יושבים על הגדר? שוק הנדל"ן לא יחכה לכם
ההסכם על סיום המלחמה נחתם בחודש שעבר, חודשים ספורים לאחר ששוק הנדל"ן רווי הטלטלות החל לאותת על ירידות מחירים משמעותיות. יוסי הררי, מקבוצת גרניט מבית אפי קפיטל נדל"ן מנתח האם שוק הדירות צפוי להתאושש, ומתי הכי כדאי לרכוש דירה?
בחודש שעבר נחתם ההסכם שסיים מלחמה ארוכה, בת שנתיים, במהלכה ספגנו כולנו טלטלות רבות. גם שוק הנדל"ן סבל לא מעט, ובחודשים האחרונים אנחנו עדים לכך שמחירי הדירות הלכו וירדו, דבר שהוא נדיר למדי במדינתנו. מעבר לכך, גם המחירים בתל אביב ובמרכז ירדו, נתון שלא נראה קרוב ל-20 שנה. כיום, השאלה שמעסיקה רבים היא האם המחירים ימשיכו לרדת, יתייצבו או אפילו יתחילו לעלות שוב, ואם כן, אז מתי? אחרי שנתיים של חוסר ודאות ושוק שהיה בקיפאון, הגיע הזמן לנתח איך נראית המציאות החדשה ומה צפוי בחודשים הקרובים.
המצב החדש יוצר הזדמנות שלא הייתה במשך שנים רבות: הכוח בשוק הדירות נמצא כיום בידי הקונים, המחירים נמוכים, ויזמים מוכנים להתגמש. אבל בו בזמן, רבים מתלבטים האם זה באמת הזמן לקנות או שמא כדאי לחכות עוד קצת. "אנחנו במצב שלא ראינו שנים - שוק שקט, מחירים שירדו, ואנשים שמתלבטים", אומר יוסי הררי, בעלים ומנכ"ל קבוצת גרניט מבית אפי קפיטל נדל"ן. "השאלה היא לא אם המחירים יעלו, אלא מתי. ומי שיפעל בזמן הנכון, יקבל הזדמנות שלא תחזור בשנים הקרובות".
מה למדנו משנתיים של מלחמה?
שוק הנדל"ן הישראלי עבר שנים קשות במיוחד. גם לפני המלחמה המצב לא היה ורוד, אבל מה שקרה אחר כך הפתיע את כולם. "המציאות הנוכחית רחוקה מכל תחזית שדמיינו בתחילת הדרך ואנחנו בסערה המושלמת", מסביר הררי.
מה בדיוק השתבש? קודם כל, לאחר ה-7 באוקטובר אתרי בנייה נסגרו ולא חזרו לפעול במלואם. פועלים מהשטחים לא הגיעו, ולמרות הבטחות להביא עובדים מהודו או סין, זה כמעט ולא קרה, מה שיצר בעיית כוח אדם שהקשתה על הבנייה. יזמים התקשו לעמוד בהחזרי הלוואות, והרוכשים פשוט הפסיקו לקנות דירות. כל זה קרה על רקע של ריבית גבוהה שנותרה על 4.5%, מע"מ שעלה באחוז, ועלויות בנייה שזינקו לשמיים.
"אם יש דבר אחד ששנתיים של מלחמה לימדו אותנו, זה שענף הנדל"ן הפכפך ומורכב הרבה יותר ממה שנראה על פני השטח", מציין הררי. לדבריו, השוק תלוי לא רק במחירים ובריביות, אלא גם במצב הרוח הלאומי, בתחושת ביטחון, בסנטימנט בשוק, בציפיות לשינוי ובאינספור גורמים שקשה למדוד.
למשל, בתחילת המלחמה כולם חשבו שהמערכה תהיה קצרה והריבית תרד כבר בתחילת 2024. אך במציאות המלחמה נמשכה שנתיים והריבית נשארה גבוהה כל הזמן. כולנו ציפינו לגל עלייה מסיבי מארצות אירופה וממדינות נוספות בגלל האנטישמיות הגוברת, אבל זה לא קרה. במקום זאת, ב-2024 עזבו את הארץ יותר מ-82 אלף איש, רבים מהם מהמעמד הסוציו-אקונומי הגבוה, בדיוק התיאור של מי שרוכש דירות במרכז הארץ.
המצב בתל אביב היה קיצוני במיוחד. דירות שמחירן ירד בחודשים האחרונים ב-10% ואף יותר, נתון שלא נראה בעיר עשרות שנים. לדברי הררי, שוק הנדל"ן של "מדינת תל אביב" היא מראה למה שרבים מרגישים במדינה - חוסר ביטחון ועתיד לא ברור.
מה צפוי לקרות עכשיו?
"עכשיו, לאחר החתימה על ההסדר, חזרתם של החטופים החיים ושל רבים מהחללים החטופים, אפשר להתחיל להסתכל קדימה ולנסות להבין איך ומתי התמונה תשתנה", אומר הררי. כמי שנמצא בשטח כבר שנים רבות וצבר ניסיון בהתנהגות של שוק הנדל"ן בתקופות רגישות כאלה ואחרות, סבור הררי שיש מקום לאופטימיות.
לשיטתו, יש כמה דברים שעשויים להשתפר ואחד מהם הוא הריבית. "סביר מאד שהריבית תרד כבר החודש ברבע אחוז עד חצי אחוז, לפי ההערכות", הוא אומר. "נתוני האינפלציה יחסית טובים ובנק ישראל ירצה לעודד את הכלכלה - הצפי הוא שתוך שנה הריבית תרד בכאחוז אחד. זה יוזיל משכנתאות לרוכשים ויקל על היזמים".
שנית, כך לפי הררי, מאות אלפי חיילי מילואים חזרו ועוד יחזרו לעבודה מלאה. זה ישפר את הביטחון הכלכלי של מאות אלפי משפחות ויאפשר להן לחשוב שוב על קניית דירות.
מתי נראה עלייה במחירים?
על שאלת מחירי הנדל"ן אומר הררי, באופן חד משמעי, כי זוהי העת עבור כל מי ש"חיכה על הגדר" לחזור ולרכוש נדל"ן. "זו תקופה נהדרת לרכוש דירה", הוא אומר. "המחירים נמוכים והכוח נמצא אצל הקונים. על אף שאנחנו עדיין לא יודעים מה יקרה מבחינה מדינית ופוליטית בישראל ביום שאחרי המלחמה ובחודשים שאחריה, ההמלצה שלי היא לקנות עכשיו!".
עוד הוא מציין, כי השוק איבד את האופוריה, הספקולציה נעלמה, והמחירים משקפים שוק מהוסס. זה אומר שיש פוטנציאל לעליית מחירים כשהמצב ישתפר. לדברי הררי, "יכול להיות שבחודשים הקרובים נראה עדיין ירידה קטנה נוספת במחירים, כי שוק הנדל"ן הוא ספינה גדולה שלוקח לה זמן לשנות כיוון, אבל זה כמעט בלתי אפשרי לרוכשי הדירות לתזמן את השוק. במבט קדימה ובמידה ואכן ניכנס לשגרה - הערכה שלי שבשנת 2026 נראה את המחירים חוזרים למגמת עלייה, ולכן זה הזמן ליהנות מהמחירים הנמוכים".
הביקוש לא נעלם - הוא מחכה
"יש עוד דבר חשוב שלא השתנה: הביקוש הבסיסי לדירות. אנחנו עדיין צריכים לייצר עשרות אלפי דירות בשנה כדי לעמוד בגידול הדמוגרפי הטבעי", מסביר הררי. "שיעור הילודה שלנו עדיין גבוה, זוגות ממשיכים להתחתן, והביקוש הבסיסי לדירות לא הולך לשום מקום. הוא יכול להיות כבוש לתקופה, כמו שאנחנו רואים כרגע, אבל בסופו של דבר הוא חוזר".
המסקנה הברורה, כך לפי הררי, היא שלמרות שהשוק עדיין במגמת ירידה קלה, הגורמים הבסיסיים שיובילו לעלייה במחירים עדיין קיימים, והם רק מחכים לתנאים הנכונים כדי לחזור לפעולה.
"שוק הנדל"ן לא יכול להתאושש בחלל ריק. אנחנו זקוקים למדינה יציבה, לכלכלה עם אופק אופטימי, ולמצב רוח לאומי שמאפשר לאנשים לחשוב על העתיד", מסכם הררי. "עכשיו, אחרי שנתיים של מלחמה, הגיע הזמן לשיקום אמיתי".
המשבר הנוכחי, כמו כל משבר, גם יוצר הזדמנויות. זו הזדמנות למדינה לתקן דברים שלא עבדו, לשפר תהליכים, להסיר חסמים בירוקרטיים ולעודד את הכלכלה. השאלה היא אם נדע לנצל את ההזדמנות הזו ולהפוך את התקופה המאתגרת שעברנו לנקודת מוצא לכלכלה יציבה יותר ולשוק נדל"ן בריא יותר.
