון ולאפשר הנחה נוספת לדיירים, אבל האוצר סירב. "הטענה הראשונה הייתה שאין משבר בשוק הדיור. אין משבר, אנחנו לא צריכים להתערב", הוא אומר על התגובה שקיבל.
השינוי במודל העסקי ניכר גם בשוק ההון. בשנתיים האחרונות עלתה מניית החברה ב-150 אחוז, אחרי תקופה ארוכה שבה נסחרה כ-30 אחוז מתחת להון העצמי שלה. רוזנבוך מייחס את השינוי לא לדמי הניהול אלא לעובדה שהחברה עברה ממודל יזמי לתזרים יציב מדירות מניבות, וכיום כבר כ-90 אחוז מהפורטפוליו שלה עובד בפועל.
כשנשאל אם היה ממליץ לבנות שלו לחכות עם רכישת דירה, התשובה שלו הייתה חד משמעית. "תקנו איפה שאתן יכולות, תגורו איפה שאתן רוצות. אני חושב שאנשים לא צריכים להיות כבולים להשקעה", הוא אומר, ומסביר שאף אחד לא יודע לתזמן את שוק הנדל"ן בדיוק כפי שאף אחד לא יודע לתזמן את שוק ההון. זו אולי התשובה הכי פשוטה למשבר המורכב שהוא מתאר לאורך כל השיחה.
